Kostki tworzą skrót „REIT” (Real Estate Investment Trust) obok wzorcowego domu.
Getty
REIT hipoteczny dotyczy krzywej dochodowości. Pożyczają na najniższym poziomie (30-do 60-dniowego LIBOR), aby kupić kredyty hipoteczne, które przynoszą wysokie odsetki (oprocentowanie 30-letnie), a następnie rozdzielają różnicę między akcjonariuszy jako dywidendy, wyjaśnia Todda Shavera; tutaj, redaktor Raport z rynku byka — i współtwórcą MoneyShow.com — przegląd trzech REIT hipotecznych dla inwestorów zorientowanych na dochód.
W normalnych warunkach jest to bankomat z perpetuum mobile. I nawet teraz, kiedy rozpiętość między krótkoterminowymi pożyczkami a długoterminowymi stopami pożyczkowymi staje się nieprzyjemnie wąska, ludzie prowadzący te portfele wciąż znajdują sposoby na wyciśnięcie pół punktu procentowego lub dwóch.
W 2019 roku, kiedy krzywa całkowicie się odwróciła, spread ten spadł do 0.55%. . . wciąż pozytywne i wciąż wystarczające, aby utrzymać przepływ gotówki. To wystarczy, aby przejść przez złe czasy. A potem, gdy spready ponownie zaczną się rozszerzać, dystrybucje szybko się odbiją. Czas na zablokowanie rentowności następuje wtedy, gdy krzywa się odwraca. Jeśli historia jest jakimkolwiek przewodnikiem, twoje dochody mogą zostać uderzone przez ćwierć lub dwie, ale zanim się zorientujesz, znowu będziesz zarabiać 8-10% rocznie.
Wiodący fundusz inwestycyjny w zakresie nieruchomości hipotecznych Inwestycja AGNC (AGNC) opublikował wyniki za drugi kwartał tydzień temu, odnotowując 315 mln USD przychodów, co oznacza wzrost o 36% r/r w porównaniu do 232 mln USD rok temu. Firma odnotowała zysk lub fundusze z operacji (FFO) w wysokości 435 mln USD, czyli 0.83 USD na akcję, w porównaniu z 400 mln USD, czyli 0.76 USD.
Wartość księgowa hipotecznego REIT spadła w ciągu kwartału do 11.43 USD na akcję, w porównaniu do 13.12 USD na koniec poprzedniego kwartału. Było to spowodowane słabością rynku papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką agencyjną oraz oczekiwaniem wyższych krótkoterminowych stóp procentowych spowodowanych obawami przed recesją, co doprowadziło do znacznej zmienności stóp procentowych w ciągu kwartału.
Firma zakończyła kwartał z portfelem o wartości 61 miliardów dolarów, z 44 miliardami dolarów w agencyjnych papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką, 16 miliardów dolarów w nieogłoszonych pozycjach hipotecznych, które są zasadniczo transakcjami terminowymi na rozliczenia kredytów hipotecznych, oraz 2 miliardy dolarów transferu ryzyka kredytowego oraz papiery wartościowe spoza agencji.
Różnice w rentownościach między 30-letnim bieżącym kuponem MBS a 10-letnim bonem skarbowym zwiększyły się w ciągu roku o ponad 100 punktów bazowych i zakończył kwartał ze spreadem 140 punktów bazowych. Jedynym innym przypadkiem, kiedy takie spready istniały przez dłuższy czas, była Wielka Recesja w 2008 r., aw przypadku REIT-ów hipotecznych, takich jak AGNC, szersze spready skutkują zwiększonymi zyskami w dłuższej perspektywie.
Historycznie rzecz biorąc, takie sytuacje okazały się być znakomitymi okazjami, a Rezerwa Federalna dała jasno do zrozumienia, że preferowanym narzędziem polityki pieniężnej jest dostosowywanie stóp funduszy federalnych, a nie redukcja bilansu. Dzięki temu podaż netto agencji MBS pozostanie w zakresie 700 miliardów dolarów, co czyni ją dość atrakcyjną dla firm takich jak AGNC.
AGNC spadła o ponad 18% YTD i 25% od szczytu w październiku, a podwyżki stóp procentowych wgryzły się w jego wartość księgową. To podniosło obecną rentowność do 11.4%, a akcje notowane są z zaledwie 10% premią w stosunku do wartości księgowej, co czyni ją doskonałą okazją do wejścia. pozostaje dobrze przygotowana, aby jak najlepiej wykorzystać te możliwości.
Jeden z największych powierników inwestycji w nieruchomości hipoteczne, Roczne Zarządzanie Kapitałem
Podobnie jak większość mREIT, wartość księgowa Annaly spadła o 13% w ciągu kwartału, co skutkowało ujemnym zwrotem ekonomicznym na poziomie 9.6% w miarę rozszerzania się spreadów i dalszego wzrostu zmienności stóp procentowych. Spółka odnotowała jednak znakomite wyniki na szczytach i wynikach finansowych, generując zyski przekraczające wysokość dywidendy o 135%.
