Mega-rezydencje cierpią z powodu ogromnych obniżek cen na aukcjach nieruchomości

Kiedy na rynku marnieją drogie mega rezydencje na sprzedaż – rozległe, efektowne i niezdolne do przyciągnięcia nabywcy – niektórzy właściciele zwracają się do opcji obosiecznej: aukcji nieruchomości.

Blok aukcyjny może szybko przenosić trofea z cenami godnymi krwawienia, po latach bezczynności. Ale wiąże się to z trudną rzeczywistością.

Jak wynika z przeglądu ostatnich sprzedaży CNBC, aukcja może działać jak metaforyczna gilotyna na rynku nieruchomości, przecinając zawyżone ceny wywoławcze o połowę lub gorzej.

Trzy najdroższe domy, jakie kiedykolwiek sprzedano na aukcji, zostały wystawione na sprzedaż w ciągu ostatnich 14 miesięcy. I chociaż przy każdej transakcji ostateczna oferta była oszałamiająca, pierwotne ceny wywoławcze trzech rezydencji obniżono średnio o 70%, pozostawiając na stole łącznie 600 milionów dolarów.

To niefortunny los, który może nękać dermatologa, który stał się deweloperem, i zbliżającą się randkę jego domu z licytatorem.

Doktor Alex Khadavi, lekarz specjalizujący się w dermatologii gwiazd w Los Angeles, miał nadzieję na szybką sprzedaż i dużą zapłatę, kiedy w końcu ukończył rezydencję o powierzchni 21,000 XNUMX stóp kwadratowych, której budowa zajęła siedem lat i dziesiątki milionów dolarów.

Jednak nieco ponad rok, odkąd wystawił go na sprzedaż – z ceną przedstawiającą ciąg szczęśliwych siódemek za 7 87,777,777 XNUMX dolarów – marzenia lekarza o wypłaceniu gotówki zostają zniszczone przez górę długów, niezapłacone rachunki kontrahentów, postępowanie upadłościowe i kłopoty z prawem. 

Teraz brakuje mu szczęścia, pieniędzy i czasu. 

Khadavi, który około dwa tygodnie po wystawieniu domu na sprzedaż, złożył wniosek o ochronę przed upadłością na mocy rozdziału 11, nie stracił jednak poczucia humoru.

„Dom jest wciśnięty między miliarderów, a ja jestem najbiedniejszym facetem w okolicy” – ze śmiechem powiedział CNBC.

Khadavi przyznał, że przerósł go pomysł budowy luksusowej rezydencji, która obejmuje siedem sypialni, 11 łazienek i takie wspaniałe udogodnienia, jak oszklona winda przemysłowa, gigantyczna galeria samochodów i ukryta kabina DJ-a wznosząca się z marmuru. podłoga napędzana podziemną hydrauliką oraz zaawansowany technologicznie system audiowizualny do wyświetlania kolekcji NFT wewnątrz i na zewnątrz domu.

„Stało się to w pewnym sensie pasją i obsesją i kosztowało więcej pieniędzy, niż myślałem” – powiedział Khadavi.

Publiczne rejestry pokazują W 16 roku Khadavi zapłacił 2013 milionów dolarów za działkę przy 777 Sarbonne Road, na której znajdował się istniejący dom, który później zburzył. Potem przyszedł szereg siedmiocyfrowych umów finansowych, w tym znaczna pożyczka w 2020 r. na 27 milionów dolarów. 

Te dziewięć lat przyniosło także burzę kłopotów finansowych wokół nieruchomości, w tym wezwania do niewykonania zobowiązania, zastaw rządowy, groźbę sprzedaży powierniczej oraz dwa zastawy dla mechaników złożone przez wykonawców, którzy twierdzili, że nigdy nie otrzymali zapłaty za swoje usługi.

Co więcej, w zeszłym roku Khadavi został aresztowany po tym, jak kamera monitoringu w holu jego apartamentowca przyłapała go na rzucaniu homofobicznych obelg i grożeniu śmiercią sąsiadom będącym małżeństwem homoseksualnym. Khadavi nie przyznaje się do winy i powiedział CNBC, że nie ma komentarza w sprawie toczącej się sprawy.

Pomimo wszystkich problemów prawnych Khadavi zdołał wykończyć dom, ale stwierdził, że nigdy nie wyobrażał sobie, że będzie musiał ponosić koszty przez ponad rok, czekając na kupca, który nigdy się nie zmaterializuje. Mając niewiele opcji, pogodził się z faktem, że wartość jego domu wkrótce zostanie ustalona na aukcji. 

„Nie mogę ponieść kosztów. Musiałem zrobić to, co do mnie należało” – powiedział.

