Narzucanie złej polityki

W ciągu ostatniej dekady pracowałem nad kwestiami polityki mieszkaniowej z wybranymi urzędnikami, deweloperami, firmami budowlanymi, dostawcami mieszkań i zwolennikami „Jaka jest odpowiedź?” lub „Co powinniśmy zrobić?” Zwykle dzieje się to po tym, jak namaluję nieco mroczny obraz przyszłości; Władze stanowe i lokalne w dalszym ciągu nadmiernie regulują produkcję mieszkań, powodując niedobory i wysokie ceny, a następnie starają się opodatkować i wymusić na gospodarce, aby subsydiowała ofiary wyższych cen. Aby zebrać wszystkie odpowiedzi w jednym miejscu, zamieszczam je tutaj w formie serii.

Niestety, odpowiedź, której udzielam, jest zwykle ignorowana; wyobraźcie sobie pacjenta wychodzącego z gabinetu lekarskiego i udającego się prosto do sklepu z pączkami, po tym jak powiedziano mu, że aby schudnąć, należy przejść na dietę. Łatwiej rzucać puszkami po piwie w telewizor lub wnosić skargi prawne, niż ciężko pracować nad zrozumieniem opinii publicznej na temat mieszkalnictwa, a następnie opracować komunikaty mające na celu jej zmianę. Ale tutaj, w pięciu postach, znajduje się moja najlepsza odpowiedź na pytanie: „Co robimy, aby zrozumieć, dlaczego polityka mieszkaniowa jest tworzona w taki sposób, w jaki jest, i jak możemy to zmienić?”

Wprowadzenie: Wprowadzenie do złej polityki mieszkaniowej

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo zamierzaunt.

I tak otwieramy mury miejskie. I odsłoń blanki, wszystkie pracując razem, aby to się stało, mocując ślizgające się koła do jego gigantycznych stóp i liny wokół szyi, jako kantar, za pomocą którego można go przyciągnąć do świątyni.

Wergiliusz. Eneida, przekład Davida Ferry’ego (Księga II, 349-353, s. 46). Wydawnictwo Uniwersytetu w Chicago, 2017.

Wszyscy znamy historię konia trojańskiego, nawet jeśli nigdy nie czytaliśmy Eneidy. Grecy toczyli wojnę z Trojanami i aby ich oszukać, ukrywają się w pozornie nieszkodliwym drewnianym koniu. Kiedy Trojanie wciągają konia do miasta, Grecy wyskakują, a reszta jest historią, Troja zostaje zniszczona. Historia i obraz są tak dobrze znane, że niewiele osób jest w stanie powiedzieć, gdzie po raz pierwszy o nich usłyszały; to prawie tak, jakbyśmy urodzili się ze świadomością, że „nigdy nie ufaj Grekom niosącym dary” (timeo Danaos et dona ferentis), ostrzeżenie wypowiedziane przez trojańskiego kapłana Laokoona i ostatecznie zignorowane.[1]

Przytoczyłem powyżej szczególnie przejmujący aspekt tej historii, niezbędny do jej zrozumienia i docenienia jej znaczenia dla tworzenia złej polityki publicznej. Mówiąc najprościej, z perspektywy czasu wszyscy wiemy, że sprowadzenie konia do Troi było złym pomysłem. Ale przypuszczam, że większość ludzi, zapytana, odpowiedziałaby: „przyszedł z kołami”. Oznacza to, że jest prawdopodobne, że ci z nas, którzy stoją na plaży i kręcą głowami, mówią: „Nie rób tego!” patrzylibyśmy na konia z czterema doskonałymi kołami i przyczepioną liną. Trojany musiały go tylko wciągnąć, prawda?

Ale tego dnia poza murami Troi z pewnością tak nie było. Trojany musiały działać (Accent omnes operi) aby się zniszczyć. Niemal w każdym przypadku złej polityki, jaki widziałem, zwłaszcza w zakresie mieszkalnictwa, nie jest tak, że przechodzimy od „kryzysu mieszkaniowego” do czegoś w rodzaju kontroli czynszów, ponieważ rozwiązanie było proste, jak otwarcie zapakowanego prezentu. W każdym przypadku ignoruje się wiele ostrzeżeń, a następnie trzeba podjąć nadzwyczajne wysiłki, aby stworzyć i wdrożyć złą politykę.

Być może najlepszym przykładem (i tym, w którym jestem miejscowym Laokoonem) jest polityka Seattle dotycząca obowiązkowej przystępności cenowej mieszkań. Wszystko zaczęło się od „kryzysu mieszkaniowego” w 2013 r., kiedy ożywienie po recesji przyniosło miastu miejsca pracy i zwiększył popyt na mieszkania. Ceny mieszkań i czynsze zaczęły rosnąć. Nastąpił rodzaj paniki obywatelskiej. Trzeba było coś zrobić. Tak jak inaczej – młody grecki agent wysłany wraz z koniem, aby zachęcić Trojany do wciągnięcia go do miasta – pojawił się konsultant który doradził władzom miasta, że ​​powodem wzrostu cen mieszkań jest fakt, że powstają nowe mieszkania! Konsultant argumentował, że im więcej utworzonych miejsc pracy i mieszkań, tym więcej miasto będzie musiało zapłacić, aby dotować osoby, które nie są w stanie zapłacić czynszu.

