O cenach domów Powell prognozuje korektę, co widzi?

Na wynos

• Sprzedaż domów spadła o 20% niż rok temu, co prowadzi do optymizmu osób, które chcą wejść na rynek nieruchomości.
• Ekonomiści przewidują, że wzrost cen domów zatrzyma się w 2023 roku.
• Kontynuacja podwyżek stóp przez banki centralne wzbudza obawy wielu ekspertów, co to oznacza dla rynku nieruchomości.

Przez ostatnie kilka lat wszyscy tak wiele o tym słyszeliśmy gorący rynek nieruchomości. Pojawiły się historie o domach sprzedanych w rekordowym czasie, kupujących, którzy zrezygnowali z kontroli domów, aby dokonać sprzedaży, oferując całą gotówkę powyżej ceny oferty bez oglądania nieruchomości, ponieważ tak wiele miast nagle stało się niedostępnych.

Ludzie, którzy chcieli wejść na rynek nieruchomości, martwili się i zastanawiali, czy kiedykolwiek będzie ich stać na dom.

Przewodniczący Rezerwy Federalnej, Jerome Powell, skomentował: „Mieliśmy czas na rozgrzanym do czerwoności rynku mieszkaniowym w całym kraju… ceny mieszkań rosły na niezrównoważonym poziomie. Prawdopodobnie na rynku mieszkaniowym musimy przejść przez korektę.”

Wydaje się, że wzrost cen nieruchomości może w końcu wrócić do rzeczywistości, przynajmniej taka jest nadzieja. Wielu optymistycznie nastawionych właścicieli domów cierpliwie czekało na spadek cen nieruchomości, aby w końcu mogli wejść na rynek.

Czy to powolna śmierć rynku sprzedającego? Postaramy się zrozumieć obecny rynek nieruchomości.

To jeszcze nie rynek kupującego

Musimy zacząć od podzielenia się nieco rozczarowującymi wiadomościami dla tych, którzy w najbliższej przyszłości chcą wejść na rynek nieruchomości. To jeszcze nie jest rynek kupującego. Pomimo tego, że sprzedaż domów spadła o 20.2% w porównaniu z poprzednim rokiem, mediana ceny sprzedaży istniejących domów wzrosła o 10.8% w porównaniu z rokiem ubiegłym, według National Association of Realtors (NAR). Średnia cena sprzedaży istniejącego domu wynosi obecnie 403,800 413,800 USD, ale jest niższa od rekordowego poziomu XNUMX XNUMX USD z czerwca.

Ekonomista z NAR wskazał, że jesteśmy w recesji mieszkaniowej, ponieważ spada sprzedaż domów i budownictwo. Nie jest to jednak recesja cenowa, ponieważ zapasy wciąż są wystarczająco wysokie.

Potencjalni nabywcy mieli nadzieję, że najlepszy czas na wejście na rynek nieruchomości będzie tuż za rogiem. Wiele osób oszczędza w nadziei, że w końcu będzie w stanie kupić dom za rozsądną cenę, ale nie wydaje się, aby ceny nieruchomości w najbliższym czasie drastycznie spadły. Jest jednak dobra wiadomość dla kupujących.

Nigdy więcej wojen licytacyjnych

Według danych Redfin, przeciętny dom sprzedaje się poniżej swojej ceny katalogowej po raz pierwszy od marca 2021 r. Jest to ważny wskaźnik, ponieważ oznacza, że ​​domy nie spadły z ceny katalogowej przez 17 miesięcy, więc zasadniczo najbardziej realne transakcje nieruchomościami prawdopodobnie miały jakiś rodzaj wojny przetargowej. Wszyscy słyszeliśmy chaotyczne historie o wojnach przetargowych io tym, jak zdesperowani ludzie wkraczali na rynek nieruchomości. Jeśli jesteś kupującym, nie musisz się stresować, że wdasz się w intensywną wojnę licytacyjną, jak niektórzy ludzie zaledwie kilka miesięcy temu.

