Ruchy oprocentowania kredytów hipotecznych są niezależne i mogą się szybko zmienić

Szybki wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych o 4% do 7% wywołał obawy o rynek mieszkaniowy. Jednak rynek nieruchomości mieszkaniowych tworzy własne cykle, nawet wbrew rynkom akcji i obligacji. Ta niezależność wynika z koncentracji na podaży i popycie na domy, nowe i istniejące.

Następnie są pożyczkodawcy nieruchomości. Są one kluczowe, ponieważ większość zakupów jest silnie lewarowana przez długi długoterminowe. Kondycja i siła cenowa mieszkań (zabezpieczenia) oraz jakość kredytowa kredytobiorców (wraz z aktualnymi czynnikami zatrudnienia) są ważnymi czynnikami decydującymi o gotowości kredytodawców do udzielania kredytów hipotecznych.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych to miejsce, w którym pojawia się Wall Street. W sytuacji, gdy kredytodawcy sprzedają większość kredytów hipotecznych, obecne stopy procentowe i popyt inwestorów określają oferowaną stopę procentową.

Patrząc wstecz, aby zrozumieć dzisiejszą stopę oprocentowania kredytów hipotecznych

Ponieważ cykle na rynku nieruchomości mogą być długie i mieć różne cechy, spojrzenie na historię jest dobrym sposobem odpowiedzi na pytanie: „Dokąd zmierzają oprocentowanie kredytów hipotecznych?” Poniżej znajduje się wykres miesięczny od 1950 roku.

Dlaczego tak daleko wstecz? Ponieważ wczesne lata 1950. miały dobrą gospodarkę ze stabilną, niską inflacją i rentownością obligacji, które dorównywały. Zabudowa mieszkaniowa i komercyjna radziła sobie w tym powojennym okresie dobrze. Kredyty mieszkaniowe rozpoczęły dekadę na poziomie około 4%. Potem przyszła rosnąca inflacja.

Pierwszym miejscem, na które należy spojrzeć, jest krąg z 1959 r., w którym oprocentowanie po raz pierwszy podskoczyło do 6% – porównywalne z dzisiejszym oprocentowaniem kredytów hipotecznych. Poziom był ważny, ponieważ inwestorzy historycznie postrzegali rentowność 6% jako bezpieczną dla obligacji długoterminowych. Jednak nabywcy domów z 1959 r. uznali tę stawkę za skrajną. W związku z tym wskaźnik 6% nie utrzymał się, pozostając w obszarze 5-1/2% przez następne sześć lat.

Potem nastąpił przełom 6% bez fanfar, po czym przez cztery lata stabilnie wzrastał do czerwonej strefy – niespotykanego poziomu od 9% do 10%. Czy to oznacza, że ​​dzisiejsze stawki również mogą osiągnąć ten poziom? Prawdopodobnie nie. Ten znaczący wzrost o 4% rozpoczął się od 5-1/2%. Dzisiejszy 4% wzrost rozpoczął się od 2-1/2% do 3%. Każdy wzrost był szczególnie godny uwagi, szczególnie dzisiejszy ze względu na jego szybkość. Ponieważ takie ruchy wzbudzają zainteresowanie inwestorów (wyższa podaż pieniądza) i obawy nabywców domów (niższy popyt na pieniądz), wzrost z konieczności osiąga pułap.

Historia to napad wysokiej inflacji

Po kręceniu się na niskim poziomie 7%, wskaźnik ponownie wzrósł – tym razem osiągając 10% pięć lat po pierwszym osiągnięciu poziomu 9% do 10%. Ponownie jednak spadł, ale tylko do poziomu 9%.

Wreszcie, cztery lata później, w 1979 r., kiedy stagflacja i hiperinflacja stały się poważnymi problemami, wskaźnik z łatwością przekroczył 10%, by szybko wzrosnąć do 18%.

Wykorzystanie tej historii w dzisiejszym środowisku oprocentowania kredytów hipotecznych

Po pierwsze, dzisiejszy poziom 7% nie daje żadnych wskazówek, porównując go z porównywalnym poziomem 20-latków, kiedy stopy spadały.

Istotne jest to, że wzrost do 7% jest porównywalny pod względem wielkości do tych omówionych powyżej. Różnica polega na większej prędkości. Co ważne, ani rozmiar, ani prędkość nie zapowiadają dalszego wzrostu. Zamiast tego, jak to miało miejsce wcześniej, oszałamiające wzloty nagle kończą się i odwracają. Czemu? Ponieważ, podczas gdy pożyczkobiorcy mogą załamywać ręce, apetyt pożyczkodawców i inwestorów jest zaostrzony. Ponadto wszystkie osoby zaangażowane w proces sprzedaży wdrażają strategie, które pomagają rozwiać obawy kupujących (np. zmniejszone zaliczki, regulowane oprocentowanie kredytów hipotecznych i obniżone stawki początkowe). Wreszcie istnieje potężna siła konkurencji wśród pożyczkodawców.

Na tym rynku następuje również zmiana nastawienia potencjalnych nabywców domów i najemców. Ci poprzedni niekupujący mogli zmienić zdanie. Jeśli tak, z zadowoleniem przyjmą mniej szalony rynek, na którym domy stoją przez jakiś czas, a ceny spadają z ich szybkich wzrostów. Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych? Podobnie jak w poprzednich okresach, nabywcy domów koncentrują się na kupnie domu, więc będą gotowi do pracy w istniejących warunkach – nie pozostaną osobami niebędącymi właścicielami domów w celu uzyskania niższego kosztu kredytu hipotecznego, jednocześnie ryzykując, że ceny domów ponownie wzrosną .

Dwa doskonałe artykuły z The Wall Street Journal opisz, jak zmieniły się warunki: Po pierwsze, jak zmienił się rynek ulepszony dla nabywców domów. Po drugie, jak wygląda boom najemców? zaczynam pękać.

Konkluzja – Rynek nieruchomości różni się od rynków inwestycyjnych

Nie traktuj tego 7% oprocentowania kredytów hipotecznych jako wyprzedaży obligacji o stałym dochodzie. Wyższa stawka nie jest odskocznią dla wyższych stawek. To zaproszenie dla wszystkich uczestników do zrobienia czegoś.

Tak działa rynek mieszkaniowy. Stłumiony popyt na domy nadal istnieje. Po prostu musi istnieć sposób na przekazanie pożądanych domów w ręce nabywców domów. To sprawa wszystkich związanych z branżą, więc miej pewność, że na rynku mieszkaniowym wydarzy się coś dobrego.

Jedna bardzo ważna różnica między inwestorami a nabywcami domów: inwestorzy denerwują się, gdy ceny spadają; Kupujący są podekscytowani. To dobra wiadomość, że ceny domów teraz spadają.