Własność nie jest problemem, problemem jest niedobór mieszkań

W zeszłym miesiącu uczestniczyłem w spotkaniu społeczności w Cincinnati dla studentów kursu Systemy mieszkaniowe w Szkole Planowania Uniwersytetu Cincinnati, aby omówić „jak inwestorzy instytucjonalni wpływają na nasze miasto; co jest obecnie robione, aby rozwiązać ten problem i co jeszcze musimy zrobić”. Pisałem wcześniej o wysiłkach Portu Cincinnati, aby udaremnić inwestorom instytucjonalnym kupno domu jednorodzinnego w mieście. Pytaniem, na które trudno było odpowiedzieć na spotkaniu, było to, kim właściwie jest „inwestor instytucjonalny” i czy własność jest przyczynowo związana ze złymi warunkami mieszkaniowymi, takimi jak wyższe czynsze, eksmisje czy dewastacja. Martwienie się o to, kto jest właścicielem mieszkania, wydaje się kolejnym odwracaniem uwagi od prawdziwego problemu, jakim jest brak podaży w obliczu rosnącego popytu.

Studenci biorą udział w kursie pt Systemy mieszkaniowe, prowadzonego przez profesora Haydena Shelby'ego. Kurs obejmuje przyjrzenie się „naturze problemów mieszkaniowych i rynkom mieszkaniowym” oraz „radzenie sobie z niedoskonałościami rynku mieszkaniowego”. Przyjrzenie się wzorcom własności i ich powiązaniu z wynikami na rynku mieszkaniowym jest z pewnością warte ćwiczenia w klasie, ale czy interwencje polityczne powinny koncentrować się na tym, kto jest właścicielem nieruchomości? Zależy to od tego, czy może istnieć jasny, spójny i przyczynowy związek między własnością a złymi wynikami. Jak dotąd nie znalazłem żadnych danych, które nawiązałyby połączenie.

W rzeczywistości przez jakiś czas głośno było o zagranicznych nabywaniu mieszkań w Stanach Zjednoczonych. Przerażająca narracja była taka, że ​​chińscy inwestorzy „parkowali” gotówkę na amerykańskim rynku mieszkaniowym, wykupując wiele budynków mieszkalnych, opróżniając je, a następnie czekając, aż je sprzedają. Jakieś 5 lat temu było propozycja opodatkowania zakupu mieszkań przez inwestorów zagranicznych zatrzymać to.

Jednak problem, pobieżni inwestorzy wykupujący i opróżniający budynki mieszkalne, nie był prawdziwy. Oczywiście były transakcje z inwestorami spoza USA, ale oni starali się zarobić, a nie stracić. Kiedy ci inwestorzy kupowali budynki, zarządzali nimi jak każdy inny właściciel, nie opróżniali ich; dziwacznym argumentem było to, że pozostawienie ich pustych podniosłoby ceny, podobnie jak wartość inwestycji. Z wyjątkiem tego, że aby spowodować wzrost średnich czynszów o 1%, musieliby kupować i usuwać 1,400 sztuk z rynku w Seattle, coś, co po prostu się nie działo.

Dzisiejsze zmartwienie polega na tym, że w jakiś sposób inwestorzy – a modyfikatory nie są teraz „zagraniczne”, ale „duże”, „spoza miasta”, „duże”, „korporacyjne” lub wszystkie powyższe – są z konieczności złymi aktorami. Zwolennicy jako dowód wskazują skutki rosnących czynszów, eksmisji i zniszczenia. Ale wszystkie te rzeczy i tak się zdarzają, niezależnie od tego, czy właściciel mieszka milę, czy 1,000 mil dalej. I po prostu nie ma nic złego ani złowrogiego w Real Estate Investment Trusts (REITS) lub funduszach emerytalnych kupujących mieszkania, jeśli myślą, że to się zwróci. Twierdzenie, że takie transakcje będą bardziej opłacalne, gdy budynki będą się rozpadać, nękać lokatorów i ich eksmitować, nie tylko nie ma sensu, ale nie jest poparte żadnymi dowodami ilościowymi.

Są źli dostawcy mieszkań – i są źli kierowcy autobusów, policja, nauczyciele, a może nawet politycy – ale nie próbuje się przypisywać niepowodzeń tych aktorów czemuś takiemu jak to, gdzie mieszkają lub gdzie chodzili do szkoły. Jeśli któryś z tych aktorów zrobi coś złego, sensowne jest ukaranie go za złamanie zasad lub narażenie społeczności. Takie sankcje już istnieją dla osób, które niewłaściwie zarządzają nieruchomościami w sposób powodujący zarazę, a procesowi eksmisji przewodniczy sędzia, a nie sam dostawca mieszkania. A jeśli problemem są rosnące czynsze, najlepszym sposobem na zrównoważenie tego jest stworzenie konkurencyjnego rynku mieszkaniowego, tak aby ludzie niezadowoleni z ceny mogli łatwo znaleźć zamiennik w pobliżu.

