REIT a fundusze inwestycyjne nieruchomości: jaka jest różnica?

REIT a fundusze inwestycyjne nieruchomości: przegląd

Real Estate Investment Trusts (REITs) i fundusze nieruchomościowe oferują dywersyfikację oraz łatwy i przystępny sposób dla inwestorów indywidualnych do inwestowania w różne segmenty rynku nieruchomości. Stanowią również bardziej płynny środek do inwestowania w tym sektorze niż bezpośrednie posiadanie lub inwestowanie w nieruchomości.

Do wyboru jest szeroka gama REIT i funduszy inwestycyjnych sektora nieruchomości. Przed rozważeniem każdego rodzaju instrumentu, musisz zrozumieć kluczowe różnice między nimi, a także ich zalety i wady.

REIT

REIT to korporacja, trust lub stowarzyszenie, które inwestuje bezpośrednio w nieruchomości za pośrednictwem nieruchomości lub kredytów hipotecznych. Handlują na giełdzie i są kupowane i sprzedawane jak akcje. REIT-y wypłacają dywidendy w ramach swojej struktury. Są one zobowiązane przez urząd skarbowy (IRS) do wypłaty większości swoich dochodów podlegających opodatkowaniu (90% lub więcej) akcjonariuszom w formie dywidend. Spółki REIT nie płacą natomiast podatku dochodowego od osób prawnych.

Co najmniej 75% aktywów REIT musi znajdować się w nieruchomości, a co najmniej 75% dochodu brutto musi pochodzić z czynszów, odsetek od kredytu hipotecznego lub zysków ze sprzedaży nieruchomości.

Trzy główne typy to REIT-y kapitałowe, REIT hipoteczne i REIT hybrydowe.

Akcje REIT Equ

Equity REIT posiadają i inwestują w nieruchomości, takie jak apartamenty, biurowce, centra handlowe i hotele. Przychody generowane są głównie z czynszów za nieruchomości, których są właścicielami lub w których mają udział.

REIT akcyjny może inwestować na szeroką skalę lub może koncentrować się na określonym segmencie, takim jak hotele, nieruchomości mieszkalne, magazyny, szpitale i tak dalej.

Generalnie REIT-y kapitałowe zapewniają stabilny dochód. A ponieważ REIT generują przychody poprzez pobieranie czynszów, ich dochody są stosunkowo łatwe do przewidzenia i mają tendencję do wzrostu w czasie.

REITY hipoteczne

REIT hipoteczny (lub mREIT) inwestują w hipoteki mieszkaniowe i komercyjne. Te REIT-y pożyczają pieniądze na kredyty hipoteczne lub kupują istniejące kredyty hipoteczne lub papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). Podczas gdy REIT-y kapitałowe zazwyczaj generują dochód z czynszów, REIT-y hipoteczne uzyskują dochód z odsetek od swoich inwestycji dłużnych.

 REIT hipoteczny radzą sobie lepiej niż REIT kapitałowy, gdy stopy procentowe rosną.

Hybrydowe REIT

Hybrydowe REIT to połączenie REIT-ów akcyjnych i hipotecznych. Obaj posiadają nieruchomości i pobierają czynsze, a także inwestują w hipoteczne papiery wartościowe. Inwestując zarówno w kredyty hipoteczne, jak i aktywa twarde, hybrydowe REIT-y, takie jak Two Harbors, przyjmują bardziej zrównoważone podejście i mogą być w stanie osiągać zyski zarówno w środowiskach rosnących, jak i spadających stóp procentowych, w których zmagają się z trudnościami tradycyjne REIT-y oparte wyłącznie na akcjach lub tylko na kredytach hipotecznych.

Należy zauważyć, że na liście znajduje się tylko kilka hybrydowych REIT-ów.

Wyniki REIT

REIT-y zwykle osiągają najlepsze wyniki, gdy stopy procentowe spadają, a czynsze rosną. Jako akcje wypłacające dywidendy, REIT są analizowane podobnie jak inne akcje. Istnieją jednak duże różnice wynikające z ujęcia księgowego nieruchomości. Ponieważ na przykład REIT kupują nieruchomości, możesz zaobserwować wyższy poziom zadłużenia niż w przypadku innych rodzajów firm.

Nie bez znaczenia są również warunki na rynku kapitałowym, a mianowicie popyt instytucjonalny na akcje REIT. Na krótką metę to zapotrzebowanie może przytłoczyć fundamenty. Na przykład akcje REIT radziły sobie całkiem nieźle w 2001 r. iw pierwszej połowie 2002 r. pomimo słabych fundamentów, ponieważ pieniądze napływały do ​​całej klasy aktywów.

