Pozwolenie na większą liczbę mieszkań pozytywnie wpływa na cenę mieszkań

W zeszłym tygodniu pisałem o mojej irytacji podczas próby uzyskania danych z miast na temat czasu potrzebnego na wyprodukowanie mieszkania. Czy nie ma żadnych dostępnych publicznie danych, które mogłyby pomóc w powiązaniu zezwoleń, liczby ludności i ceny? Cóż, tak i nie. Dane z Banku Rezerwy Federalnej w Saint Louis, pieszczotliwie zwanego Fredem, są interesujące, ale niezbyt szczegółowe. Ale spójrzmy na Nashville w latach 2010-2020 i co może nam powiedzieć o pozwoleniach mieszkaniowych, populacji i cenach. Z niewielką pomocą Zumpera, internetowego narzędzia do śledzenia czynszów, wygląda na to, że wraz ze spadkiem liczby osób otrzymujących pozwolenia na mieszkanie spada również tempo wzrostu cen mieszkań. Oto dane.

Zacznijmy od wzrostu liczby ludności Nashville w okresie, na który patrzymy, od 2010 do 2020. W tym okresie, według Freda, w Nashville przybyło około 300,000 20 ludzi, co oznacza wzrost populacji o prawie XNUMX%.

Jedną rzeczą, którą od razu zauważysz, jest irytująca cecha danych, jeśli chodzi o miasta: tak naprawdę nie widzimy Nashville, a jedynie szerszy obszar. Jest to myląca cecha danych mieszkaniowych. Spis ludności Stanów Zjednoczonych często łączy miasta i nazywa je metropolitalnym obszarem statystycznym lub MSA. Nic wielkiego, prawda? Ale często spory o mieszkania toczą się w ścisłych granicach miast, a gdy dane są bardziej rozproszone, to myli to, co można powiedzieć o miastach właściwych w porównaniu z ich otoczeniem. Pójdziemy z danymi Freda z MSA.

Następnie przyjrzyjmy się pozwoleniom. Fred śledzi te dane za pomocą numerów Spisu Ludności. Kiedy porównamy roczną liczbę wydanych zezwoleń z liczbą ludności, uzyskamy interesujący stosunek.

Są z tym różnego rodzaju problemy. Po pierwsze i najbardziej oczywiste, pozwolenie nie jest równoznaczne z faktycznym mieszkaniem nadającym się do zamieszkania. Dlatego szukam bardziej szczegółowych danych na temat czasu uzyskania pozwolenia. Mam nadzieję, że zobaczymy, ile czasu zajmuje od wydania pozwolenia do momentu, w którym jednostka faktycznie nadaje się do zamieszkania. Warto jednak wziąć pod uwagę ten stosunek nowych jednostek do nowych ludzi. Na przykład 33,579 2014 osób, które przybyły do ​​Nashville w XNUMX roku, potrzebowało miejsca do życia. Istnieją czynniki, takie jak współczynnik pustostanów – często nazywany jest „absorpcją” – oraz inne czynniki, które należy wziąć pod uwagę. Istotny jest jednak związek między nowymi osobami a liczbą zezwoleń. Oznacza to mniejszą konkurencję między osobami poszukującymi rzadkich mieszkań.

Teraz spójrzmy na cenę. Fred nie śledzi czynszów, ale śledzi „cenę domu we wszystkich transakcjach”. Oto zmiana cen mieszkań w ciągu dziesięciu lat wraz ze śledzeniem czynszów przez Zumpera w ciągu ostatnich pięciu lat.

Wyraźnie widać, że kiedy porównamy trendy dotyczące pozwoleń, liczby ludności i cen, istnieje związek.

Wydaje się, że wydawanie pozwoleń nadąża za wzrostem liczby ludności w Nashville w ciągu dziesięciu lat, a kiedy spojrzymy na pięć lat, które mamy na czynsz i ceny mieszkań, zaczynają one słabnąć wraz z widocznym wzrostem produkcji. Wraz ze spadkiem stosunku liczby nowych osób do mieszkań, na które pozwala liczba mieszkań, spada również tempo wzrostu cen.

Ale wciąż mam pytania, a nawet wątpliwości. Dane Freda analizują „oszacowane na podstawie cen sprzedaży i danych szacunkowych”, aby uzyskać cenę. Co to dokładnie oznacza? Dane dotyczące czynszów z różnych źródeł mogą się znacznie różnić, podobnie jak lokalne szacunki cen. Dużym problemem związanym z zezwalaniem na dane jest to, że nie mówi nam ono, kiedy dozwolone jednostki faktycznie wchodzą do użytku. Ponadto lokalne dane ujawniłyby wiele informacji na temat czasu potrzebnego na uzyskanie pozwolenia.

To pierwsze spojrzenie na publicznie dostępne dane wydaje się potwierdzać mój wieloletni argument, że większa podaż oznacza niższe ceny. Nadal uważam, że to prawda. Ale w przeciwieństwie do moich lewicowych kolegów, którzy chętnie mylą korelację z przyczynowością, ja po prostu nie mogę. Więcej lokalnych danych na temat rzeczywistych pozwoleń, cen i dat oddania mieszkań do użytku byłoby jeszcze mocniejszym argumentem. Ale to dobry początek.

Ale kiedy próbujemy zagłębić się w szybko rozwijające się miasta, takie jak Nashville, i patrzymy na dane, którymi dysponujemy, pojawia się pewien trend: kiedy rośnie liczba ludności i pojawiają się pozwolenia, widzimy, że wzrost cen zaczyna spadać.

Wreszcie, istnieje kilka interesujących błysków, które również tam są. Na przykład jedno z najszybciej kurczących się miast w Stanach Zjednoczonych faktycznie wykazuje wzrost cen mieszkań od 2018 r. Lokalna stacja telewizyjna nadała w zeszłym roku artykuł o tym, jak „nagrzewa się rynek mieszkaniowy w Decatur”.

A co z czynszami? Zumper wykazuje 26% wzrost czynszów w Decatur w ciągu ostatniego roku, średnio około 123 USD. Spojrzenie na ich wykres czynszów w ciągu ostatnich kilku lat pokazuje podobny trend jak ceny mieszkań.

Co się dzieje w Decatur? Rosnąca inflacja z powodu dużych wysypisk gotówki przez rząd federalny i problemy z łańcuchem dostaw? Może. Ale to cechy ostatnich dwóch lat, a wzrost cen trwa najwyraźniej od 2018 roku. Dlaczego? Warto to rozważyć.

Potrzebujemy, aby lokalne jurysdykcje były tak samo zainteresowane tymi środkami jak ja i wykorzystywały je do lepszego zarządzania gospodarką mieszkaniową. Ostatecznie podstawą każdej funkcjonującej, uczciwej i wydajnej gospodarki jest duża wymiana między kupującymi a sprzedającymi. Kiedy producenci widzą popyt, naturalnie chcą produkować więcej. Spowolnienie tego boli tylko ludzi szukających mieszkania, zwłaszcza tych, którzy mają mniej pieniędzy. Jest więcej pracy do wykonania, ale o wiele lepiej byłoby zbłądzić po stronie większej liczby mieszkań niż większej liczby przepisów i opóźnień.