Ukryte poczucie oburzenia na sali podczas spotkania było jasne; niektóre „korporacje bez twarzy” zarabiają pieniądze, dużo pieniędzy, kosztem biednych ludzi. Oczywiście, zgodnie z logiką, te korporacje muszą zostać powstrzymane przed posiadaniem nieruchomości w Cincinnati. Jeden z uczestników zasugerował, aby inwestorzy wszelkiego rodzaju nie posiadali więcej niż określonej liczby domów.

Co dziwne, port w Cincinnati się zgadza. Inna niedawno opublikowana historia podkreśla starania Portu o wykupienie jak największej liczby mieszkań za publiczne dolary lub wpływy ze sprzedaży obligacji. Chodzi o to, że dla „intuicyjnych” inwestorów nie pozostanie nic. Czy Port jest instytucją? A co się dzieje, gdy ktoś przestaje płacić czynsz lub narusza warunki najmu? Czy Port ich eksmituje? Organizacje non-profit i władze mieszkaniowe, a także instytucje, eksmitują wielu, wielu lokatorów za niepłacenie i łamanie umów najmu. Port też będzie. Port planuje „odzyskać pieniądze z wynajmu, a docelowo ze sprzedaży domów. Ale chodzi o to, aby czynsze były przystępne, a ceny sprzedaży na tyle niskie, aby ludzie byli w stanie zapłacić”.

Hmmm. Jak zamierzają to zrobić? Z historii wynika, że ​​10,000 XNUMX dolarów, które według Portu wydadzą na ulepszenie domów, to za mało. Port zaczyna zdawać sobie sprawę – jak każdy inny właściciel, duży czy mały – że ktoś musi zapłacić za naprawy. Jeśli jest to użytkownik końcowy, najemca lub kupujący, cena wzrośnie. To prosta matematyka. Prawda jest taka, że ​​każdy kupujący, niezależnie od tego, czy jest to REIT, czy pierwszy inwestor kupujący pojedynczą nieruchomość na wynajem, czynsz jest jedynym sposobem na opłacenie ulepszeń. Jeśli występują problemy z mieszkalnictwem, najlepszym sposobem na ich rozwiązanie jest zachęcanie do ulepszeń, a nie narzucanie ich. Jeśli nadejdzie mandat, najemcy zapłacą rachunek, a jednostki nie będą już dostępne.

To może być redukcjonistyczne, ale zawsze istnieje jeden sposób na rozwiązanie każdego problemu mieszkaniowego: pozwolić rynkowi produkować mnóstwo mieszkań, tak bardzo, że producenci i dostawcy muszą konkurować ze sobą, aby ludzie wynajmowali lub kupowali ich produkt. Wszystko, co jest mniejsze niż to, odwróci pole gry od konsumenta, zmuszając go do konkurowania ze sobą i akceptowania cen i warunków odbiegających od idealnych. I oto kluczowy punkt w całej tej dyskusji: nawet gdyby istniał wymierny i silny związek przyczynowy między własnością a wynikami mieszkaniowymi, najlepszym rozwiązaniem byłoby zwiększenie liczby mieszkań. Rozwiązaniem większości problemów mieszkaniowych jest stworzenie wystarczającej podaży, aby ludzie mieli możliwość wyboru niedrogiej alternatywy.

Profesor Shelby cierpliwie odpowiadała na moje pytania na spotkaniu, a także była na tyle łaskawa, że ​​odpowiedziała na kilka pytań, które jej wysłałem na temat własności inwestorów i zajęć. Oto moje pytania i jej odpowiedzi w całości.

Jak ważne jest ustalenie jasnej definicji „inwestora”? Na przykład Port wykorzystuje pieniądze inwestorów ze sprzedaży obligacji na zakup domów, aby powstrzymać innych inwestorów przed ich kupowaniem; czy naprawdę chodzi o „dobrych” i „złych” inwestorów? Jak to się mierzy?

Myślę, że bardzo ważne jest rozróżnienie różnych rodzajów inwestorów. W tym projekcie oparliśmy się na określeniu, którego inni używali do opisania tego zjawiska, „inwestorzy instytucjonalni”. Ale zdaję sobie sprawę, że to niedoskonałe określenie. Z trudem wymyśliliśmy lepsze określenie, aby opisać, jakiego rodzaju aktor jest rzeczywiście problematyczny w tej dziedzinie. Obawiamy się rodzajów podmiotów, które mają negatywny wpływ na naszych obywateli i społeczności poprzez (1) podnoszenie czynszów do poziomów niemożliwych do udźwignięcia przez najemców bez istotnej poprawy właściwości nieruchomości, (2) eksmisje po wyższych stawkach niż większość innych właścicieli rynkowych oraz (3) nieodpowiednie utrzymywanie nieruchomości, co powoduje, że najemcy muszą mieszkać w złych warunkach, a sąsiedzi mogą odczuwać efekt domina w zakresie wartości ich nieruchomości. Prawdopodobnie potrzebujemy lepszego określenia dla tego typu inwestorów. Może wystarczyłoby po prostu „złych inwestorów”. Ale powodem, dla którego chcieliśmy zorganizować tę rozmowę społeczną, jest to, że w Cincinnati wiele osób i organizacji w naszym mieście zauważyło, że mamy kilka dużych podmiotów, głównie REITS, które pojawiły się na scenie w ciągu ostatnich kilku lat i wydają się produkować te problemy materialne dla mieszkańców po znacznie wyższych stawkach niż typowy właściciel.