Na poziomie indywidualnego REIT chcesz zobaczyć duże perspektywy wzrostu przychodów, takie jak dochód z wynajmu, dochód z usług powiązanych i FFO. Chcesz sprawdzić, czy REIT ma unikalną strategię poprawy obłożenia i podniesienia czynszów.

Sektor przemysłowy również ma znaczenie, ponieważ wyspecjalizowane REIT-y odnotują zwroty, które różnią się w zależności od rodzaju posiadanych nieruchomości. Na przykład poniższy wykres przedstawia zwroty z REIT według sektorów w 2019 r. W tym roku najlepiej radziły sobie nieruchomości przemysłowe i centra danych, podczas gdy handel detaliczny i magazyny samoobsługowe słabły.

Fundusze Inwestycyjne Nieruchomości

Fundusze inwestycyjne to profesjonalnie zarządzane wspólne inwestycje, które inwestują w różne instrumenty, takie jak akcje i obligacje. Inwestorzy kupują udziały lub jednostki funduszy inwestycyjnych, które są kupowane lub umarzane według aktualnej wartości aktywów netto funduszu (NAV). NAV są obliczane raz dziennie i opierają się na cenach zamknięcia papierów wartościowych z portfela funduszu.

Fundusze inwestycyjne nieruchomości inwestują przede wszystkim w REIT i spółki prowadzące działalność na rynku nieruchomości, korzystając z profesjonalnych menedżerów portfeli i ekspertyz. Dają możliwość uzyskania zróżnicowanej ekspozycji na nieruchomości przy użyciu stosunkowo niewielkiej ilości kapitału. W zależności od strategii i celów dywersyfikacji, zapewniają inwestorom znacznie szerszy wybór aktywów, niż można osiągnąć kupując same akcje REIT, a także zapewniają elastyczność łatwego przechodzenia z jednego funduszu do drugiego.

Jedną z zalet dla inwestorów detalicznych są informacje analityczne i badawcze dostarczane przez fundusz. Może to obejmować szczegółowe informacje na temat nabytych aktywów i perspektywy kierownictwa na rentowność i wydajność określonych inwestycji w nieruchomości oraz jako klasę aktywów. Bardziej spekulatywni inwestorzy mogą inwestować w rodzinę funduszy powierniczych zajmujących się nieruchomościami, taktycznie przeważając niektóre rodzaje nieruchomości lub regiony, aby zmaksymalizować zwrot.

Wyniki funduszu inwestycyjnego na rynku nieruchomości

Ponieważ inwestują głównie w REIT, wyniki funduszy inwestycyjnych nieruchomości są ściśle skorelowane z wynikami REIT, które posiadają. Fundusze inwestycyjne mogą jednak być mniej płynne, mniej korzystne podatkowo i ponosić wyższe opłaty za zarządzanie niż REIT lub REIT ETF. Chociaż fundusze inwestycyjne nieruchomości zapewniają płynność tradycyjnie niepłynnej klasie aktywów, krytycy uważają, że nie mogą się one równać z bezpośrednimi inwestycjami w nieruchomości.

Uwagi specjalne

REIT i nieruchomościowe fundusze inwestycyjne dają inwestorom indywidualnym ograniczony dostęp kapitałowy do zdywersyfikowanych lub skoncentrowanych inwestycji w nieruchomości, ponieważ mają stosunkowo niskie minimum inwestycyjne. Gdy zapewnia dywersyfikację, te dwa rodzaje funduszy pomagają ograniczyć ryzyko.

W zależności od strategii inwestycyjnej fundusze inwestycyjne nieruchomości mogą być bardziej zdywersyfikowanym wehikułem inwestycyjnym niż REIT. Może to obniżyć koszty transakcji dla tych, którzy szukają większej dywersyfikacji skupionej w jednym lub kilku funduszach. Korzystają również z profesjonalnego zarządzania portfelem i badań.

Fundusze nieruchomości zapewniają dochód z dywidend i potencjał wzrostu wartości kapitału dla inwestorów średnio- i długoterminowych. Pamiętaj, że REIT-y muszą co roku wypłacać akcjonariuszom co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidend.

Wartość nieruchomości ma tendencję do wzrostu w czasach inflacji, gdy ceny nieruchomości i czynsze rosną. Dlatego REIT i fundusze nieruchomości mogą służyć jako potencjalne zabezpieczenie przed inflacją.

Wreszcie, oba rodzaje funduszy nieruchomości zapewniają płynność w typowej klasie aktywów niepłynnych.

wady

Podobnie jak w przypadku każdej inwestycji, istnieje ryzyko związane z inwestowaniem zarówno w REIT, jak i fundusze inwestycyjne nieruchomości. Zwroty nie są gwarantowane.

