Ogłośmy naszą niezależność — od zagospodarowania przestrzennego

Dziś jest dzień, w którym Amerykanie powszechnie uważają za „urodziny” naszego kraju, dzień, w którym oficjalnie ogłosiliśmy niepodległość od Wielkiej Brytanii. Można argumentować, że inne dni byłyby odpowiednie, jak ostateczna ratyfikacja naszej pisemnej Konstytucji 21 czerwca 1788 r., a nawet spalenie statku Gaspee przez grupę amerykańskich uchylających się od płacenia podatków w dniu 9 czerwca 1722 r. Jednak 4 lipca jest obecnie czczony w naszej religii obywatelskiej jako dzień i jest to także dobry dzień dla Amerykanów, aby rozważyli ogłoszenie swojej niezależności od innego represyjnego reżimu, zastosowanie podziału na strefy zarządzać i kontrolować użytkowanie gruntów w amerykańskich miastach.

Święto 4 lipca jest wyjątkowe, ponieważ nie upamiętnia bitwy ani osoby, ale dokument, deklaracja Niepodległości, którego głównym celem jest otrząsnięcie się z ingerencji odległego rządu w życie codzienne. Dla lewicy dokument dotyczy praw uniwersalnych, a dla prawicy zazwyczaj celebracją praw jednostki. Oczywiście oba te elementy znajdują się w dokumencie. Podział na strefy uwydatnia konflikt między potrzebą ochrony społeczności przez rząd za pomocą sprawiedliwych i przewidywalnych zasad, które nie naruszają praw, a silnym poczuciem, jakie wynieśliśmy z dokumentu, że bycie Amerykaninem polega na robieniu tego, co się chce, pod warunkiem, że nie nie krzywdź nikogo więcej. Co to jest podział na strefy i skąd się wzięło? I czy pozbycie się tego oznacza otwarcie libertariańskiego dzikiego zachodu, co może być szkodliwe?

Narodziny, rozwój i starość zagospodarowania przestrzennego

Euclid w stanie Ohio to przedmieście Cleveland, które na początku XIX wieku było w dużej mierze rolnicze^th wieku, a wraz z rozwojem miasta cieszyło się zainteresowaniem inwestorów kolejowych. Miasto Euclid obawiało się, że zostanie opanowane przez spekulantów i nowe inwestycje przez kolej, dlatego stworzyło przepisy ograniczające zagospodarowanie gruntów będących własnością Ambler Real Estate Company. Ambler pozwany, a wynikająca z tego batalia prawna i decyzja Sądu Najwyższego, Village of Euclid przeciwko Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), stanowi podstawę dzisiejszych lokalnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Otworzyło to miastom w całym kraju drzwi do narzucenia tego, co dziś nazywamy podziałem na strefy euklidesowe, czyli systemu zasad i przepisów, które geograficznie segregują użytkowanie na strefy; tu mieszkania, tam handel, a tam różne funkcje użytkowe.

W tamtym czasie ta segregacja miała ogromny sens, ponieważ, jak to się mówiło, „wyciągała świnię z salonu”. Nikt nie chciał mieszkać w domu obok wydobywającej się dymem fabryki lub utylizacji. Odsuwanie zastosowań było sposobem wykorzystania odległości w celu złagodzenia zagrożeń dla zdrowia lub pogorszenia różnych zastosowań w porównaniu z innymi zastosowaniami, zwłaszcza mieszkalnymi. Jednak z biegiem lat, aby utrzymać ten system, trzeba byłoby budować drogi. W rezultacie powstało przedmieście z rezydencjami położonymi wiele kilometrów od skupisk obiektów handlowych, handlowych i rekreacyjnych. Drogi były drogie i wkrótce uległy zatkaniu wraz ze wzrostem populacji.