Wraz z koniem pojawia się obowiązkowy podział na strefy włączające (MIZ). Podstawowym argumentem MIZ jest to, że ma miejsce pewna niesprawiedliwość; podczas gdy miasto się rozwija, deweloperzy zarabiają miliony, a czynsze rosną. Tymczasem społeczeństwo, za pośrednictwem władz stanowych i lokalnych, utknęło z ustawą o dotowaniu biednych ludzi, którzy widzą rosnące czynsze. Dlatego odpowiedzią jest opodatkowanie każdego metra kwadratowego nowego mieszkania i przekazanie pieniędzy organizacjom non-profit, które pewnego dnia zbudują „niedrogie mieszkania”. Mówiąc najprościej, nie ma to sensu: doliczenie kosztów do opłat nie spowoduje, że potrzebne nowe mieszkania staną się tańsze, a wręcz droższe. Sensowne jest jednak to, że rosnąca inflacja uzasadni jeszcze większe opłaty dla organizacji non-profit. Jest to destrukcyjny cykl utrudniania i zwiększania kosztów budowy mieszkań, który następnie, jak na ironię, usprawiedliwia utrudnianie budowy mieszkań. Wyjaśniłem to już w 2016 roku i znowu niedawno. Nie byłem jedyny następnie or już dziś.

Jaki był rezultat? Według ostatniego raportuprogram MHA w Seattle wygenerował 96 milionów dolarów. Kiedy zaproponowano tę opcję w 2015 r., sugerowano, że potrzebne będą dziesiątki tysięcy „jednostek po przystępnej cenie”. Miasto twierdziło, że w 2017 r,

„MHA jest częścią programu mieszkaniowego w Seattle (HALA), którego celem jest utworzenie 50,000 2025 domów do 20,000 r., w tym XNUMX XNUMX niedrogich. Rozwój zarówno niedrogich mieszkań, jak i mieszkań po cenach rynkowych to ważna strategia spowalniająca wzrost kosztów mieszkań i zapewniająca szerszy wybór mieszkań”.

W chwili publikacji raportu, do którego link podałem, Miasto twierdzi, że ze środków MHA wydano 712 dotowanych lokali. Nie przeprowadzono niezależnego audytu tego twierdzenia, ale nawet jeśli to przyjmiemy, program jest szokującą porażką. Mamy połowę roku 2022 i nawet biorąc pod uwagę Covid-19, tempo produkcji jest słabe. Nowszy raport Seattle Times pokazał bardziej fantazyjne liczby:

„Przewóz [z MHA] w 2021 r. mógłby pomóc miastu sfinansować ponad 900 niedrogich mieszkań, biorąc pod uwagę, że Seattle zakłada, że ​​każde mieszkanie potrzebuje od miasta około 80,000 XNUMX dolarów. Niedrogie projekty mieszkaniowe zazwyczaj łączą dolary miejskie z finansowaniem z innych źródeł, w tym od rządów federalnych i stanowych.

Każda jednostka potrzebuje 80,000 67 dolarów. Prawidłowy. Niedawno oddany do użytku projekt kosztował 148 milionów dolarów za XNUMX jednostek około 456,000 XNUMX USD za sztukę. Cóż, kogo to obchodzi? Czynsze spadły, prawda? Cóż, nawet biorąc pod uwagę spadki Covida, czynsze w Seattle ponownie rosną, począwszy od godz wzrost rok do roku o około 18%.

Prawda jest taka, że ​​MHA zwiększyło koszty i spowolniło produkcję nowych mieszkań, a gdyby przed pandemią i nawet w jej trakcie zbudowano ich więcej bez opłat i innych zasad, podaż dotrzymywałaby kroku popytowi w miarę wzrostu po pandemii. Program MHA sprawił, że ludzie poczuli się lepiej pięć lat temu, dziś jest czynnikiem przyczyniającym się do postpandemicznej inflacji mieszkań.

Czy istnieje szansa, że ​​miasto Seattle wycofa się z programu teraz, gdy popyt rośnie, a czynsze rosną? Oczywiście nie. To sukces. Spójrzcie, ile pieniędzy zebrano na mieszkania. Dlaczego mielibyśmy się teraz zatrzymać? Tak naprawdę jest tylko kwestią czasu, kiedy w obliczu wzrostu czynszów członkowie Rady zaczną wzywać do podwyższenia opłat MHA. Jak Eneasz ubolewa nad koniem, „umieściliśmy to potworne stworzenie w samej cytadeli (Prom 46)”.

W przypadku niemal każdej polityki mieszkaniowej schemat jest taki sam. Czynsze rosną, podobnie jak wezwania do intensywniejszego regulowania i pobierania opłat mieszkaniowych. Podaż i popyt? Zamknij się, Laokoonie! Jest tylko jedno rozwiązanie: znaleźć więcej pieniędzy na „niedrogie mieszkania”. Jest też wielu Sinonów, aktywistów, którzy mają więcej anegdot niż prawdziwych danych, gotowych obiecać wsparcie polityczne dla wysiłków na rzecz redystrybucji bogactwa, aby zapewnić każdemu „prawo do mieszkania”. Zamiast tego ludzie dostają miejsce na liście oczekujących na niedrogie mieszkanie, które pewnego dnia może się pojawić.

Frustrujące jest to, że tak wiele osób w miastach tak ciężko pracuje nad stworzeniem tak złej polityki mieszkaniowej. Jaki jest pierwszy krok, aby powstrzymać konia przed przybyciem do miasta? Odpowiedzią jest ustalenie, w co wierzymy.

[1] Warto zauważyć, że niuanse łaciny pozwalają na szereg równie zniuansowanych interpretacji tego, co „i dona ferentis” mogło oznaczać w kontekście (patrz Murley, Clyde. „Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, t. 22, nr 9, 1927, s. 658–62).