Podobnie jak w przypadku wszystkich funduszy branżowych, te, które koncentrują się na nieruchomościach, mogą być bardziej zmienne niż fundusze o szerszych horyzontach inwestycyjnych, takie jak fundusz śledzący indeks S&P 500. Krótko mówiąc, kiedy słabnie rynek nieruchomości, cierpią fundusze z tego sektora. Oczywiście w okresie boomu na rynku nieruchomości jest odwrotnie.

Rosnące stopy procentowe mogą również wpłynąć na zwroty funduszy nieruchomości. Na przykład REIT-y polegają na długach lub pożyczonych pieniądzach w celu nabycia nieruchomości. Gdy stopy procentowe rosną, rosną też koszty pożyczek, które mogą obniżyć zyski.

Przykład REIT vs. fundusz powierniczy ds. nieruchomości

Jeśli na przykład chcesz inwestować na dynamicznym i notorycznie drogim rynku nieruchomości w Nowym Jorku, rozważ odpowiednio nazwany Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) — fundusz REIT, który może uznać kultowy Empire State Building za jedną z nieruchomości w swoim portfelu . Jej portfolio obejmuje łącznie osiem nieruchomości handlowych i osiem nieruchomości biurowych na Manhattanie iw obszarze metropolitalnym Nowego Jorku.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) jest przykładem funduszu wspólnego inwestowania z sektora (nieruchomości) z różnymi pakietami akcji. Dysponując 41 holdingami, inwestuje przede wszystkim w REIT-y oraz notowane na giełdzie spółki związane z nieruchomościami.

Bottom Line

REIT i fundusze nieruchomościowe mają swoje różnice, ale są podobne pod tym względem, że obie oferują płynność i przystępny sposób na uzyskanie ekspozycji na zdywersyfikowane aktywa nieruchomościowe. Dla inwestorów detalicznych bez znaczącego kapitału te fundusze nieruchomości stwarzają możliwość inwestowania w szeroką gamę nieruchomości, które w innym przypadku mogłyby być poza zasięgiem. W szczególności inwestorzy długoterminowi mają potencjał do czerpania korzyści z dochodów z dywidend i wzrostu wartości kapitału. Zanim zainwestujesz w którekolwiek, upewnij się, że rozumiesz różnice między nimi, a także związane z tym ryzyko i korzyści.

Często zadawane pytania dotyczące REIT vs. funduszy wspólnego inwestowania w nieruchomości

Co to jest niehandlowy REIT?

Nienotowane REIT to prywatne fundusze inwestycyjne nieruchomości, które są profesjonalnie zarządzane i inwestują bezpośrednio w nieruchomości i nie są notowane na giełdach. Są one dostępne tylko dla akredytowanych, zamożnych inwestorów i zazwyczaj wymagają dużej minimalnej inwestycji.

Co to jest ETF REIT?

Fundusze REIT ETF to fundusze typu ETF, które inwestują większość swoich aktywów w kapitałowe papiery wartościowe REIT i powiązane instrumenty pochodne. Fundusze REIT ETF są pasywnie zarządzane wokół indeksu notowanych na giełdzie właścicieli nieruchomości. 

Co to jest fundusz indeksowy REIT?

Podobnie jak REIT ETF, fundusz indeksowy REIT jest funduszem inwestycyjnym, który pasywnie inwestuje w referencyjny indeks nieruchomości, taki jak indeks MSCI US REIT lub indeks Dow Jones US REIT, które łącznie pokrywają około dwóch trzecich łącznej wartości krajowy, notowany na giełdzie rynek REIT.

Co to jest spinacz do papieru REIT?

Spinacz do papieru REIT to struktura, która ma na celu maksymalizację korzyści podatkowych związanych z funduszami powierniczymi zajmującymi się inwestycjami w nieruchomości, jednocześnie umożliwiając spółce prowadzenie nieruchomości, których normalnie takie fundusze powiernicze nie mogą prowadzić. Takie REIT są poddawane intensywnej kontroli regulacyjnej, ponieważ w strukturze spinacza obowiązki powiernicze są należne różnym grupom akcjonariuszy i mogą występować nieodłączne konflikty. Jest podobny, ale bardziej elastyczny w budowie do zszytego REIT.

Co to jest potrójny REIT netto?

Potrójny REIT netto to kapitałowy REIT, który posiada nieruchomości komercyjne wykorzystywane w leasingu potrójnego netto (NNN). Potrójna dzierżawa netto oznacza, że ​​koszty konserwacji i napraw strukturalnych muszą być pokrywane przez najemcę — oprócz czynszu, podatków od nieruchomości i składek ubezpieczeniowych. Ponieważ te dodatkowe koszty są przenoszone na najemcę, właściciel generalnie pobiera niższy czynsz podstawowy. Zwalnia to REIT z największego ryzyka związanego z najmem netto.