Nowojorskie biuro „zombie” chwieje się wraz ze wzrostem stóp procentowych

Podczas przedłużającej się hossy napędzanej historycznie niskimi stopami procentowymi i prawie darmowymi pieniędzmi Doug Harmon i jego zespół przewodniczyli rekordowej sprzedaży wielu budynków biurowych na Manhattanie.

Już nie. Obecnie Harmon, szef działu rynków kapitałowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield, spędza większość czasu na przeprowadzaniu, jak to określa, „segregacji”.

Największy na świecie rynek biurowy ostatnio przetrwał odejście chińskich inwestorów wydających duże pieniądze, rozwój pracy zdalnej w erze Covid i skutki gospodarcze wojny na Ukrainie. Obecnie narasta obawa, że ​​dramatyczny wzrost stóp procentowych będzie zbyt dużym obciążeniem dla wielu właścicieli i że zbliża się długo oczekiwany rozrachunek.

„Panuje zgodne przekonanie, że nadchodzi kapitulacja”, powiedział Harmon, który porównał rosnące stawki do benzyny wywołującej burzę w biurze. „Gdziekolwiek się udam, na całym świecie, każdy, kto ma biuro, mówi: „Chciałbym odciążyć swoje obowiązki”.

W branży roi się od rozmów o zrywaniu spółek pod przymusem, przekształcaniu budynków biurowych do innych celów i spekulacjach na temat tego, którzy deweloperzy mogą nie przejść na drugą stronę. Tymczasem oportuniści przygotowują się na to, co ich zdaniem będzie falą trudnej sprzedaży po zaniżonych cenach, być może w pierwszym kwartale przyszłego roku.

„Będziemy świadkami nieszczęścia” – powiedziała Adelaide Polsinelli, weteran maklerski w firmie Compass. „Już to widzimy”.

Od stycznia akcje SL Green i Vornado, dwóch publicznych funduszy REIT, które należą do największych właścicieli biur w Nowym Jorku, spadły o połowę.

W tym tygodniu pojawiły się nowe oznaki napięcia. Blackstone, firma private equity, powiedziała inwestorom, że ograniczy wykupy w funduszu nieruchomości komercyjnych o wartości 125 miliardów dolarów.

Okazało się również, że Meta, firma macierzysta Facebooka, zwolni około 250,000 XNUMX stóp kwadratowych powierzchni w nowej inwestycji Hudson Yards, aby obniżyć koszty. To i inne firmy technologiczne były jednymi z ostatnich źródeł ekspansji na rynku biurowym Manhattanu w czasach pandemii.

Według Ruth Colp-Haber, która jako szefowa Wharton Properties doradza firmom w sprawie wynajmu, niewielka kolekcja biur, takich jak Hudson Yards – z nową konstrukcją i najlepszymi udogodnieniami oraz lokalizacjami – wciąż cieszy się dużym zainteresowaniem.

Ostrzegła jednak, że prawdziwe „niebezpieczeństwo czai się na dole w budynkach klasy B i C, które tracą najemców w zastraszającym tempie bez zastępstwa”. Podsumowując, Colp-Haber oszacował, że około 40 procent miejskich budynków biurowych „stoi teraz przed poważną decyzją” dotyczącą ich przyszłości.

Prognostycy prognozują katastrofę dla sektora biurowego od początku pandemii Covid, która przyspieszyła trend w kierunku pracy zdalnej, a tym samym zmniejszyła zapotrzebowanie na powierzchnię. Według Kastle Systems, firmy zajmującej się bezpieczeństwem biur, średnie obłożenie biur w Nowym Jorku w dni powszednie utrzymuje się na poziomie poniżej 50 procent. Szczególnie przerażająca i często cytowana analiza przeprowadzona przez profesorów z Columbia i New York University oszacowała, że ​​łączna wartość amerykańskich budynków biurowych może zmniejszyć się o około 500 miliardów dolarów, czyli o ponad jedną czwartą, do 2029 roku.

Sektor jak dotąd opierał się takim przewidywaniom. Umowy najmu zazwyczaj trwają od 10 do XNUMX lat, więc najemcy nadal płacą czynsz, nawet jeśli kilku ich pracowników przychodzi do biura. W głębi pandemii pożyczkodawcy byli również skłonni do pobłażania lub, jak to ujęli niektórzy, „przedłużania i udawania”.

