Chaos na rynku kredytów hipotecznych budzi obawy przed krachem na rynku mieszkaniowym w Wielkiej Brytanii

LONDYN — Rosną obawy przed krachem na rynku mieszkaniowym w Wielkiej Brytanii, po rząd obniżek podatków zapowiadanych przez rząd spowodował gwałtowny wzrost oczekiwań dotyczących stóp procentowych, podnosząc oprocentowanie kredytów dla nabywców domów.

Tak zwany mini-budżet ministra finansów Kwasiego Kwartenga z 23 września wystraszył rynki 45 miliardami funtów (50.5 miliardów dolarów) cięciami podatków sfinansowanych długiem, wywołując ogromny wzrost rentowności obligacji rządowych. Są one wykorzystywane przez dostawców kredytów hipotecznych do wyceny kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu.

Bank Anglii odpowiedział na zamęt na rynku program tymczasowych zakupów obligacji długoterminowych, co przyniosło rynkowi pewną kruchą stabilność. Jednak Andrew Goodwin, główny ekonomista Oxford Economics z Wielkiej Brytanii, zasugerował, że przed nami może być więcej bólu – szczególnie jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy.

„Chociaż tymczasowy program skupu obligacji BoE wywołał spadki stóp swapowych, pozostają one wysokie, a wiele banków już zareagowało znacznym wzrostem oprocentowania swoich produktów hipotecznych”, powiedział Goodwin w piątkowym komunikacie.

„Scenariusz, w którym ceny domów załamują się, zwiększając już i tak silne przeszkody w wydatkach konsumenckich, wydaje się coraz bardziej prawdopodobny” – dodał Goodwin.

Oxford Economics szacuje, że jeśli stopy procentowe pozostaną na obecnie oferowanym poziomie, ceny domów są o około „30% zawyżone w oparciu o przystępność spłat kredytu hipotecznego”.

„Wysoka przewaga umów o stałym oprocentowaniu pomoże złagodzić cios pod względem istniejących kredytodawców, ale trudno jest wyobrazić sobie, jak można uniknąć gwałtownego spadku transakcji i wyraźnej korekty cen” – powiedział Goodwin.

Kallum Pickering, starszy ekonomista w Berenberg, zauważył, że rynek mieszkaniowy zaczął już w ostatnich miesiącach spowolnić z powodu szerokiego spowolnienia popytu związanego z rosnącymi kosztami kredytu i spadkiem realnych dochodów.

„Ale po panice wyprzedaży na rynku obligacji skarbowych i obawach, że BoE może podnieść stopę procentową banku do 6.0% na początku przyszłego roku, banki zaczęły w pośpiechu wycofywać transakcje hipoteczne”, powiedział Pickering w poniedziałkowej notatce.

Wiele banków zawiesiło transakcje hipoteczne dla nowych klientów, a wielu z nich powróciło na rynek ze znacznie wyższymi stawkami.

„Niektóre banki podniosły oprocentowanie swoich pięcioletnich kredytów hipotecznych o stałej wartości 75% kredytu hipotecznego do zakresu 5.0-5.5%, z blisko 6% dla nowych kredytów hipotecznych. To prawie 200 pb powyżej średniej z sierpnia dla porównywalnych kredytów hipotecznych” – dodał Pickering.

W przyszłości to, czy stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych utrzyma się na wysokim poziomie, czy zacznie się obniżać, będzie zależało od trajektorii oczekiwań dotyczących stóp procentowych.

Odbiły się one od poprzednich szczytów ponad 6% po tym, jak rząd odwrócił się od planu zniesienia najwyższej stawki podatku dochodowego, ale analitycy nie spodziewają się, że to stłumi nerwowość rynku.

Połączenia Bank Anglii podniosła już w tym roku stopy procentowe sześć razy, z 0.25% na koniec 2021 r. do 2.25% obecnie. Rynki wyceniają teraz ostateczną stawkę ponad 5% przez większość 2023 roku.

Może to być szokiem dla wielu gospodarstw domowych po latach niskich stóp procentowych.

Starszy wiceprezes DBRS Morningstar, Maria Rivas, zauważyła, że ​​biorąc pod uwagę połączenie spodziewanych dalszych podwyżek stóp procentowych i spowolnienia gospodarczego, banki prawdopodobnie zachowają ostrożność przy gwarantowaniu i wycenie kredytów mieszkaniowych i innych produktów kredytowych w nadchodzących miesiącach.

„W szczególności w przypadku kredytobiorców z Wielkiej Brytanii uważamy, że wyzwania mogą stać się oczywiste wcześniej niż później, biorąc pod uwagę charakter rynku brytyjskiego, gdzie większość kredytów hipotecznych opiera się na krótkoterminowych, stałych stopach od 2 do 5 lat” – powiedział Rivas.

Berenberg spodziewa się, że ewentualna podwyżka średnich oprocentowania kredytów hipotecznych będzie bliska dwóch punktów procentowych. Pickering argumentował, że nie powinno to stanowić „poważnego ryzyka dla stabilności finansowej” Wielkiej Brytanii, biorąc pod uwagę, że brytyjskie banki są dobrze dokapitalizowane, a finanse przeciętnych gospodarstw domowych pozostają na razie „solidne”.

„Jednak wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych spotęguje spowolnienie na rynku mieszkaniowym w najbliższym czasie – szkodząc konsumpcji poprzez negatywne efekty majątkowe – i przyspieszy późniejsze ożywienie, ponieważ gospodarstwa domowe będą nadal płacić wyższe obciążenia odsetkowe” – powiedział.