Poznaj koreański startup zajmujący się wynajmem mieszkań, który zakłóca gorący rynek mieszkaniowy

Jako członek-założyciel WeWork Labs, ramienia giganta wspólnych powierzchni biurowych, Matthew Shampine pomógł zmienić świat nieruchomości komercyjnych. Teraz zajmuje się południowokoreańskim rynkiem nieruchomości mieszkaniowych z dużymi depozytami, czynsz po jednym na raz.

LMieszkanie w ciasnych, nieopłacalnych mieszkaniach pozostaje dla wielu dorosłych mało efektowną rzeczywistością. Kiedy Matthew Shampine, koreańsko-amerykański współzałożyciel i dyrektor generalny start-upu wynajmu mieszkań Dongnae, przeprowadził się do Seulu z żoną i nowo narodzoną córką, dostrzegł okazję do przekształcenia tej rzeczywistości w Korei Południowej.

„Naprawdę, naprawdę chciałem zrobić coś, co wywrze największy wpływ na większość ludzi” – mówi 39-letni Shampine w wywiadzie wideo. „Możesz zapytać tutaj każdego, ale Koreańczycy mają silne powinowactwo do nieruchomości mieszkaniowych… możemy zmienić całe doświadczenie, przez cały czas i zaspokoić ich potrzeby”.

Urodzony w Korei Południowej Shampine został adoptowany w Stanach Zjednoczonych i dorastał w New Jersey. W 2007 roku wrócił do Korei na koreańsko-amerykańską konferencję adopcyjną i ponownie nawiązał kontakt ze swoją biologiczną rodziną. Tam uczynił misję powrotu na dobre i czynienia dobra dla kraju.

Shampine dołączył do WeWork w 2011 roku i był współzałożycielem WeWork Labs, inkubatora start-upów firmy współdzielącej biura. W 2018 roku został dyrektorem generalnym WeWork Korea, gdzie poznał współzałożyciela Dongnae Insonga Kima, który pełni funkcję dyrektora ds. strategii firmy.

Razem stworzyli Dongnae z siedzibą w Seulu w 2020 roku, aby przeprowadzka do mieszkania była bardziej przystępna cenowo i dostępna. Jego kluczowy produkt, Dongnae FLEX, oferuje krótkoterminowe, w pełni umeblowane nieruchomości na wynajem z niskimi depozytami, które są atrakcyjne dla świeżo upieczonych absolwentów lub podróżnych, którzy nie są w stanie zgarnąć wygórowanych depozytów – nawet 350 miesięcy czynszu, jak mówi startup – które są zazwyczaj wymagane od mieszkań Korei.

„Sposób, w jaki powstał nasz produkt, polega na tym, że naprawdę umożliwiamy ludziom życie w mieszkaniach, w których chcą”, mówi Shampine. „Odblokowujemy wszystkie te nowe opcje, ponieważ nie jesteś ograniczony kwotą pieniędzy, którą odłożyłeś na depozyt”.

Jak dotąd Dongnae otworzyło swoje podwoje dla zarówno lokalnych, jak i międzynarodowych inwestorów. Jego 21-milionowa runda finansowania serii A w marcu obejmowała NFX, który poparł lubi Lyft i Doordash oraz MetaProp skoncentrowany na proptechu, wspierający Airbnb, wraz z najstarszym koreańskim funduszem inwestycyjnym Daol Investment i Hana Financial. Nowy kapitał przyniósł łączne finansowanie startupu do około 34 milionów dolarów, po 4.1 miliona dolarów rundy seed w grudniu 2020 r. i 700,000 XNUMX dolarów przed rozpoczęciem rundy rok wcześniej. Dongnae odmówił ujawnienia swojej aktualnej wyceny.

„Nieruchomości mieszkaniowe to największa klasa aktywów w Korei”, powiedział Kyung Kuk-hyun, dyrektor zarządzający w Daol Investment, w oświadczeniu o ostatnim finansowaniu Dongnae. „Niesamowity rozwój Dongnae w połączeniu z ich silnymi partnerstwami finansowymi z wiodącymi instytucjami finansowymi sprawiają, że ta inwestycja jest atrakcyjna”.

Ponad 80% majątku koreańskich gospodarstw domowych znajduje się w nieruchomościach, w porównaniu z około 35% w Stanach Zjednoczonych, ale posiadanie domów okazuje się coraz trudniejsze. Średnia cena mieszkania w Seulu, stolicy kraju i najbardziej zaludnionym mieście, podwoiła się w latach 2017-2021 do ponad 1 miliona dolarów. Obudowa stanowiła centralny punkt ostatnich debat prezydenckich w Korei, z nowo wybrany prezydent Yoon Suk-yeol zobowiązując się do schłodzenia rynku i wybudowania 2.5 miliona nowych domów w całym kraju w ciągu swojej pięcioletniej kadencji.

