Opinia: Te 2 liczby podsumowują, dlaczego rynek mieszkaniowy przez długi czas nie wróci do normy

Pokazałem żonie ten list i zażartowałem, że powinniśmy poprosić o 20% premię w stosunku do aktualnej wartości. To duża, okrągła liczba, ale w zasadzie bezużyteczna.

Dlaczego?

Musimy gdzieś mieszkać!

Nawet gdybyśmy byli w stanie zapewnić znacznie wyższą cenę sprzedaży, nie pomogłoby nam to zbyt wiele.

Mamy już 3% oprocentowanie kredytu hipotecznego. Mamy przyzwoitą część kapitału własnego w domu. I jak wspomniał w swoim liście nasz zdesperowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, znalezienie innego domu do kupienia byłoby w tej chwili prawie niemożliwe.

Połączenie rosnących cen domów, niskich stóp procentowych kredytów hipotecznych, które są zablokowane przez obecnych właścicieli domów i niskiej podaży, sprawia, że ​​sprzedaż domu i szukanie innego już teraz nie jest atrakcyjna.

Mike'a Simonsena z Altos Research przygotowało wykres pokazujący, jak tragiczna jest obecnie sytuacja w zakresie podaży mieszkań:

To już 271,913 XNUMX domów na sprzedaż w całym kraju!

Działamy na rynku mieszkaniowym, na którym mamy rekordowo wysoki popyt i rekordowo niską podaż. Jeśli chcesz wiedzieć dlaczego ceny są o 20% wyższe niż rok temu to jest najprostsze wyjaśnienie.

Ale tutaj dzieje się więcej.

Simonsen wystąpił niedawno w podcaście Odd Lots z Tracy Alloway i Joe Weisenthalem, gdzie wyjaśnił, ilu właścicieli domów podwaja inwestycje w nieruchomości:

To jak podwojenie. Właściciel domu kupuje następny dom, przesuwa się w górę lub w dół. A ponieważ kredyty hipoteczne są tak tanie, to naprawdę dobry moment, aby zatrzymać ten pierwszy jako mieszkanie na wynajem. I tak co roku kupuję następny, a pierwszy zatrzymuję. I to jest jedno wielkie zjawisko. I nagle stałem się inwestorem w nieruchomości. Jednocześnie pieniądze instytucjonalne są tanie. Pojawia się wiele wiadomości na temat dużych funduszy private equity skupujących domy, ale w rzeczywistości większość z nich napędzają osoby prywatne. Tak więc w ciągu ostatniej dekady wycofaliśmy 8 milionów domów z cyklu odsprzedaży i przenieśliśmy je do części puli przeznaczonej na wynajem inwestycyjny. A to, wiadomo, 9% wszystkich domów jednorodzinnych.

Wiem, że każdy chce narzekać, że BlackRock kupuje wszystkie domy w tym kraju, ale 90% lokali mieszkalnych na wynajem jest własnością osób fizycznych w Stanach Zjednoczonych.

Liczba ta rośnie ze względu na obfitość kapitału własnego, siłę bilansów konsumentów i dominujące niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych sprawiło, że miesięczne płatności są tak przystępne, jak nigdy dotąd:

Kapitał własny gwałtownie wzrósł w wyniku rosnących cen mieszkań:

Poza tym spójrz na zdolność kredytową nabywców domów w dzisiejszych czasach:

Ludzie kupujący domy mają dziś doskonałe wyniki kredytowe. Inaczej było w przypadku boomu na rynku kredytów hipotecznych na rynku kredytów hipotecznych na początku i w połowie lat XNUMX-tych, kiedy większość kupujących pochodziła od osób o niskiej zdolności kredytowej.

Wyobraź sobie, że jesteś właścicielem domu od pięciu lat lub dłużej. Do tej pory z pewnością refinansowałeś co najmniej dwa do trzech razy i prawdopodobnie masz stopę zadłużenia na poziomie 3% lub mniej. Masz także niezły kapitał dzięki połączeniu spłat kapitału i rosnących cen.

Z pewnością nie wygląda na to, że ceny mieszkań w najbliższym czasie przestaną rosnąć, a czynsze również będą rosły, więc logiczne jest, że ludzie decydują się na zatrzymanie swojej pierwotnej nieruchomości nawet po zakupie czegoś nowego. Mogą po prostu pobierać czynsz wystarczający na pokrycie kredytu hipotecznego, ubezpieczenia i podatków, a mimo to wyjdą na prowadzenie, powoli spłacając tani kredyt hipoteczny i obserwując, jak wartość ich domu rośnie.

Gdybym miał zgadywać, miną lata, zanim zobaczymy coś zbliżonego do „normalnego” rynku mieszkaniowego. Po ostatnim krachu na rynku mieszkaniowym po prostu nie zbudowaliśmy wystarczającej liczby domów, aby zaspokoić popyt ze strony pokolenia milenialsów, którzy osiągnęli wiek założenia gospodarstwa domowego.

Sprawy w końcu się ożywiają, ale mamy lata niedoborów do nadrobienia. I to nie jest tak, że problemy w łańcuchu dostaw, regulacje rządowe i pandemia sprawiają, że budowanie domów staje się łatwiejsze i szybsze.

W międzyczasie rosnące stopy procentowe mogą nieco spowolnić sytuację, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych stanie się wystarczająco wysokie. Rosnące ceny mieszkań i wyższe oprocentowanie kredytów co najmniej sprawiłyby, że utrzymywanie starych domów i ich wynajmowanie nie byłoby tak atrakcyjne dla ludzi.

Jednak rosnące stopy prawdopodobnie ograniczyłyby również podaż mieszkań, ponieważ tak wiele osób zdecydowało się na niskie stawki. Po co sprzedawać, żeby kupić dom za wyższą cenę przy wyższych kosztach kredytu?

Oczywiście ludzie nadal będą przeprowadzać się w poszukiwaniu nowej pracy, rodziny, zmiany otoczenia lub z innych powodów, dla których decydują się na sprzedaż.

Jednak prawdopodobnie upłynie dużo czasu, zanim na rynku mieszkaniowym osiągniemy równowagę pomiędzy podażą i popytem.

Również od Bena Carlsona: Czy powinienem sprzedać swoje akcje, aby móc zapłacić gotówką za dom?

Ben Carlson jest autorem bloga inwestycyjnego „A Wealth of Common Sense”, w którym został on opublikowany po raz pierwszy. Jest przedrukowany za zgodą. Śledź go na Twitterze @awealthofcs..