Mając nadzieję na szybką sprzedaż, Khadavi wraz z agentami zajmującymi się wystawieniem domu na aukcję, Aaronem Kirmanem z Compass i Mauricio Umanskym z Agencji, zdecydowali się wystawić dom na aukcji.

„Miał bardzo napięty harmonogram. I był skłonny zrezygnować z pewnego poziomu kontroli… i pozwolić rynkowi określić cenę w bardzo napiętym, wzniosłym momencie” – Kirman powiedział CNBC.  

Sprzedażą zajmie się Concierge Auctions, wiodący organizator aukcji luksusowych domów, a sprzedaż obejmuje rezerwę ustaloną na 50 milionów dolarów, co oznacza, że ​​Khadavi nie będzie rozpatrywał ofert poniżej tej kwoty. Licytacja rozpocznie się 27 kwietnia i potrwa pięć dni – czyli standardowy czas trwania większości sprzedaży domów firmy.

„To bardzo krótki okres czasu, który może być albo dobry, albo zły” – stwierdził Kirman, który niedawno nawiązał współpracę z Concierge Auctions przy aukcji 944 Airole Way, mega-rezydencji, która została sprzedana za rekordową kwotę 141 milionów dolarów.

Khadavi ma nadzieję, że duża wyprzedaż dobrze wróży jego nadchodzącej aukcji. Choć wierzy, że sam widok z 777 Sarbonne jest wart swojej ceny wywoławczej wynoszącej 87.78 mln dolarów, przyznał, że byłby zadowolony, gdyby miliony były mniejsze.

„Moja magiczna liczba to 77 milionów dolarów” – Khadavi powiedział CNBC. (Jego ulubiona liczba to 7.)

„Chciałbym, żeby tak było, to byłoby niesamowite”.

Laura Brady, założycielka i dyrektor generalna Concierge Auctions, powiedziała CNBC, że większość klientów firmy decyduje się na aukcję po nieudanych próbach samodzielnej sprzedaży. Jednak domy, które są wystawione na rynku przez dłuższy czas i cieszą się ogromną popularnością, również prawdopodobnie nie osiągną tej ceny na aukcji – dodała.

„Te, które były na rynku przed aukcją, zwłaszcza jeśli były wystawione na aukcję przez rok lub dłużej, mają trudności z przekroczeniem swoich wcześniejszych cen katalogowych na aukcji, ponieważ zostały już wystawione po tych cenach” – Brady powiedział.

Jeśli dom Khadaviego zostanie sprzedany za 50 milionów dolarów lub więcej, nowoczesna rezydencja zajmie miejsce wśród najdroższych domów, jakie kiedykolwiek sprzedano na aukcji.

Oto zestawienie czterech najdroższych transakcji, jakie kiedykolwiek osiągnięto na aukcji, ogromne obniżki cen, jakich doświadczyli w bloku aukcyjnym, oraz bliższe spojrzenie na niektórych kluczowych graczy w każdej z mega-transakcji.

Ta inspirowana Wersalem rezydencja o powierzchni 60,000 2015 stóp kwadratowych położona w Hillsboro na Florydzie po raz pierwszy trafiła na rynek w 159 roku za rekordową cenę XNUMX milionów dolarów. W tamtym czasie była to najwyższa cena notowań w historii Broward Country, sąsiadującego z Palm Beach od północy i Miami-Dade od południa. 

Przesadny dom, nazwany Le Palais Royal, został pokryty wewnątrz i na zewnątrz akcentami w postaci płatków 22-karatowego złota i obejmuje kilka wodospadów oraz basen wielkości kurortu o pojemności 150,000 XNUMX galonów na tyłach oceanu. 

Właścicielem był wówczas Robert Pereira II, dyrektor Middlesex Corporation, firmy budowlanej z siedzibą w Massachusetts, założonej przez ojca Pereiry. W latach 2015–2018 dom znajdował się na rynku i poza nim, a jego nazwa uległa zmianie z Le Palais Royal na Playa Vista Isle.

W 2018 roku Concierge Auctions wprowadziło rezydencję na blok aukcyjny. Z publicznych rejestrów wynika, że ​​najwyższą ofertę złożyła spółka LLC powiązana ze współzałożycielem Teavany, Andrew Mackiem. 

Dom wraz z niezabudowaną działką obok został sprzedany za 42.5 miliona dolarów. W tamtym czasie cena była najwyższa, jaką kiedykolwiek osiągnięto na aukcji, a mimo to nadal była o 116.5 mln dolarów niższa od pierwotnej ceny wywoławczej Pereiry, co oznaczało obniżkę ceny o około 73%.

Według biura maklerskiego Hilton & Hyland budowa willi Firenze w dzielnicy Beverly Park w Los Angeles trwała siedem lat i obejmuje 20 sypialni i 24 łazienki.

