Pułapka oprocentowania kredytów hipotecznych pogarsza sytuację na rynku mieszkaniowym

Jednym z głównych czynników, który pomógł wielu właścicielom domów zaoszczędzić pieniądze, ostatecznie szkodzi kupującym domy. Nazwijmy to pułapką stóp procentowych.

Lata historycznie niskich stóp procentowych, zwłaszcza w ciągu ostatnich dwóch lat, pomogły milionom właścicieli domów w refinansowaniu kredytów hipotecznych o oprocentowaniu od 2% do 4%, obniżając ich miesięczną ratę o setki dolarów.

Teraz, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych zbliża się do 5%, ci sami właściciele domów zastanawiają się dwa razy, jeśli chodzi o podwyżkę, co pogłębia niedobory zapasów, które powodują kryzys przystępności cenowej dla kupujących.

„Obecni właściciele domów zniechęcają do sprzedaży, ponieważ każdy pożyczony dolar kosztuje więcej” – powiedział Yahoo Money Mark Fleming, główny ekonomista w First American Financial Corporation. „Racjonalną finansowo decyzją nie jest sprzedaż”.

W tym tygodniu oprocentowanie kredytu hipotecznego na 30 lat ze stałą ratą osiągnęło poziom 4.72%Według Freddiego Maca jest to najwyższy poziom od grudnia 2018 r.

Rok temu wskaźnik ten wynosił 3.13%. W styczniu ubiegłego roku osiągnął on najniższy poziom w historii na poziomie 2.65%. W tym czasie miliony właścicieli domów skorzystało z szansy na osiągnięcie historycznie najniższej stopy procentowej.

Obecnie tylko 14% właścicieli domów zaciągniętych na kredyt hipoteczny ma stopę procentową wynoszącą 4.75% lub wyższą – czyli mniej więcej tyle, ile wynosi obecnie miara Freddiego Maca. Stanowią także jedyną grupę właścicieli domów, którzy mogliby teraz sprzedać swój dom i kupić inny po cenie podobnej do posiadanej przez nich – jeśli wszystkie transakcje dobiegną końca, zanim stopy ponownie wzrosną, co będzie niepewnym osiągnięciem, biorąc pod uwagę, że stopy wzrosły o ok. według Freddiego Maca to najszybszy klip w ciągu trzech miesięcy od maja 1994 roku.

W przeciwnym razie pozostałe 86% właścicieli domów nie będzie miało kredytu hipotecznego na poziomie 4.625% lub niższym.

„Istnieje większa zachęta do przeniesienia się i zastąpienia obecnego kredytobiorcy kredytu hipotecznego, który prawdopodobnie ma niższą stałą stopę procentową, co zmniejsza obrót nieruchomościami mieszkaniowymi” – wynika z badania Notatka z globalnego badania BofA.

Jak duży jest czynnik zniechęcający?

Weźmy właściciela domu z kredytem hipotecznym na kwotę 100,000 3 dolarów z oprocentowaniem 3,000%. Fleming powiedział, że właściciel domu płaci 30 dolarów rocznie odsetek od 100,000-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Jeśli ten sam właściciel domu sprzeda swój istniejący dom i kupi inny dom za 4 4,500 dolarów przy stawce 1,500%, właściciel domu będzie płacił 125 dolarów rocznie, czyli o XNUMX dolarów więcej lub XNUMX dolarów więcej miesięcznie.

Historia jest kontynuowana

„Po co więc wystawiać mój dom na rynek, aby go sprzedać i od razu zostać kupującym, skoro będzie on kosztował więcej miesięcznie?” Fleming powiedział.

I tak właśnie się dzieje — potencjalni sprzedawcy nie sprzedają.

Na koniec lutego stan zapasów istniejących domów wyniósł 870,000 XNUMX lokali, co oznacza spadek 15.5% Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR), rok temu było ich 1.03 miliona. Istniejące domy uzupełniają się 90% całkowitej sprzedaży domów.

Wynik?

„Myślę, że nie ma wątpliwości, że niski poziom domów na sprzedaż powoduje wzrost cen – to prawdopodobnie główny powód” – powiedział Yahoo Money David Berson, główny ekonomista i starszy wiceprezes Nationwide Mutual.

Połączenia S&P CoreLogic Case-Shiller krajowy indeks cen domów odnotował w styczniu roczny wzrost o 19.2%, w porównaniu z 18.9% w grudniu.

„Chociaż ponowne przyspieszenie wzrostu cen domów może budzić niepokój i prawdopodobnie zniechęcać zarówno kupujących po raz pierwszy, jak i młodszych, nie jest jednak zaskakujące, biorąc pod uwagę fatalną liczbę domów na sprzedaż, która stale spada i nieustannie odnotowuje nowe minima” – dodał. – stwierdziła w oświadczeniu Selma Hepp, zastępca głównego ekonomisty w CoreLogic.

Podczas gdy sprzedający otrzymałby dobrą cenę za swój dom, kupno innego oznacza stawienie czoła rosnącym oprocentowaniom kredytów hipotecznych, wyższym cenom w zamian za dom i niezwykle konkurencyjnemu rynkowi ze względu na niskie zapasy – błędne koło, które w dalszym ciągu odradza właścicielom domów od sprzedaży.

„To spowolni zarówno popyt, jak i podaż” – powiedział Berson.

W grę wchodzi także inny czynnik: inflacja, zwłaszcza że koszty mieszkań – zarówno czynsze, jak i ceny sprzedaży – gwałtownie rosną.

Mieszkanie – kredyt hipoteczny lub czynsz – stanowi jedną trzecią większości budżetów domowych. Nawet przy rosnących kosztach utrzymania i podwyżkach składek na ubezpieczenie domu posiadanie domu jest nadal tańsze, ponieważ według Fleminga stanowi ono zaledwie jedną czwartą wydatków związanych z mieszkaniem. Reszta to stała spłata kredytu hipotecznego.

„W niektórych obszarach czynsze rosną szybciej niż inflacja” – stwierdził Fleming. „Najlepszym zabezpieczeniem przed inflacją jest posiadanie domu, ponieważ koszty mieszkania pozostają takie same”.

Ronda jest starszym reporterem ds. finansów osobistych w Yahoo Money i prawnikiem z doświadczeniem w dziedzinie prawa, ubezpieczeń, edukacji i administracji. Śledź ją na Twitterze @writeronda

Przeczytaj najnowsze trendy w finansach osobistych i wiadomości z Yahoo Money.

Śledź Yahoo Finance na Twitter, Instagram, YouTube, Facebook, Flipboard, LinkedIn