Obligacje na działalność prywatną i 4% ulgi podatkowe na mieszkania o niskich dochodach

Federalne programy mieszkaniowe generalnie dzielą się na dwie kategorie: te, które zapewniają ludziom bezpośrednie dotacje na opłacenie mieszkań, oraz te, które wykorzystują narzędzia finansowe ułatwiające budowę mieszkań. Wśród narzędzi finansowych najbardziej znaczącym jest ulga podatkowa na mieszkania o niskich dochodach (LIHTC). Ten twór z kodeksu podatkowego zarabia na ulgach podatkowych na inwestycje w przystępne cenowo mieszkania. Ale w programach ubóstwa, które przejrzał były kongresman Paul Ryan, istnieje również interesujące, ale złożone narzędzie – Private Activity Bond lub PAB. PAB pozwala samorządom sprzedawać zwolnione z podatku obligacje w imieniu podmiotów budujących projekty z korzyścią dla społeczeństwa, w tym mieszkalnictwo. W połączeniu z ulgami podatkowymi PAB mogą być potężnym narzędziem dla budowniczych, którzy chcą zgromadzić kapitał na projekty mieszkaniowe. Ale złożoność i koszty są wysokie. (Jeśli chcesz mieć okno do LIHTC tutaj jest post o tym, jak działają).

Służba Badawcza Kongresu opublikował doskonały elementarz na temat Obligacji Działalności Prywatnej. Podobnie jak ulgi podatkowe, PAB są osadzone w kodeksie podatkowym i obejmują dwa rodzaje obligacji. jeden dla projektów służących celom rządowym; drugi dla tych, które służą celom prywatnym, o ile przynoszą korzyści społeczeństwu. Jeśli obligacje na działalność prywatną są przeznaczone na „kwalifikującą się działalność prywatną”, taką jak mieszkalnictwo, nabywcy obligacji nie płacą podatków od zarobionych odsetek. Kongres ogranicza kwotę długu, który można wyemitować na działalność prywatną; 150 milionów dolarów i 50 dolarów na mieszkańca w 1986 r. do 335 milionów dolarów lub 110 dolarów na mieszkańca w 2022 r. Istnieją również ograniczenia ze względu na rodzaj projektu, aby wpłynąć na inwestycje. Kongres zamierza również ograniczyć wydatki podatkowe (zwolnienia oznaczają mniej dolarów wpływów podatkowych).

Sposób, w jaki te obligacje można łączyć z LIHTC, a konkretnie 4% ulgami podatkowymi, jest dobrze opisany w artykule Corporation for Supportive Housing (CSH), Finansowanie mieszkalnictwa wspomagającego za pomocą obligacji zwolnionych z podatku i 4% ulg podatkowych na mieszkania o niskich dochodach. Oto podsumowanie wymagań dotyczących korzystania z obligacji zwolnionych z podatku z ulgami podatkowymi.

Emitować obligacje mogą tylko rządy stanowe i samorządy wraz z agencjami quasi-rządowymi. Zwykle jest to Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (HFA), agencja państwowa, która otrzymuje ulgi podatkowe. Ale ponieważ liczba obligacji zwolnionych z podatku, które można wyemitować, podlega ograniczeniu wolumenu (limit wspomniany powyżej), wszystkie te podmioty rządowe agresywnie konkurują, aby zmieścić się w ramach tego limitu. Ponadto projekty nie mogą uzyskać dostępu do wpływów z obligacji, dopóki projekt nie otrzyma zgody od stanowego HFA, a wpływy te są ograniczone do kosztów mieszkaniowych i nie mogą być wykorzystywane na przykład na powierzchnie komercyjne.

Istnieje jedno ważne ograniczenie, na które warto zwrócić uwagę w odniesieniu do łączenia ulg podatkowych i obligacji zwolnionych z podatku. Aby otrzymać ulgę podatkową, kierownik projektu musi pokryć co najmniej 50% kosztów budowy („zasada 50%”) z wpływów z obligacji; i oczywiście wszelkie mieszkania zbudowane przy użyciu tych obligacji i ulg podatkowych muszą być dostępne dla osób, które zarabiają mniej niż 60% mediany dochodu obszaru (AMI). Zwykle 20% jednostek musi być dostępnych dla ludzi z 50% AMI lub mniej, lub 40% jednostek z 60% AMI.