Ale gwałtowny wzrost stóp procentowych może w końcu wymusić tę kwestię. Finansowanie nagle stało się droższe dla właścicieli i deweloperów — o ile w ogóle jest dostępne. „Jeśli masz zaległy dług, nagle twoje stawki są podwojone, a bank zmusi cię do zainwestowania pieniędzy w aktywa” – powiedział jeden z deweloperów.

Budynki niższej jakości mogą być najbardziej narażone. Po wygaśnięciu umów najmu wielu najemców ucieka lub żąda obniżki czynszu. Nawet gdy ich dochody maleją, właściciele nadal muszą płacić podatki i koszty operacyjne.

Bob Knakal, szef sprzedaży inwestycji w JLL, widzi rosnącą hordę biurowców zombie na Manhattanie, które wciąż żyją, ale nie mają oczywistej przyszłości. Typowy zombie mógł zostać kupiony wiele pokoleń temu i co miesiąc dostarczał czeki coraz większej liczbie beneficjentów.

„Teraz budynek nie jest konkurencyjny pod względem najmu, ponieważ potrzebuje nowego lobby, nowych wind, okien i łazienek. A gdybyś poszedł do tych 37 osób i powiedział: „Wiesz co? Musisz wypisać czek na 750,000 XNUMX dolarów, żebyśmy mogli naprawić budynek. Ci ludzie dostaliby zawału serca” – powiedział Knakal.

Jeśli istnieje dług do przeniesienia, pożyczkodawcy będą wymagać od właścicieli wniesienia większego wkładu własnego, aby zrekompensować spadającą wartość budynku. „Nadejdzie rozliczenie”, powiedział Knakal, „i myślę, że dla wielu z tych ludzi refinansowanie będzie wyzwaniem”.

Wydaje się, że wywołuje to lawinę dyskusji na zapleczu między pożyczkobiorcami, bankami, prywatnymi pożyczkodawcami i innymi.

Manus Clancy, analityk w firmie Trepp, która monitoruje komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, porównał sytuację do tej, w jakiej znajdowały się centra handlowe pięć lat temu, kiedy ich perspektywy się pogorszyły. Wielu ostatecznie popadło w egzekucję. Przewidywał, że refinansowanie pożyczki biurowej będzie zależało od nowości budynku, poziomu jego obłożenia i długości umów najmu. „Nie ma wielkiego niepokoju per se, jest dużo niepokoju” – powiedział.

Niektóre przestarzałe budynki biurowe mogą zostać przekształcone w budynki mieszkalne, co teoretycznie pomogłoby złagodzić chroniczny niedobór mieszkań w Nowym Jorku. Ale łatwiej to powiedzieć niż zrobić, mówi wielu ekspertów. Wymagałoby to zmian w strefach. Nawet wtedy wiele budynków biurowych może nie nadawać się do przebudowy na mieszkania — albo dlatego, że ich płyty podłogowe są zbyt duże, windy są źle ustawione, okna się nie otwierają, albo sąsiedztwo jest nieatrakcyjne. Aby takie projekty były opłacalne, właściciele musieliby sprzedawać z dużymi dyskontami.

Tak się nie stało – przynajmniej nie publicznie. „Nikt nie chce być pierwszym, który się w tym zanurzy, ponieważ nikt nie chce niepotrzebnie ustanawiać nowego minimum” – powiedział David Stern, założyciel Townhouse Partners, firmy konsultingowej przeprowadzającej due diligence dla ubezpieczycieli nieruchomości komercyjnych. „Wszyscy na to czekają: na tę niesamowitą rewaluację”. Mówiąc bardziej potocznie, deweloper zażartował, że niektórzy właściciele, przyzwyczajeni do posiadania nieruchomości od lat, jeszcze nie „widzieli Jezusa” — ale zobaczą.

W międzyczasie niektóre ostatnie transakcje wskazywały na zmianę na rynku. W lipcu RXR i Blackstone sprzedały 1330 Sixth Avenue za 325 mln USD, w porównaniu z 400 mln USD, które RXR zapłacił w 2010 r. W 2014 r. kanadyjska firma inwestycyjna Oxford Properties zapłaciła 575 mln USD, aby wygrać przetarg na 450 Park Avenue, 33 -wieża piętrowa. W kwietniu został sprzedany przez kolejnego właściciela za 440 mln dolarów.

„Co jest dziś warte?” zapytał jeden z brokerów. „Mniej niż 440 mln USD”.