Szukasz nowych opcji inwestycyjnych? Oto, co warto wiedzieć o nieruchomościach poza posiadaniem domu

Wielu Amerykanów jest tak zachwyconych posiadaniem domu, że mogą zapomnieć, że istnieją inne opcje inwestowania w nieruchomości – być może lepsze.

Posiadanie domu zapewnia schronienie, potencjał wzrostu, ulgi podatkowe i inne korzyści. Inne opcje nieruchomości rozszerzają większość z nich, z wyjątkiem tego, że nie zapewniają dachu nad głową.

Jedną z możliwości są nieruchomości na wynajem, podobnie jak REIT lub fundusze inwestycyjne w nieruchomości, a także fundusze nieruchomości. Dzięki tym wyborom dostępna jest dywersyfikacja, potencjał zysku i inne korzyści, chociaż specyfika jest różna.

Posiadanie domu może być dobrym wyborem, ale przy podwyższonych stopach procentowych i gwałtownym wzroście wartości wielu nieruchomości, jest to nieopłacalna, a nawet niepokojąca opcja dla niektórych potencjalnych nabywców, powiedział Jeremy Pagan, analityk rynku nieruchomości w firmie badawczej Morningstar.com. „Zanurzenie stóp w wodzie posiadania domu może być przerażające” – powiedział.

Myślisz o wynajmie domu jednorodzinnego?: Oto 10 najszybciej rozwijających się rynków

ChatGPT przejmuje nieruchomości: Agenci twierdzą, że sztuczna inteligencja może zmienić zasady gry w branży

NAREIT, National Association of Real Estate Investment Trusts, opisuje domy zajmowane przez właścicieli jako bardziej dobro konsumpcyjne niż inwestycję, ponieważ te mieszkania nie przynoszą dochodu, ale wymagają od właścicieli pokrycia wielu bieżących wydatków. Nie wszyscy zgodziliby się całkowicie z tym opisem, ale nieruchomości na wynajem, REIT i fundusze nieruchomości są bezsprzecznie inwestycjami. Oto jak się porównują:

Czas, wysiłek i kontrola

Jeśli nie masz nic przeciwko ubrudzeniu sobie rąk, posiadanie wynajmowanych domów bezpośrednio może być dobrym rozwiązaniem. Nie chodzi o to, że dosłownie musisz odblokowywać toalety lub malować porysowane ściany, ale przynajmniej powinieneś być w stanie nadzorować pracowników wykonujących te zadania. O ile nie zatrudnisz zarządcy nieruchomości, powinieneś również liczyć się z obsługą najemców, od obsługi wniosków o najem po pobieranie czynszu.

REIT to spółki, które zarządzają własnymi portfelami nieruchomości. REIT-y handlują na giełdzie, więc każdy, kto kupuje akcje, nie musi angażować się w proces zarządzania nieruchomościami. Fundusze nieruchomości są jeszcze bardziej oddalone od tego wszystkiego i zamiast tego kupują akcje REIT wraz z akcjami firm budujących domy, firm budowlanych i tak dalej.

Historia jest kontynuowana

A nowe badanie autorstwa Pagan z Morningstar sugeruje, że wynajem nieruchomości może być dobrym wyborem dla emerytów, niektórych osób samozatrudnionych i innych, którzy mają czas, wiedzę i chęć bezpośredniego nadzorowania nieruchomości. Z kolei zapracowani profesjonaliści mogą faworyzować REIT-y lub fundusze, w przypadku których wymagany jest znacznie mniejszy nadzór.

Ryzyko i dywersyfikacja

Posiadanie jednego wynajmowanego domu zapewnia niewielką dywersyfikację, ponieważ posiadasz jeden rodzaj nieruchomości w jednej lokalizacji geograficznej. Możesz to rozszerzyć, posiadając wiele wypożyczalni, najlepiej rozłożonych na różne obszary. Zmniejszające ryzyko korzyści płynące z dywersyfikacji znacznie wzrastają dzięki REIT-om i funduszom nieruchomości.

Ale chociaż jeden REIT może posiadać setki nieruchomości, często koncentrują się one w jednej branży, niezależnie od tego, czy są to kompleksy mieszkalne, budynki biurowe, parki przemysłowe, szpitale czy cokolwiek innego. REIT nie będzie zatem miał tak dużej dywersyfikacji jak fundusz nieruchomości z udziałami w różnego rodzaju przedsiębiorstwach. Niektóre fundusze nieruchomości stają się nawet globalne, inwestując w obcych krajach.

Wiele REIT-ów generowało w dłuższej perspektywie zwroty dorównujące lub przewyższające zyski z szerokiego rynku akcji, ale od czasu do czasu są one również uderzane, jak miało to miejsce w 2022 r. w obliczu rosnących stóp procentowych. Na przykład, według NAREIT, REIT-y posiadające nieruchomości przemysłowe, mieszkalne i samoobsługowe spadły średnio o ponad 25% w ciągu roku. Biurowe REITy ucierpiały jeszcze bardziej, ze średnią stratą prawie 38%, ponieważ trend pracy zdalnej doprowadził do opróżnienia wielu budynków.