Właścicielem był urodzony na Węgrzech miliarder Steven Udvar-Hazy, który dorobił się fortuny w branży leasingu samolotów, a obecnie jest prezesem wykonawczym Air Lease Corp.

Na początku 2021 roku już od lat próbował sprzedać dom. 

Rezydencja po raz pierwszy trafiła na rynek w 2017 roku za 165 milionów dolarów, co czyni ją jednym z najdroższych domów na sprzedaż w Ameryce. Jednak przez cztery lata pozostawał na rynku bez chętnych, po czym kilka razy był nienotowany i ponownie wystawiany, zanim cena nieznacznie spadła do 160 milionów dolarów w 2020 roku.

Rabat w wysokości 5 milionów dolarów nie przekonał żadnego nabywcy do skoku, i to na początku 2021 rezydencja przy 67 Beverly Park Court trafiła na aukcję bez ceny minimalnej. Tę aukcję przeprowadziła także firma Concierge Auctions. 

Z publicznych danych wynika, że ​​transakcja została sfinalizowana w kwietniu 2021 r Według strony internetowej platform aukcyjnych za 51 mln dolarów, w tym 12% prowizji kupującego i 1.5% prowizji dzielonej przez brokerów znajdujących się na aukcji. 

Dom został zakupiony przez fundację Roy L. Eddelman Trust. Eddelman jest założycielem i byłym prezesem firmy Spectrum Labs, która została przejęta przez firmę farmaceutyczną Repligen za 359 mln dolarów w 2017 roku. 

Zwycięska oferta Eddelmana na Villa Firenze oznaczała spadek o 114 milionów dolarów w porównaniu z pierwotną ceną wywoławczą sprzedającego-miliardera – okazyjną cenę wynoszącą 69%.

Posiadłość Hearsta w Beverly Hills to jeden z najbardziej piętrowych domów, który niedawno trafił na aukcję. 

Ta posiadłość z ośmioma sypialniami i 15 łazienkami była niegdyś własnością Randolpha Hearsta i stała się jeszcze bardziej sławna dzięki filmom takim jak „Ojciec chrzestny” i „Ochroniarz”, w których pojawiła się charakterystyczna rezydencja w kolorze łososiowym.  

W 2016 roku dom został wystawiony na sprzedaż za 195 milionów dolarów. Z biegiem lat pojawiał się i znikał z rynku, a jego cena spadła do 48 milionów dolarów.

W 2019 r. spółce LLC będącej właścicielem domu wydano zawiadomienie o niespłacie zadłużenia na łączną kwotę ponad 26 mln dolarów. W 2021 roku właściciel posiadłości, finansista i prawnik Leonard Ross, zobaczył, jak jego dom trafia na aukcję w sądzie.

Notowanie reprezentowało czterech brokerów notujących z trzech firm maklerskich, w tym John Gould z Rodeo Realty i Gary Gold z Hilton & Hyland. Obaj agenci byli obecni na sali sądowej, aby być świadkami wojny, która miała miejsce w wyniku licytacji miliarderów.

Według Goulda na salę sądową weszło pięciu miliarderów, a sędzia rozpoczął licytację od kwoty 48 milionów dolarów.

„To było ekscytujące” – powiedział. Sędzia rozejrzał się po sali, przedstawiając oferty o wartości 100,000 48 dolarów w odstępach: „48-jeden, 48-dwa, 54-trzy… Przy kwocie około 55–XNUMX milionów dolarów pierwsi zaczęli mówić: „Nie, dla mnie za bogaty”.

W miarę narastania emocji, jak stwierdził Hilton & Hyland's Gold, zaczyna się wydawać, że niegdyś nieosiągalna cena może być rzeczywiście osiągalna.

„Wszyscy ci ludzie całkowicie odkładają pieniądze, aby dokonać zakupu, siedząc obok innych ludzi, którzy chcą zrobić to samo” – powiedział Gold.

„Różnica polega na tym, że w przypadku tego rodzaju sprzedaży nie ma żadnych nieprzewidzianych sytuacji, młotek spada i kupujesz ten dom” – powiedział.

Najwyższa oferta powiększona o 12% opłaty aukcyjnej podniosła ostateczną cenę sprzedaży do 63.1 mln dolarów i przekazała dom Berggruen Holdings, instrumentowi inwestycyjnemu fundacji Charitable Trust miliardera Nicolasa Berggruena. 

Każdy z agentów wystawiających ofertę podzielił obniżoną prowizję od transakcji, zatwierdzoną przez sędziego.

W październiku 2021 r., kiedy transakcja została sfinalizowana, Hearst Estate wyprzedził Playa Vista Isle i Villa Firenze, stając się najdroższym domem, jaki kiedykolwiek sprzedano na aukcji, ale cena nadal była o około 131.9 mln dolarów niższa niż cena wywoławcza z 2016 r., czyli 68 % cięcie.