Jakie negatywne skutki można powiązać ze „złymi” inwestorami? Czy te wyniki są przyczynowo związane z odległością i wielkością inwestora? Oczywiście będą duzi odlegli inwestorzy, którzy mają „dobre” mieszkania i mali lokalni, którzy mają „złe” mieszkania.

Nie wiem, czy rozmiar jest koniecznie spowodowany (lub nawet zawsze skorelowany) z tymi złymi wynikami, które wymieniłem powyżej. Jest z pewnością możliwe (i prawdopodobne), że drobni inwestorzy i właściciele mieszkań stwarzają te problemy, a także duzi inwestorzy wytwarzają wysokiej jakości przystępne cenowo mieszkania. Jednak kiedy tam jest duże podmioty inwestycyjne powodujące te problemy – a mamy kilka firm w Cincinnati – te firmy mogą powodować wiele problemów ze względu na ich rozmiar i wpływ. Istnieje również problem polegający na tym, że często trudno jest pociągnąć do odpowiedzialności te duże podmioty, ponieważ działają w ramach wielu spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i często nie mają lokalnego przedstawiciela, do którego najemcy i rzecznicy społeczności mogą łatwo dotrzeć, gdy pojawią się problemy. To jest podstawowa kwestia.

Zamiast próbować regulować własność, czy sensowne byłoby zajęcie się złymi wynikami przy użyciu istniejącego kodu i opracowywaniu programów zachęcających do różnych zachowań. Na przykład, jeśli jednostka mieszkaniowa uległa zniszczeniu, miasto może zaoferować niskooprocentowaną pożyczkę z funduszu, który mógłby pozwolić na tańsze naprawy i zapobiec przenoszeniu kosztów na mieszkańców.

Myślę, że jednym ze sposobów walki z tym jest egzekwowanie istniejących przepisów iz pewnością ludzie, z którymi rozmawiałem w City, właśnie to próbują zrobić. Zdecydowanie sensowne jest oferowanie dotacji i niskooprocentowanych pożyczek, aby pomóc właścicielom w utrzymaniu nieruchomości. Z pewnością jest tak, że w szczególności drobni właściciele często działają na bardzo wąskich marżach i naprawdę mają trudności z utrzymaniem swoich nieruchomości, zwłaszcza teraz, gdy materiały i robocizna stały się tak drogie. Ale problemem, na którym się tutaj skupiamy, nie są właściciele domów typu mom-and-pop, którzy potrzebują niewielkiej pożyczki, aby ulepszyć kilka nieruchomości. Mówimy o dużych podmiotach, które pojawiają się w dzielnicach, podnoszą czynsze, nie tak naprawdę „inwestując” w nieruchomości w sensie materialnego wkładania w nie czegokolwiek i wydobywając wartość z tych czynszów. To podstawowa kwestia, o której musimy pamiętać, jeśli chodzi o model biznesowy, który pojawia się w domach jednorodzinnych. Większość inwestycji w nieruchomości w przeszłości miała na celu uzyskanie przychodów poprzez narastanie wartości samej nieruchomości w czasie. Jest więc zachęta do utrzymania nieruchomości. Ale nie tym zajmują się te firmy. Wyciągają krótkoterminowe zyski poprzez podnoszenie czynszów i cięcie kosztów poprzez nieutrzymywanie nieruchomości. Myślę, że jest to zasadniczo inny model biznesowy niż w przypadku większości właścicieli domów jednorodzinnych i musimy o tym pamiętać, gdy mówimy o tym problemie. My także. Należy o tym pamiętać, rozważając odpowiednie reakcje polityczne. Nie chcemy tworzyć przepisów, które szkodzą właścicielom na małą skalę, którzy już walczą o utrzymanie wysokiej jakości lokali.

Czy masz jakieś inne przemyślenia lub uwagi na temat tego, co masz nadzieję, że ten projekt przyniesie pod względem lepszych wyników mieszkaniowych? Jeśli wiąże się to z regulacjami, w jaki sposób nowe przepisy mogłyby uniknąć tworzenia czynników zniechęcających, które mogłyby ograniczyć inwestycje prywatnych deweloperów w budowanie mieszkań w Cincinnati.

Z punktu widzenia rzecznictwa chcę, aby zebrało to ludzi, aby zastanowili się nad rozwiązaniami, które mogą prowadzić do lepszych warunków życia i większego bezpieczeństwa najemców w naszym mieście. Nie mam z góry określonego zestawu inicjatyw politycznych, które staram się forsować, ale raczej słucham ludzi ze społeczności, próbując ich połączyć i znaleźć sposoby, którymi mógłbym kierować badaniami, które mogą być przydatne . W związku z tym, z perspektywy intelektualnej i pedagogicznej, myślę, że ten projekt już zrobił wiele z tego, na co mieliśmy nadzieję, czyli stymulowanie rozmowy, która pomaga nam wyjaśnić, na czym polega problem i gdzie powinno być skierowane nasze rzecznictwo.