Sprzedaż mieszkań na Manhattanie spadła w IV kwartale, brokerzy obawiają się zamrożenia rynku

Sprzedaż mieszkań na Manhattanie spadła o 29% w czwartym kwartale, wywołując obawy o zamrożenie rynku, na którym kupujący i sprzedający pozostają z boku z powodu obaw ekonomicznych i stóp procentowych.

Według raportu Douglasa Ellimana i Millera Samuela w kwartale odnotowano 2,546 sprzedaży, w porównaniu z 3,560 w zeszłym roku. Spadek był największy od trzeciego kwartału 2020 r., czyli w samym środku pandemii.

Ceny również spadły po raz pierwszy od początku 2020 r., przy czym mediana ceny spadła o 5.5%.

Spadki zarówno sprzedaży, jak i cen oznaczają koniec gwałtownego powrotu nieruchomości na Manhattanie po najgorszych dniach pandemii i budzą obawy o kontynuację osłabienia w nowym roku. Rosnące stopy procentowe, słabsza gospodarka i spadająca giełda, która ma ogromny wpływ na nieruchomości na Manhattanie, prawdopodobnie zaciążą na rynku w tym roku.

Analitycy twierdzą, że ich największym zmartwieniem jest przedłużający się konflikt między kupującymi a sprzedającymi – sprzedawcy nie chcą wystawiać ofert w obliczu spadających cen, a kupujący wstrzymują wyszukiwanie, dopóki ceny nie spadną dalej.

„Widziałem, jak rynek porusza się w bok, z niewielkimi spadkami w niektórych sektorach” – powiedział Jonathan Miller, dyrektor generalny Miller Samuel, firmy zajmującej się wycenami i badaniami rynku. „I może się jeszcze bardziej osłabić, jeśli pojawi się tło recesji i utraty pracy”.

Jednak nawet gdy ceny i sprzedaż spadają, zapasy pozostają ograniczone, ponieważ sprzedawcy wstrzymują się z wystawianiem ofert. Według raportu na koniec czwartego kwartału na rynku znajdowały się 6,523 5 mieszkania, co oznacza wzrost o zaledwie 8,000% w stosunku do ubiegłego roku, ale wciąż znacznie poniżej historycznej średniej wynoszącej około 6.5 4.1. Analitycy twierdzą, że bez dużego wzrostu zapasów ceny raczej nie spadną na tyle, by zwabić wielu kupujących czekających na zniżki. Średnia zniżka od początkowej ceny katalogowej do ceny sprzedaży wyniosła XNUMX%, w porównaniu z XNUMX% w trzecim kwartale, według Serhanta.

Rosnące stopy procentowe skłoniły również więcej kupujących na Manhattanie do transakcji gotówkowych, które według Millera stanowiły 55% całej sprzedaży w czwartym kwartale, co jest najwyższą wartością w historii.

Podobnie jak w przypadku znacznej części ożywienia, segment luksusowy i luksusowy pozostaje najsilniejszy. Mediana cen sprzedaży luksusowych apartamentów — zdefiniowanych jako 10% najlepszych na rynku — wzrosła w czwartym kwartale o 4%, w porównaniu ze spadkiem na szerszym rynku Manhattanu. Średnie ceny luksusowych apartamentów wzrosły o 21% w porównaniu z 2019 r., czyli dwukrotnie więcej niż na szerszym rynku.

Szereg umów będących w toku lub niedawno podpisanych sugeruje powolny pierwszy kwartał. Według Corcoran w czwartym kwartale podpisano tylko 2,312 umów, co oznacza spadek o 43% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według raportu Serhant kwartał był najgorszy pod względem nowych kontraktów podpisanych w ostatniej dekadzie.

„Podpisane kontrakty są terminowym wskaźnikiem popytu i odnotowały jeden z najwolniejszych terminów realizacji w jakimkolwiek roku od 2008 roku” — twierdzi Corcoran.

Brokerzy twierdzą jednak, że pozostają optymistami i wielu przewiduje niespodziankę w 2023 r., gdy stopy się ustabilizują, a kupujący znajdą okazje na słabszym rynku. John Gomes, współzałożyciel zespołu Eklund Gomes w Douglas Elliman, powiedział, że grudzień był „w ogniu” z szaleństwem umów na koniec roku.

„To naprawdę zbiło nas z tropu” – powiedział. „W grudniu sytuacja naprawdę się odwróciła”.

Gomes powiedział, że jeden kupujący zapłacił 20 milionów dolarów za kamienicę w Greenwich Village, której nawet nie było na rynku. Powiedział, że inwestor nieruchomości złożył oferty na cztery oddzielne mieszkania w nowych inwestycjach, „które wyglądają na zaakceptowane dzisiaj”.

Ian Slater z firmy Compass powiedział, że w sierpniu i wrześniu na rynku panowała duża „rozbieżność”, z dużą przepaścią między kupującymi i sprzedającymi, a rynek zaczął słabnąć. „Teraz widzę, jak kupujący akceptują stopy procentowe jako nową normę i czują się bardziej komfortowo kupując – lub przynajmniej, że ceny nie spadają”.

Gomes powiedział, że jednym z powodów grudniowego wzrostu aktywności są zagraniczni kupcy, którzy zaczęli wracać do miasta w grudniu. Po nieznacznym osłabieniu dolara i zniesieniu ograniczeń w podróżowaniu na całym świecie brokerzy twierdzą, że w grudniu powrócili kupujący z Bliskiego Wschodu i Chin.

Brokerzy twierdzą, że kupujący używają również gotówki, aby uniknąć wyższych stóp procentowych i skorzystać z niższych cen. A deweloperzy z nowymi apartamentowcami na rynku obniżają ceny, żeby pozbyć się niesprzedanych mieszkań.

„Deweloperzy są realistami, idą na ustępstwa w sprawie ceny i kosztów zamknięcia”, powiedział. „Z optymizmem patrzę na nadchodzący rok”.

Korekta: według Corcorana w czwartym kwartale podpisano 2,312 umów na mieszkania na Manhattanie. Wcześniejsza wersja tej historii błędnie podała źródło tej liczby.