Annaly zakończyła kwartał z portfelem 82 miliardów dolarów, z 75 miliardami dolarów w portfelu agencji o wysokiej płynności. Portfel nieruchomości mieszkaniowych wyniósł 4.8 mld USD, co oznacza wzrost o 10%, a następnie portfel praw do obsługi kredytów hipotecznych wyniósł 1.7 mld USD, co oznacza wzrost o 41% r/r, co czyni go czwartym co do wielkości nabywcą kredytów hipotecznych od początku roku, co, jak wspomnieliśmy wcześniej, jest istotne zabezpieczenie przed wzrostem stóp procentowych.
To był obfitujący w wydarzenia kwartał dla firmy, która zakończyła pięć pełnych sekurytyzacji kredytów o wartości 2 miliardów dolarów, czyniąc ją największym pozabankowym emitentem Prime Jumbo i Expanded Credit MBS. Grupa kredytów mieszkaniowych dodała kredyt w wysokości 500 milionów dolarów, a platforma MSR zamknęła kolejne 500 milionów dolarów, a następnie w maju odbyła się wtórna oferta akcji zwykłych o wartości 740 milionów dolarów, zapewniając firmie dużą płynność.
Pomimo trudnego otoczenia w tym kwartale, przejrzystość federalnego frontu monetarnego wraz z historycznie atrakcyjnymi spreadami powinna w przyszłości przynieść wyższe łączne stopy zwrotu. Po spadku o 14% od początku roku, akcje Annaly zapewniają stopę zwrotu na poziomie 12.8%, z doskonałym pokryciem dywidendy, a jednocześnie są notowane ze zdrową premią do księgowania.
Stolica Rithma (RITM), wcześniej znana jako New Residential Investment, opublikowała wyniki za drugi kwartał, przynosząc 1.3 miliarda dolarów przychodów, prawie trzykrotnie więcej w porównaniu do 450 milionów dolarów rok temu. Zyski w ciągu kwartału utrzymały się na wysokim poziomie 145 mln USD, czyli 0.31 USD na akcję.
Real Estate Investment Trust ujawnił lawinę zmian wykraczających poza samą nazwę i symbol giełdowy, z których najbardziej monumentalną było odstąpienie od umowy z zewnętrznym zarządcą Fortress Investment Group. W przyszłości Rithm będzie zarządzany wewnętrznie, w wyniku czego zapłacił 325 milionów dolarów za rozwiązanie umowy z Fortress, co przyniesie roczne oszczędności w wysokości 60 milionów dolarów.
Poza tym Rithm poczynił wiele innych kroków w celu obniżenia kosztów i zwiększenia wydajności, w szczególności w biznesie hipotecznym, gdzie roczne koszty ogólne i administracyjne spadły z 2.2 miliarda dolarów do 1.9 miliarda dolarów. Firma jeszcze bardziej zmniejszyła kapitał w swojej początkowej działalności z 2 miliardów dolarów do zaledwie 650 milionów dolarów, poprawiając ogólny zwrot z kapitału zaangażowanego dla akcjonariuszy.
Podejście firmy do zrównoważenia swojego portfela dzięki doskonałej mieszance źródeł, MSR, firm i aktywów zaowocowało spadkiem wartości księgowej o zaledwie 2.2% kw/kw. To sprawia, że Rithm jest odstający wśród wiodących mREIT-ów, z których większość odnotowała drastyczną erozję wartości księgowych w obliczu rosnących stóp procentowych, odwrócenia krzywej dochodowości, spowolnienia sprzedaży nieruchomości i nadchodzącej recesji.
Portfel praw do obsługi kredytów hipotecznych (MSR) firmy Rithm wyniósł w ciągu kwartału 623 miliardy USD w niespłaconych saldach kapitałowych, z zyskiem w wysokości 515 milionów USD w wyniku rosnących stóp procentowych i rentowności obligacji skarbowych. Segment usług odnotował zysk w wysokości 620 mln USD i stanowi solidne zabezpieczenie przed biznesem początkowym, który znajduje się obecnie w fazie spowolnienia.
Straty w segmencie inicjowania trustu wyniosły niewielkie 26 milionów dolarów, bez zmian w stosunku do ostatniego kwartału, ze względu na niższe początki o 19 miliardów dolarów w porównaniu do 23 miliardów dolarów rok temu. Segment nadal odnotowuje jednak stałą poprawę marż na sprzedaży na poziomie 1.95%, wobec 1.42% przed rokiem. Ponownie firma pilnie pracuje nad obniżeniem kosztów.
Akcje pozostają w dół o ponad 7% YTD, nawet po znaczącym odbiciu od czerwcowego minimum. Rithm Capital stanowi znakomitą okazję do przyszłych zysków z rentownością bliską 10%, dobrym pokryciem dywidendy, znaczną wartością i zyskami z synergii w ostatnich kwartałach, ponieważ jej różne spółki operacyjne podlegają zinternalizowanemu zarządzaniu. Przyszłość rysuje się w jasnych barwach. Ufamy Zarządowi i jesteśmy pewni, że wartość księgowa 12.28 USD wzrośnie w wieku kilkunastu lat w ciągu najbliższych 1-2 lat.
Źródło: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/