Ani Gould, ani Gold nie byli związani z domem, gdy został on po raz pierwszy wystawiony na rynek, ale obaj mężczyźni stwierdzili, że rozbieżność między ceną wywoławczą a rzeczywistą ceną sprzedaży, czy to na aukcji, czy w ramach tradycyjnej sprzedaży, często mówi więcej o nierealistycznych oczekiwaniach sprzedającego niż ma to miejsce w przypadku warunków rynkowych.

„Jeśli o mnie chodzi, każdy może zapytać o nieruchomość” – stwierdził Gold. „Kiedy pierwotnie żądali 195 [milionów dolarów]… To była po prostu marzenie niektórych sprzedawców”. 

Gould z Rodeo Realty powiedział, że widzi często „wycenę egoistyczną”, gdy właściciel prosi pośrednika o wystawienie domu na sprzedaż z gigantyczną ceną, opartą bardziej na dumie właściciela domu niż na wycenie rynkowej.

W rzeczywistości, stwierdził, domy „mogą być niewiele warte”. 

Niesławna mega-rezydencja zwana The One znajduje się wysoko na szczycie Bel Air i zajmuje powierzchnię ponad 100,000 21 stóp kwadratowych, z 42 sypialniami, 30 łazienkami, garażem na 60 samochodów, krytym basenem o długości XNUMX stóp i ogromnym klubem nocnym.

Behemot został pierwotnie nagłośniony przez dewelopera Nile Niami i kosztował 500 milionów dolarów. 

Budowa rezydencji pod adresem 944 Airole Way trwała dziesięć lat, a po drodze deweloper zaciągnął górę długów sięgającą 120 milionów dolarów – wynika z dokumentów sądowych.

Mega-rezydencja nie została nawet ukończona, zanim znalazła się w postępowaniu upadłościowym i trafiła na blok aukcyjny bez pozwolenia na użytkowanie i nowej ceny wywoławczej wynoszącej 295 milionów dolarów.

Aukcja, również prowadzona przez Concierge Auctions, nie zawierała rezerwy, która pozwalałaby na ustalenie najniższego progu ofert. Jednak w tym przypadku zwycięska oferta wymagałaby ostatecznej zgody sędziego sądu upadłościowego, co jest nietypowym scenariuszem. Według dyrektora generalnego Brady’ego jedynie 5% sprzedaży Concierge Auction dotyczy nieruchomości znajdujących się w trudnej sytuacji.

Mega-rezydencja One złożyła najwyższą ofertę w wysokości 126 milionów dolarów, złożoną przez Richarda Saghiana, dyrektora generalnego sprzedawcy szybkiej mody Fashion Nova. Saghian zapłacił standardową premię kupującego licytatora w wysokości 12%, czyli około 15 milionów dolarów, co dało łączną cenę sprzedaży wynoszącą 141 milionów dolarów — zdecydowanie najwyższą cenę za dom jednorodzinny na aukcji.

Kilka tygodni po zatwierdzeniu sprzedaży przez sędziego sądu upadłościowego Saghian wydawał się bardziej niż zadowolony z transakcji. 

„Jako wieloletnia Angeleno i zapalona kolekcjonerka nieruchomości uznałem to za rzadką okazję, która pozwala mi również posiadać wyjątkową nieruchomość, która ma stać się częścią historii Los Angeles” – Saghian powiedział CNBC za pośrednictwem rzecznika.

Zapłacił zaledwie 1,342 dolarów za metr kwadratowy w okolicy, w której luksusowe domy mogą zaoferować trzy do czterech razy więcej. Eksperci twierdzą jednak, że Saghian będzie prawdopodobnie musiał wydać wiele milionów więcej, aby faktycznie wykończyć dom i uzyskać pozwolenie na użytkowanie. 

„Zrobiliśmy wszystko, co w naszej mocy, aby uzyskać jak największą liczbę” – powiedział agent Compass Kirman, który wraz z Williams & Williams pełnił funkcję zatwierdzonego przez sąd agenta notującego.

Kirman był otwarcie rozczarowany wynikiem aukcji. 

Pośrednik, który podzielił zatwierdzoną przez sędziego 1% prowizję od transakcji, powiedział CNBC, że ma nadzieję, że sprzedaż przekroczy 177 milionów dolarów, co stanowi rekordową cenę ustaloną w październiku za znacznie mniejszą rezydencję w Malibu.

„Chciałem pobić rekord. To znaczy, chciałem zdobyć, no wiesz, 200 [milionów] dolarów lub więcej” – powiedział Kirman. „Byliśmy tym rozczarowani… ale rynek przemówił”.