Na chińskim rynku nieruchomości pojawiają się nowe sygnały ostrzegawcze

PEKIN — Nowe dane pokazują, że ogromny sektor nieruchomości w Chinach wciąż ma trudności z odwróceniem się, pomimo oznak ożywienia na początku tego roku.

„W odwróceniu od kwietnia ceny na rynku mieszkaniowym przyspieszyły, ale sprzedaż spadła”, powiedział amerykański China Beige Book w swoim raporcie za maj, opublikowanym we wtorek. Jest to oparte na ankiecie przeprowadzonej przez firmę badawczą wśród 1,085 firm od 18 do 25 maja.

„W przypadku nieruchomości komercyjnych zarówno ceny, jak i transakcje gwałtownie się osłabiły” – czytamy w raporcie. „Słabe wyniki w budownictwie i zmniejszona aktywność fiskalna spowodowały, że majowe zyski i produkcja producentów miedzi spadły.”

Pekin złagodził presję na deweloperów w zeszłym roku, po rozprawie z ich zadłużeniem w sierpniu 2020 r. Według szacunków Moody's sektor nieruchomości i powiązane branże stanowiły ponad jedną czwartą chińskiej gospodarki.

Sprzedaż nowych domów w tygodniu zakończonym 28 maja wzrosła o 11.8% w porównaniu z rokiem ubiegłym, co oznacza gwałtowne spowolnienie z 24.8% wzrostu tydzień wcześniej, wskazał główny ekonomista Nomura ds. Chin, Ting Lu, w poniedziałkowym raporcie. Jest to oparte na siedmiodniowych danych średniej ruchomej z Wind Information.

Według raportu wielkość sprzedaży w obu tygodniach była niższa niż w tym samym okresie w 2019 roku, przed pandemią.

Według raportu większość spadku sprzedaży wynikała z największych miast Chin. Te tak zwane miasta poziomu 1 były jasnym punktem, ponieważ ludzie mają tendencję do przenoszenia się do centrów miejskich w poszukiwaniu pracy.

Inwestorzy w chińskie firmy deweloperskie również są coraz bardziej sceptycznie nastawieni do rynku.

Indeks Markit iBoxx dla chińskich wysokodochodowych obligacji nieruchomości powrócił do poziomu zbliżonego do notowań z listopada, kiedy Pekin ogłosił wsparcie dla sektora poprzez „16-punktowy plan”.

Chociaż plan ten „był instrumentalny w przygotowaniu podłoża do tego kryzysu”, inicjatywy mają na celu jedynie wsparcie długów deweloperów na poziomie projektu, stwierdzili analitycy S&P Global Ratings w raporcie z 22 maja.

Oznacza to, że nadal istnieje niepewność co do tego, czy deweloperzy mogą spłacić inwestorów za obligacje na poziomie spółki holdingowej, podała agencja ratingowa. Sprawdzają, czy deweloperzy mogą wygenerować wystarczającą ilość gotówki ze sprzedaży nieruchomości.

W kwietniu analitycy wskazywali, że sprzedaż nieruchomości narodowych spadła do 900 miliardów juanów (126.87 miliardów dolarów), poniżej średniej miesięcznej z ubiegłego roku wynoszącej 1.1 biliona juanów.

S&P spodziewa się, że przez cały rok 2023 sprzedaż deweloperów w Chinach spadnie o około 3% do 5% – nieco lepiej niż poprzednio prognozowany spadek o 5% do 8%.

Tegoroczne prognozy opierają się na oczekiwaniach, że sprzedaż w większych miastach wzrośnie o około 3%, podczas gdy sprzedaż w mniejszych miastach nie spadnie o więcej niż 10%, czytamy w raporcie.

Na rynku wtórnym domów aktywność biznesowa „schładza się od kwietnia, ze spadkiem liczby domów wystawionych na sprzedaż, niższymi cenami ofertowymi i mniejszą liczbą transakcji”, powiedział Fitch Ratings w poniedziałkowym komunikacie.

„Spowolnienie to nastąpiło po silnym odbiciu w I kwartale 1 r., co sugeruje, że zaufanie nabywców domów pozostaje kruche w obliczu niepewnych perspektyw gospodarczych i słabych perspektyw zatrudnienia”.

Nowe domy w Chinach są zazwyczaj sprzedawane, zanim deweloperzy ukończą budowę mieszkań.

„Nastroje na rynku domów wtórnych można ogólnie postrzegać jako barometr sektora nieruchomości, ponieważ ceny i podaż nie podlegają interwencji regulatorów – w przeciwieństwie do rynku nowych domów” – napisali analitycy Fitch.

Sprzedaż domów wtórnych również ma duży wpływ na ceny nowych domów, twierdzą analitycy, szacując, że ponad połowa domów sprzedawanych w największych miastach Chin przypada na rynek wtórny domów.

Słabe wyniki w maju wynikają ze zwiększonych nadziei rynku na ożywienie.

Kwartalne badanie przeprowadzone przez Ludowy Bank Chin wykazało wzrost zainteresowania mieszkańców kupnem domu w nadchodzących miesiącach oraz większe oczekiwania co do wyższych cen nieruchomości.

Rynek nieruchomości wciąż znajduje się w „okresie dostosowań”, powiedział Liu Lijie, analityk rynku w Beike Research Institute, we wtorkowym komentarzu pisemnym przetłumaczonym przez CNBC.

Liu powiedział, że polityka rządu musi poprawić oczekiwania rynku dotyczące ożywienia na rynku nieruchomości, zauważając, że dodatkowe środki można podjąć nawet w dużych miastach, aby zwiększyć kupno domów.