Brak darmowego przekształcenia dla aktu dostarczonego przy zamknięciu

Kiedy sprzedający zgadza się sprzedać nieruchomość kupującemu, strony podpisują umowę, która identyfikuje nieruchomość, określa cenę zakupu i obejmuje kilka innych ważnych punktów (plus mnóstwo pomniejszych punktów). Strony następnie zamykają transakcję, a w ramach tego zamknięcia sprzedający podpisuje akt przekazania nieruchomości kupującemu.

Co się stanie, jeśli akt nie opisuje właściwej nieruchomości, ale kupujący nie zdaje sobie z tego sprawy i i tak zamyka? Zgodnie z tradycyjnymi zasadami prawa nieruchomości, umowa „łączy się” w akt, co oznacza, że ​​umowa faktycznie znika i pozostaje tylko akt. Jeśli akt zawierał niewłaściwą nieruchomość, jest to bardzo złe dla kupującego – i oczywiście dla każdego prawnika, który zatwierdził akt dla kupującego.

Ta zasada może brzmieć dość brutalnie. Od wieków jest jednak częścią amerykańskiego prawa nieruchomości. Niedawna decyzja apelacyjna stanu Nowy Jork potwierdziła, że ​​Nowy Jork nadal przestrzega tej zasady. W takim przypadku umowa wymagała od sprzedającego przekazania działki, na której kupujący zamierzał wybudować dom. Działka została opisana w typowym „prawnym opisie metes and bounds” – czyli narracyjnym odczytywaniu granic diagramu ankiety przedstawiającego działkę.

Na zamknięciu sprzedający przekazał nieco inną nieruchomość, choć różnica nie wyskoczyła, ponieważ opis granic dołączony do aktu był dość podobny do tego w umowie. Opis w akcie pominął jednak drugą partię, która była niezbędna dla kupującego, aby móc zainstalować system szamba w domu.

Sprzedający odmówił poprawienia czynu i starał się, aby kupujący zapłacił więcej pieniędzy za drugą partię. Kupujący ostatecznie pozwał. Sąd stwierdził, że akt zawiera ostateczną umowę między stronami, a umowa jest nieistotna. Sąd nie będzie rewidował umowy.

Oczywiście są wyjątki od tej reguły. Na przykład, jeśli opis nieruchomości w akcie jest w jakiś sposób niejednoznaczny, sąd może wrócić i przyjrzeć się umowie. Jeżeli sama umowa przewiduje, że pewne zobowiązania wynikające z umowy przetrwają zamknięcie, sąd wykona to postanowienie. Większość nowoczesnych umów dotyczących nieruchomości komercyjnych przewiduje, że wiele postanowień umowy przetrwa do końca. Ten wykaz obowiązujących przepisów zazwyczaj nie obejmuje jednak obowiązku sprzedającego do przekazania umówionej nieruchomości.

Żaden z wyjątków wymienionych w poprzednim akapicie nie miał zastosowania w niedawnym postępowaniu sądowym w Nowym Jorku, więc kupujący przegrał sprawę.

Kupujący lub jego prawnik mogliby zapobiec problemowi, uważniej zapoznając się z umową przy zamknięciu. Mogli również zidentyfikować nieruchomość, która miała być przekazana, odwołując się do mapy platformy, co skutkowałoby znacznie prostszym i mniej podatnym na błędy opisem nieruchomości.

Wspomniany przypadek to Pickard przeciwko Campbellowi, NY Slip op. 04442 (8 lipca 2022, Wydział Apelacyjny, Wydział IV).