Korzyści podatkowe inwestycji w nieruchomości

Opodatkowanie nieruchomości samo w sobie jest złożonym tematem, a nieruchomości na wynajem są traktowane znacznie inaczej niż REIT i fundusze nieruchomości.

W przypadku wynajmu nieruchomości właściciele mogą odliczyć szereg wydatków, w tym naprawy, podatki od nieruchomości, odsetki od kredytu hipotecznego, ubezpieczenie, opłaty za zarządzanie, amortyzację i koszty podróży do iz nieruchomości. Jeśli dochód z wynajmu przekracza Twoje koszty, płacisz podatek od różnicy. Kiedy sprzedajesz nieruchomość, ponosisz podatki od wszelkich zysków, a amortyzacja dokonana przez lata musi zostać odzyskana, co oznacza, że ​​​​od tych kwot będą obowiązywać podatki. Internal Revenue Service opisuje wiele szczegółów podatkowych wynajmu nieruchomości w Publikacja IRS 527.

Czy rynek mieszkaniowy się ożywia?: Oto dlaczego budowniczowie domów odczuwają „ostrożny optymizm”

Gdzie spadną ceny domów w USA w 2023 r.?: A gdzie ceny domów będą jeszcze droższe?

Jako inwestor w REIT lub fundusz nieruchomości nie poradziłbyś sobie z tym wszystkim. Twoje zaangażowanie podatkowe wyglądałoby raczej podobnie do tego z innymi akcjami, funduszami wspólnego inwestowania lub funduszami giełdowymi, ponieważ gdybyś sprzedawał z zyskiem, płaciłbyś podatki od dywidend i zysków. Jedną z godnych uwagi cech REIT-ów jest to, że są one zobowiązane do wypłaty prawie całego dochodu netto akcjonariuszom. Dywidendy są zatem zwykle wysokie, co może być mile widziane, zwłaszcza jeśli znajdujesz się w niskim przedziale podatkowym.

Jeśli posiadasz REIT lub fundusze nieruchomości w ramach Indywidualnego Konta Emerytalnego lub planu zakładowego 401(k), podatki są odroczone od wszelkich reinwestowanych dywidend. Ale kiedy ostatecznie wypłacasz pieniądze, obowiązują podatki. Jak wspomniano, REIT-y są przedmiotem obrotu na giełdzie i są traktowane jak większość innych papierów wartościowych z punktu widzenia podatków.

Zapotrzebowanie na gotówkę i pożyczki

Aby kupić nawet umiarkowaną nieruchomość na wynajem, możesz potrzebować dziesiątek tysięcy dolarów na zaliczkę, być może więcej, i będziesz musiał stawić czoła prowizjom maklerskim i wykazowi prania kosztów zamknięcia. Następnie istnieją ciągłe potrzeby zatrudniania wykonawców, płacenia podatków od nieruchomości i ubezpieczenia, ewentualnie spłacania kredytu hipotecznego i tak dalej. Wszystko to wymaga dużych nakładów finansowych, choć dochód napływa, gdy najemcy płacą czynsz.

W przypadku REIT-ów, a nawet funduszy nieruchomości, potrzeby gotówkowe są bardzo różne. Udziały w tych inwestycjach zazwyczaj kosztują kilka tysięcy dolarów, być może mniej, i nie ma wymogu wpłacania dodatkowych pieniędzy. W rzeczywistości często można kupować udziały w REIT lub funduszach nieruchomości za pośrednictwem planu emerytalnego 401 (k) w miejscu pracy, w małych krokach, które mogą obejmować fundusze pasujące do firmy.

Nie ma też kredytu hipotecznego, co oznacza brak procesu składania wniosku, brak miesięcznych płatności i brak wpływu na Twoją historię kredytową. Z kolei czynniki te miałyby zastosowanie do nieruchomości na wynajem kupionych za kredyty.

Potencjał aprecjacyjny i płynność

Historycznie wartości nieruchomości rosły z biegiem czasu, niezależnie od tego, czy są to między innymi pojedyncze domy, budynki mieszkalne, parki przemysłowe, budynki biurowe, magazyny i szpitale. Jednak, jak zauważył Pagan, zwroty mogą się znacznie różnić w zależności od rodzaju nieruchomości i położenia geograficznego, a nawet dzielnicy lub ulicy.

Ceny REIT odzwierciedlają wartość posiadanych nieruchomości. Ale ponieważ REIT to papiery wartościowe, którymi handluje się na giełdzie, ich wartość również zależy od tego, ile inwestorzy są skłonni zapłacić. Możesz kupić lub sprzedać akcje REIT praktycznie w dowolnym momencie, zapewniając znacznie większą płynność w porównaniu do często długotrwałego procesu transakcji najmu nieruchomości.

Teraz może być dobry moment na zakup REIT-ów i funduszy nieruchomości, ponieważ ceny wielu rodzajów nieruchomości gwałtownie spadły w zeszłym roku pod wpływem rosnących stóp procentowych. Ponieważ stopy procentowe stabilizują się dalej lub zaczynają spadać, „powinno to być korzystne dla REIT”, powiedział Pagan.

Skontaktuj się z autorem pod adresem [email chroniony].

Ten artykuł pierwotnie ukazał się w Republice Arizony: Nieruchomości: co warto wiedzieć o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem, REIT