Nadchodzą spadki ratingów regionalnych i mniejszych amerykańskich banków narażonych na nieruchomości komercyjne

Niespłacone kredyty na nieruchomości komercyjne wzrosły o nieco ponad 100% w ciągu dekady. Kredytobiorcy CRE skorzystali z niewiarygodnie niskich stóp procentowych, gospodarki wychodzącej z globalnego kryzysu finansowego oraz banków, które w zbyt wielu przypadkach były mniej niż sumienne w udzielaniu pożyczek. Obecnie udział kredytów na nieruchomości komercyjne, jako procent kredytów ogółem banków, wzrósł do nieco wyższego poziomu niż w ostatnim kwartale 2007 roku. Martwi mnie to.

Impreza przy bufecie niskich stóp procentowych ostatecznie kończy się łzami. Znajdujemy się teraz w globalnym środowisku o znacznie wyższych stopach procentowych. Oznacza to, że nawet jeśli Bank Rezerwy Federalnej i inne kluczowe banki centralne na całym świecie wstrzymają podwyżki stóp procentowych, stopy procentowe nie spadają nagle. Kredytobiorcy CRE będą musieli stawić czoła wyższym kosztom kredytu, gdy będą musieli refinansować w dającej się przewidzieć przyszłości.

Niestety, banki, które są mniejsze niż banki globalnie systemowo ważne (G-SIB), są bardziej podatne na stale pogarszające się środowisko nieruchomości komercyjnych. Banki, które mają aktywa o wartości 100 miliardów dolarów, są mniej zróżnicowane geograficznie i według linii biznesowych; w związku z tym są bardziej zależni od marży odsetkowej netto. Wraz ze wzrostem wskaźnika niewypłacalności kredytów na nieruchomości komercyjne będzie to wywierać presję na płynność i zyski banków.

W raporcie opublikowanym 24 maja br^th Według Fitch Ratings dane pokazują, że w przypadku banków, których aktywa nie przekraczają 100 miliardów dolarów, kredyty na nieruchomości komercyjne stanowią znacznie większy procent całkowitego kapitału niż w przypadku banków o aktywach powyżej 100 miliardów dolarów. Wyjaśnia to Johannes Moller, dyrektor Fitch Ratings „Amerykańskie banki regionalne i małe ze znaczną koncentracją na rynku nieruchomości komercyjnych mogą odczuwać negatywną presję ratingową, jeśli portfele się pogorszą, szczególnie te, które mają większą ekspozycję na rynki biurowe ograniczone przez słabsze obłożenie”. Według Fitch Ratings „najbardziej skoncentrowana ekspozycja CRE jest utrzymywana w bilansach mniejszych banków, które nie są oceniane przez Fitch, co ogranicza nasz wgląd w jakość kredytową na poziomie pożyczkodawcy dla około 4,700 banków w USA”

Kredyty na nieruchomości komercyjne są zróżnicowane. Banki są największym pożyczkodawcą kredytów dla rynku biurowego. Według danych Fitch Ratings, banki posiadają około 720 miliardów dolarów niespłaconych kredytów biurowych.

Co więcej, COVID negatywnie wpłynął na niektóre części sektora nieruchomości komercyjnych, takie jak biura. Wskaźniki obłożenia biur są dalekie od 100% ze względu na dużą liczbę profesjonalistów, którzy mogą pracować zdalnie przynajmniej przez część czasu, jeśli nie przez cały tydzień. Analitycy Fitch Ratings wyjaśniają w swoim raporcie, że „zakładając hipotetyczny wskaźnik strat w warunkach skrajnych dla tych pożyczek na poziomie 20% (około dwukrotność 9.8% średniego wskaźnika strat z dziewięciu kwartałów dla nieruchomości komercyjnych zgodnie z poważnie niekorzystnym DFAST z 2022 r.), daje to około 145 miliardów dolarów skumulowane straty, czyli 8% z 1.76 bln USD namacalnego kapitału własnego tego sektora, które banki powinny być w stanie wchłonąć z czasem, gdy przepracowują swoje terminy zapadalności i odnawiania.” Niepokoi mnie sformułowanie „z biegiem czasu”. Jak długo? A kiedy zaczną się spłacać zobowiązania, może to prowadzić do niestabilności rynku.

Innym kluczowym powodem, dla którego warto oglądać kredyty CRE, jest fakt, że znaczna liczba pożyczek udzielonych w 2018 r. i kilka lat wcześniej jest wymagalna w tym roku. Stopy procentowe są znacznie wyższe niż w tamtych latach. Wkrótce dowiemy się, jak dobre były standardy underwritingu banków w tamtych latach. Biorąc pod uwagę, że lata 2017-2018 były latami deregulacji i bardziej przyjaznego dla banków tonu ze strony byłego wiceprzewodniczącego Rezerwy Federalnej Randala Quarlesa, mam wątpliwości.

Inne najnowsze artykuły autorstwa Ten autor:

10 sposobów na wzmocnienie odpowiedzialności w bankach Fed i USA

Zawirowania w bankach regionalnych w USA są dalekie od zakończenia

Nieuchronny upadek PacWest Bancorp pokazuje, że zawirowania w bankach rozszerzają się na mniejsze banki

Podwyżki stóp procentowych Rezerwy Federalnej stwarzają ryzyko niewypłacalności w głównych sektorach

Dzięki przejęciu przez Pierwszą Republikę JPMorgan jest najbardziej systemowo ważnym bankiem w Ameryce

Aby dowiedzieć się, dlaczego bank Doliny Krzemowej upadł, Kongres powinien zapytać byłego dyrektora generalnego Grega Beckera

Wezwanie do zarobków First Republic Bank nie wzbudziło zaufania

Wskaźniki finansowe First Republic Bank ujawnią poważne kłopoty

Wyniki finansowe banków regionalnych nie robią wrażenia na inwestorach

Na co zwrócić uwagę w amerykańskich bankach regionalnych w tym tygodniu

Wielkie amerykańskie banki przygotowują się na zbliżającą się recesję

Oczy inwestorów powinny być skierowane na lewarowane rynki finansowe

Deutsche Bank powinien ujawnić inwestorom swoje aktualne poziomy płynności

Od Ferdinanda Marcosa po rosyjskich oligarchów, Credit Suisse to recydywista

Jak deregulacja Trumpa zasiała ziarno upadku Silicon Valley Bank

Sygnały ostrzegawcze dotyczące Silicon Valley Bank były wokół nas

Wysokie stopy procentowe będą nadal stanowić wyzwanie dla większości sektorów gospodarki

Wielkość niewypłacalności kredytów lewarowanych w USA potroiła się w tym roku

Prawdopodobieństwo niewypłacalności rośnie w przypadku obligacji wysokodochodowych i pożyczek lewarowanych

Rynek finansowania lewarowanego w USA osiągnął rekordowe 3 biliony dolarów