Redfin poinformował również, że liczba domów na sprzedaż z obniżkami cen podwoiła się do 14.9% w czerwcu w porównaniu z rokiem poprzednim. Oznacza to, że sprzedający musieli realistycznie podchodzić do swoich oczekiwań dotyczących tego, jaki zysk mogą osiągnąć.

Ekonomiści z Redfin przewidywali nawet, że okres oczekiwania na rynku nieruchomości po pracy może być w tym roku bardziej intensywny, z oczekiwaniami, że domy mogą pozostawać na rynku dłużej niż wcześniej. Jeśli dom pozostanie na rynku dłużej, istnieje prawdopodobieństwo, że w ciągu ostatnich kilku miesięcy 2022 roku domy zaczną sprzedawać poniżej ceny ofertowej. Jednak tylko czas pokaże, czy sprzedający będą wystarczająco zdesperowani, aby opuścić rynek, likwidując go za znacznie niższa cena.

Co oznacza, że ​​ceny nieruchomości mogą spaść?

Istnieje przekonanie, że rosnąca podaż w połączeniu ze spadkiem popytu może prowadzić do obniżenia cen mieszkań. Podaż nowych domów w USA przekroczyła w lipcu ponad dziesięć miesięcy. To najwyższy poziom od stycznia 2009 roku. Za każdym razem, gdy minęło ponad 10 miesięcy w przeszłości, Stany Zjednoczone pogrążają się w recesji. Liczba oficjalnie wzrosła do 10.9 w dniu 23 sierpnia 200. Miesięczna podaż to termin używany do określenia liczby miesięcy potrzebnych do sprzedaży dostępnych zapasów domów na obecnym rynku, biorąc pod uwagę tempo sprzedaży. Miesięczna podaż była na rekordowo niskim poziomie 1.9 miesiąca w grudniu 2020 r.

Według National Association of Realtors (NAR), sprzedaż istniejących domów spadła w lipcu o 5.9% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Jeśli sprzedaż domów nadal spada, istnieje możliwość spadku cen, ponieważ sprzedający nie będą chcieli czekać na znalezienie idealnej oferty.

Redfin poinformował również, że liczba wyszukiwań w Google słowa kluczowego „domy na sprzedaż” spadła pod koniec sierpnia o 27% w porównaniu z rokiem poprzednim. Ten trend może wskazywać, że ludzie dwa razy zastanawiają się nad wejściem na rynek nieruchomości, ponieważ obawy o podwyżki stóp wciąż zalewają wiadomości.

Wyższe czynsze a znacznie wyższe spłaty kredytu hipotecznego

Innym problemem na rynku nieruchomości są wysokie czynsze i jeszcze wyższe spłaty kredytów hipotecznych przez właścicieli. W przeszłości wielu inwestorów na rynku nieruchomości twierdziło, że ta klasa aktywów przynosi przyzwoite zyski. Przy rosnących czynszach trudno jest zarabiać jako właścicielowi, ponieważ wzrosły również spłaty kredytów hipotecznych. Wraz z oprocentowaniem kredytów hipotecznych wzrosły również koszty ubezpieczenia.

Pod koniec sierpnia ogłoszono, że czynsze osiągnęły rekordowy poziom 17. miesiąc z rzędu w lipcu. Według informacji z portalu realtor.com, krajowa mediana czynszu osiągnęła nowy rekordowy poziom 1,879 USD miesięcznie w lipcu, czyli o 12% więcej niż rok temu. Tempo zmiany czynszu spada jednak, ponieważ wzrost o 10% r/r jest najmniejszym, jaki widzieliśmy od czerwca 2021 roku.

Wraz ze wzrostem czynszów spłaty kredytów hipotecznych wzrosły jeszcze bardziej w ciągu ostatniego roku. Stowarzyszenie Bankowców Hipotecznych podzieliło się, że mediana miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego wyniosła prawie 1.5Xx więcej niż miesięczna mediana żądanego czynszu za drugi kwartał. Byłby to rekordowo wysoki poziom z danymi sięgającymi 2009 roku. Jeśli spłaty kredytów hipotecznych będą nadal rosły, wielu potencjalnych inwestorów zastanowi się dwa razy, zanim zainwestuje w nieruchomości.