Jeśli nie jest to już oczywiste, tego rodzaju projekty są skomplikowane. Dodaj do tego fakt, że często tego rodzaju „umowy” obejmują dodatkowych sponsorów. Na przykład jedyny projekt mieszkaniowy, nad którym pracowałem jako deweloper, był projektem 4% z wykorzystaniem obligacji zwolnionych z podatku. Ale mieliśmy też środki z państwowego funduszu powierniczego budownictwa mieszkaniowego i kredyt budowlany. Szczerze mówiąc, musiałem się nieźle nagimnastykować i ślęczeć nad starymi e-mailami, żeby dokładnie przypomnieć sobie, jak powstał ten projekt. Artykuł CSH świetnie się spisuje, pokazując w siedmiu różnych studiach przypadków niektóre z charakterystycznych sposobów, w jakie to finansowanie może się połączyć. Na przykład jedno z najprostszych studiów przypadku pochodzi z Michigan. Oto wykres, który pokazuje finansowanie projektu.

MSHDA to Urząd Rozwoju Mieszkalnictwa Stanu Michigan, stanowa Agencja Finansowania Mieszkalnictwa. MSHDA sprzedała obligacje, a dług jest spłacany ze skromnych dochodów od najemców, które częściowo pochodzą z bonów z sekcji 8. Każdy z fundatorów w projekcie ma inne wymagania, aw tego rodzaju projektach spełnienie jednego wymagania może zakłócić wymagania drugiego fundatora.

W niektórych przypadkach kapitał własny z ulgi podatkowej może być wykorzystany do spłaty zadłużenia. W artykule CSH wykorzystano studium przypadku, w którym wykorzystano obligacje, a następnie „w pełni wyjęto obligacje, prowadząc stałą rozmowę z innymi publicznymi pożyczkami, dotacjami i kapitałem podatkowym”. Wygląda to na wykorzystanie kapitału własnego z kredytu podatkowego do spłaty zadłużenia z tytułu obligacji. To jest przekonujące: chociaż 4% ulga podatkowa stanowi mniejszy procent kwalifikującej się podstawy niedrogiego projektu, możliwość wykorzystania kredytu na spłatę obligacji jest dobrym pomysłem. Podobnie jest z łączeniem różnych źródeł finansowania.

Ryan nie poświęca zbyt wiele czasu na PAB poza zasugerowaniem, że „niewiele jest badań nad skutecznością Obligacji Działalności Prywatnej. . . w zakresie poprawy mobilności awansowej najemców.” To prawda, a jego spojrzenie na nakłady na program pokazuje, że obligacje nie były wykorzystywane tak często, jak ulgi podatkowe dla osób o niskich dochodach.

I niewiele się zmieniło w ciągu dekady od jego analizy (dane wykresu z Departamentu Skarbu Stanów Zjednoczonych).

Moim zdaniem PAB powinny być wykorzystywane w sposób, w jaki wykorzystywane są wszystkie długi: przechwytywanie wartości. W przypadku mieszkania zasugerowałem program przechwytywania wartości dla mieszkań dla bezdomnych w którym na przykład koszty obozowisk są kwantyfikowane, obligacje sprzedawane w celu przeprowadzenia interwencji w celu zakończenia obozowisk, a następnie, w miarę realizacji oszczędności, wykorzystanie tych oszczędności jako obsługi długu. Problem ze złożeniem tego, co w świecie organizacji non-profit nazywa się „stosem kapitału”, polega na poziomie złożoności, który jest problematyczny z następujących powodów:

● Czas – tego rodzaju rozwiązania finansowe przeżuwają czas, a czas to pieniądz. Koszty utrzymania w oczekiwaniu na zebranie i dostosowanie finansowania stanowią prawdziwy dodatek do całkowitych kosztów rozwoju;

● transakcje – więcej darczyńców oznacza większe koszty transakcyjne, a te koszty również sumują się z całkowitymi kosztami rozwoju;

● Prawnicy i konsultanci – na każdym etapie, aby uniknąć katastrof, które mogłyby spowodować fiasko projektu, trzeba zatrudnić prawników i konsultantów; I

● Nie jest zbyt wydajny – przy wszystkich ruchomych częściach i dodatkowych kosztach, czy jest to najskuteczniejszy sposób na zapewnienie mieszkań osobom, które ich teraz potrzebują?

Na koniec wracam do podstawowej zasady, jakakolwiek propozycja finansowania mieszkania powinna być tak prosta, jak to możliwe, dostarczając potrzebne fundusze lub jednostki ludziom, którzy ich dzisiaj potrzebują. Chociaż jestem zaintrygowany i lubię wyzwania związane z rozwiązywaniem zagadek finansowych, granie w te gry nie przynosi ludziom czynszu; musimy znaleźć sposoby na przeniesienie PAB do lepszego celu niż złożone umowy finansowania budowy subsydiowanych mieszkań.