Wynajem nie zawsze jest łatwiejszą alternatywą. Koreański rynek mieszkań na wynajem w dużej mierze opiera się na jeonse, unikalnym systemie płatności, który wymaga od najemców wnoszenia dużych depozytów z góry. Znane jako „kluczowe pieniądze”, te ryczałty stanowią do 80% ceny sprzedaży jednostki – średnia cena jeonse za mieszkania w Seulu wynosiła w sierpniu około 516,000 572,400 USD, podczas gdy niektóre dzielnice mogły osiągnąć nawet XNUMX XNUMX USD, według danych KB Kookmin Bank.

Powszechna praktyka zaciągania pożyczek w celu odblokowania „kluczowych pieniędzy” przyczynia się do pogłębiającego się kryzysu zadłużenia gospodarstw domowych w Korei, który w czerwcu osiągnął poziom 104 proc. PKB Korei. Wśród pięciu największych pożyczkodawców w kraju, dług jeonse osiągnął w czerwcu 106.4 miliarda dolarów, w porównaniu z 37.8 miliarda dolarów w 2017 roku. Ponad połowa niespłaconych pożyczek pochodziła od osób dorosłych w wieku 20 i 30 lat, którzy byli winni 63 miliardy dolarów.

Coraz więcej Koreańczyków wycofuje się z systemu wynajmu wysokich depozytów. Z łącznej liczby 258,313 50.4 transakcji najmu mieszkań i domów w kwietniu, 2011% z nich dotyczyło miesięcznych czynszów, a nie jeonse, według koreańskiego Ministerstwa Ziemi, Infrastruktury i Transportu – pierwszy miesiąc od XNUMX roku, w którym jeonse nie prowadziło transakcji.

Shampine łączy odejście od jeonse ze zmieniającymi się potrzebami młodych profesjonalistów, którzy na nowo zastanawiają się nad tradycyjnymi ideałami małżeństwa, wychowywania dzieci i posiadania domu. Oprócz poczucia „uwalniania” życia bez długów, krótkoterminowe wynajmy nieruchomości zapewniają tym dorosłym możliwość poznania bardziej niezależnych i elastycznych warunków życia, przy jednoczesnym nadaniu priorytetu ich karierze lub przyjaźniom – dzielnica szkolna w mieszkaniu jest mniej ważna niż bliskość praca lub lokalizacja w „fajnej okolicy”, mówi.

„Dla osób w późnych latach dwudziestych i wczesnych trzydziestych idea bycia niezależnym od rodziców jest inna niż bycie niezależnym pod względem braku współlokatora” – mówi Shampine. „Możecie oboje pracować razem i mieć naprawdę niesamowite mieszkanie. W przeszłości tutaj, w Korei, można było albo mieszkać w naprawdę małej przestrzeni co-living, albo w officetel (budynku z biurami i mieszkaniami) bez żadnych udogodnień”.

Dongnae zaczynało jako platforma oferująca potencjalnym najemcom możliwość rezerwacji wizyt w agencjach nieruchomości, ale odniosła ograniczony sukces. Shampine mówi, że jego zespół nie przewidział „dynamiki kulturowej”, która ograniczyłaby popyt na ich produkt. „Zdaliśmy sobie sprawę, że tutaj, w Korei, bardzo łatwo jest udać się do dowolnego kompleksu mieszkalnego w mieście lub mieć coś w rodzaju kontaktu z domem maklerskim, aby po prostu poprosić o wycieczkę, kiedy tylko chcesz” – powiedział. „Więc pomysł przejrzenia aplikacji i zarezerwowania wycieczki na nadchodzący weekend po prostu nie wydawał się aż tak atrakcyjny”.

Początkowy brak sukcesu skłonił do „dobrych i zdrowych”, choć bolesnych refleksji na temat modelu biznesowego, mówi Shampine. Rozmowy z klientami, brokerami i członkami zespołu w terenie poinformowały o celu Dongnae, aby „stać się podażą, zamiast polować na podaż”. W lipcu ubiegłego roku Dongnae przestawiło się z ofert mieszkań na mieszkania z obsługą. Pod koniec ostatniego finansowania startup poinformował, że jego nieruchomości obejmowały 60 kompleksów mieszkaniowych – teraz obejmują one 80 w 12 dzielnicach Seulu.

Patrząc w przyszłość, Dongnae planuje rozszerzyć usługi domowe oferowane mieszkańcom, korzystając z kwitnącego koreańskiego rynku mebli i artykułów lifestylowych. Inne startupy opracowujące rozwiązania dla przestrzeni życiowej odniosły spory sukces. W maju platforma aranżacji wnętrz oDom zebrał 182 miliony dolarów, aby stać się najnowszym koreańskim jednorożcem, którego wycena wynosi około 1.6 miliarda dolarów.

Shampine ma nadzieję, że zapoczątkuje szerszą zmianę kulturową. „Kiedy osobiście zastanawiam się, w jaki sposób WeWork zmieniło tutaj nieruchomości komercyjne, od wynajmu powierzchni i coworkingu po rzeczywiste środowiska wewnątrz biur, mam nadzieję, że jesteśmy w stanie zrobić coś podobnego z perspektywy mieszkaniowej” — mówi Shampine. „Sprawiamy, że jest to lepsze doświadczenie… dla pośredników, właścicieli, a zwłaszcza dla najemców”.