Dlaczego spłaty kredytów hipotecznych gwałtownie wzrosły?

Połączenie wyższych cen domów i wyższych oprocentowań kredytów hipotecznych doprowadziło do tego, że spłaty kredytu hipotecznego stały się niedostępne i onieśmielające. Podczas blokady stopy procentowe były historycznie niskie, co doprowadziło do boomu mieszkaniowego. Boom na rynku nieruchomości doprowadził w końcu do wojen przetargowych, które przekreśliły wielu obiecujących nabywców.

Indeks S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index został opublikowany 30 sierpnia, a liczby pokazały, że ceny domów wzrosły o 18% w ciągu ostatniego roku w czerwcu. Aby dodać dalszą perspektywę, wygląda na to, że ceny domów w USA wzrosły o 40% od początku pandemii (od lutego 2020 r. do maja 2022 r., aby być dokładnym). Przy wysokich cenach nieruchomości w połączeniu ze zwiększonymi stopami procentowymi spłaty kredytów hipotecznych gwałtownie wzrosły.

Czy ceny domów będą spadać?

Trudno dokładnie przewidzieć, co stanie się z gospodarką, ponieważ bank centralny nadal podnosi stopy procentowe, aby spowolnić aktywność gospodarczą. Warto jednak zauważyć, że Goldman Sachs ostrzegł swoich klientów, że ceny domów mają spaść całkowicie w 2023 roku. Posunęli się do tego, że przewidywali, że wzrost cen mieszkań utrzyma się średnio na poziomie 0% w 2023 roku. jest to pozytywna wiadomość, ponieważ ceny nie będą dalej rosnąć, ceny nieruchomości nadal znacznie wzrosły od początku pandemii.

To powiedziawszy, istnieje ogromna różnica między spowolnieniem wzrostu cen domów a spadkiem cen nieruchomości. Tylko dlatego, że wzrost stoi w miejscu, nie oznacza to, że ceny spadną. Niektórzy eksperci uważają, że popyt na mieszkania pozostanie silny ze względu na silny rynek pracy i niewystarczającą podaż. Przy dużym popycie na domy trudno sobie wyobrazić, że ceny nieruchomości spadną w najbliższym czasie o ogromne kwoty.

Jak powinieneś inwestować?

Może być trudno zdecydować, czy w tej chwili powinieneś inwestować swoje pieniądze na mylącym rynku nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości staje się bardziej ryzykowne, gdy uwzględni się wysokie stopy procentowe i zawyżone ceny nieruchomości. Z jednej strony nie chcesz być zamknięty w astronomicznie wysokim tempie. Z drugiej strony nie masz pewności, czy powinieneś dłużej czekać, aż ceny spadną do poziomu sprzed pandemii, czy też jest to w ogóle możliwe w tym momencie.

Alternatywą jest inwestowanie w nieruchomości poprzez kupowanie akcji spółek powiązanych z rynkiem mieszkaniowym. Oferty Q.ai Zestawy inwestycyjne z wbudowanymi REIT i innymi pozycjami na rynku nieruchomości.

Podsumowanie

Z powodów wymienionych w tym artykule nie jest to już rynek sprzedającego, ale nie jesteśmy jeszcze rynkiem kupującego. Najbliższa garstka miesięcy będzie okresem przejściowym. Istnieje wiele danych wskazujących w różnych kierunkach, ale trudno z całą pewnością stwierdzić, kiedy ceny nieruchomości spadną. Wydaje się, że wzrost cen domów zwalnia, ale jury nadal nie wie, kiedy ceny spadną i jak daleko zajdą. Prezes Rezerwy Federalnej, Powell, może mieć rację, może nadszedł czas na korektę na rynku mieszkaniowym.