Mój mąż i ja wynajmujemy nasz drugi dom naszemu synowi i jego żonie. Teraz chcemy, żeby był właścicielem tego domu, ale zachowaj naszą 2.5% stopę kredytu hipotecznego. Jak możemy to zrobić?

Byli świeżo upieczonymi absolwentami szkół wyższych i dopiero zaczynali karierę. Uczynili ten dom swoim domem. I to był wspaniały układ, w którym pokryli wszystkie koszty i utrzymali, a nawet ulepszyli nieruchomość.

Ale teraz, skoro dobrze zarabiają, chcieliby mieć własny dom. Cała nasza czwórka chce zamienić tę umowę najmu w scenariusz, w którym są właścicielami domu.

Ze względu na stawkę 2.5% nikt z nas nie jest zainteresowany sprzedażą domu i podwyższeniem stawek do 7%.

Rozważamy utrzymanie hipoteki pod naszym nazwiskiem i pełnienie funkcji banku, aby nasz syn pokrywał wszystkie wydatki, a dom należał do niego. Taki plan mieliśmy w głowie i miał zostać sformalizowany w formie pisemnej umowy.

Kiedy zdecyduje się w końcu sprzedać, odzyskamy naszą zaliczkę, wydatki i część kapitału własnego. Resztę by zatrzymali.

W tym momencie dom zyskał na wartości około 50,000 XNUMX USD.

I tu moje pytanie: czy to zły pomysł? Wiemy, że muszą istnieć implikacje podatkowe i inne pułapki, ale po prostu nie możemy tego rozgryźć.

Utrzymać to w rodzinie

"Wielki ruch' to kolumna MarketWatch poświęcona tajnikom nieruchomości, od nawigowania w poszukiwaniu nowego domu po ubieganie się o kredyt hipoteczny.

Masz pytanie dotyczące kupna lub sprzedaży domu? Chcesz wiedzieć, gdzie powinien być twój następny ruch? Wyślij e-mail do Aarthi Swaminathan na adres [email chroniony].

Szanowni Państwo,

Plan ma dla mnie sens. Jeśli twój syn regularnie płaci wszystkie wydatki na dom, w tym ubezpieczenie i hipotekę, podczas gdy ty działasz jako zabezpieczenie, to nie przewiduję żadnych większych problemów.

„Każdy może pomóc swojemu rodzicowi lub innej osobie w spłacie kredytu hipotecznego” – powiedziała MarketWatch Melissa Cohn, wiceprezes regionalny w William Raveis Mortgage.

Ale sprawdź, czy Twój kredyt hipoteczny jest hipoteczna pożyczka. Jeśli jest to pożyczka, którą można założyć, oznacza to, że twój syn może kupić twój dom, przejmując twój kredyt hipoteczny, Aaron Kovac, broker kredytów hipotecznych z Austin, powiedział MarketWatch.

Dodał jednak, że większości konwencjonalnych kredytów hipotecznych nie można przyjąć.

Weź również pod uwagę konsekwencje podatkowe. Jeśli twój syn spłaca twój kredyt hipoteczny, można to uznać za prezent o wartości do 17,000 2022 USD w XNUMX r. Internal Revenue Service. A ponieważ małżonkowie mogą dawać podwójnie, po 34,000 XNUMX $ będzie musiał zapłacić podatek od płatności za ten rok.

Ale jednocześnie spłacanie przez twojego syna kredytu hipotecznego ma wady.

Chociaż nie ma takiego zakazu, nie otrzyma uznania za dokonanie płatności. Więc może chce to rozważyć.

Poza tym nie będzie mógł korzystać z ulg podatkowych związanych z dokonywaniem płatności, zauważył Cohn. Innymi słowy, nie będzie mógł ubiegać się o odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego na swoim zeznaniu podatkowym.

I na koniec pamiętaj, że ostatecznie to Ty będziesz odpowiadać za kredyt hipoteczny na starość, niezależnie od Twojej sytuacji finansowej.

Jeśli służysz jako bank, a twój syn z jakiegoś powodu nie będzie płacił w przyszłości, będziesz siatką bezpieczeństwa i będziesz musiał spłacić resztę pożyczki.

Wyobraź sobie, że masz 80 lat i ten układ trwa. Jeśli twój syn znajdzie się w sytuacji, w której nie będzie w stanie zapłacić, nadal jesteś na haczyku, ponieważ pożyczka jest na twoje nazwisko.

I w tej sytuacji oczekuje się, że będziesz go pokrywał na starość, niezależnie od tego, jak duża może być ta miesięczna kwota.

Porozmawiaj więc z nim o tym, jak planuje rozwiązać taki scenariusz, kiedy się pojawi.

Ogólnie rzecz biorąc, twój plan wydaje się mieć sens, choć z pewnymi wadami. 

Ale jak to ujął Cohn, biorąc pod uwagę, o ile wyższe są dziś stawki, korzyść z utraty ulgi podatkowej w zamian za utrzymanie historycznie niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych jest zdecydowanie oczywista. 

Wysyłając swoje pytania e-mailem, zgadzasz się na ich anonimową publikację w MarketWatch. Przesyłając swoją historię do Dow Jones & Company, wydawcy MarketWatch, rozumiesz i zgadzasz się, że możemy wykorzystywać Twoją historię lub jej wersje we wszystkich mediach i platformach, w tym za pośrednictwem stron trzecich.