Zadzwoniłem do strefy 20^th wieczne rozwiązanie dla XIX^th problem stulecia, ponieważ w dzisiejszym świecie mamy modele rozwoju, które stały się powszechne i które wymuszają wspólne wykorzystanie w taki sposób, że ludzie mogą mieszkać, pracować, robić zakupy i chodzić do parku, a wszystko to w odległości spaceru. Opcje transportu zarówno publiczne, jak i prywatne (takie jak LyftLYFT
UberUBER
itp.) rozmnożyły się. Mieszkańcy miast mogą obecnie często uzyskać to, czego potrzebują, bez konieczności długich podróży samochodem. Zaletą tego, że więcej ludzi mieszka bliżej siebie, jest to, że wymaga to mniej ziemi, a to oznacza, że ​​mieszkania są tańsze i mniej rzadkie niż w przypadku, gdy są budowane na dużych działkach i są rozproszone.

Ponadto przekreślanie i rasistowskie przymierza w powojennej Ameryce oznaczały, że strefy doprowadziły do ​​segregacji nie tylko użytkowników, ale także ludzi, uniemożliwiając czarnym rodzinom uzyskanie finansowania i mieszkań na obszarach w większości białych. Nie stało się tak ze względu na typologię – bungalowy nie są rasistowskie, ludzie są – ale dlatego, że strefy ułatwiły trzymanie rzeczy lub osób, których nie chciały, na dystans. Podział na strefy ułatwił rasizm.

Czy brak podziału na strefy nie oznacza braku zasad?

Nie. Wrzućmy naszą sieć do wody i wyłówmy przykład jakiegoś kodeksu zagospodarowania przestrzennego i przykład jakiegoś kodeksu budowlanego i przyjrzyjmy się różnicy.

Po pierwsze, oto losowa próbka Kod zagospodarowania przestrzennego Seattle wygląda jak:

"C. Zastosowania mieszkalne na poziomie ulicy

1. We wszystkich strefach NC i C cele mieszkalne mogą zajmować łącznie nie więcej niż 20 procent elewacji od strony ulicy w następujących okolicznościach i lokalizacjach:

A. W strefie przeznaczonej dla pieszych, zwróconej w stronę wyznaczonego głównego deptaka; Lub

B. We wszystkich strefach NC i C1 w obrębie wioski miejskiej Bitter Lake Village Hub, z wyjątkiem działek przylegających do Linden Avenue North, na północ od North 135th Street; Lub

C. W strefie, której ograniczenie wysokości wynosi 85 stóp lub więcej, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w podsekcji 23.47A.005.C.2; Lub

D. W strefie NC1, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w podsekcji 23.47A.005.C.2; Lub

mi. We wszystkich strefach NC i C1 w obszarze Northgate Overlay District, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w sekcji 23.71.044; Lub

F. We wszystkich strefach NC i C1 w obszarach pokazanych na mapach od A do D dla 23.47A.005 na końcu niniejszego rozdziału 23.47A, patrząc od strony arterii.”

Oto próbka Kodeks budowlany w Seattle:

„Oddzielenie od urządzeń wysokiego napięcia. Jeżeli przełączniki, wycięcia lub inny sprzęt pracujący przy napięciu znamionowym 1000 woltów lub niższym są zainstalowane w skarbcu, pomieszczeniu lub obudowie, gdzie znajdują się odsłonięte części pod napięciem lub odsłonięte przewody pracujące przy napięciu znamionowym powyżej 1000 woltów, urządzenia wysokonapięciowe powinny być skutecznie oddzielona od przestrzeni zajmowanej przez sprzęt niskiego napięcia odpowiednią przegrodą, ogrodzeniem lub ekranem.”

W rzeczywistości jest to część szczegółu kodeksu budowlanego, kodeksu elektrycznego. Można zauważyć, że planowanie przestrzenne jest bardzo wybredne pod względem proporcji zastosowań do powierzchni ulicy, wzajemnego przylegania działek, wysokości i powiązań budynków z innymi zastosowaniami, takimi jak ulica. Kodeks elektryczny dotyczy bezpieczeństwa i jest znacznie prostszy. Ktoś, kto zna się na elektryczności i buduje domy, może kłócić się z tym fragmentem kodu, ale nie ma wątpliwości, że każdy chce pewnych podstawowych zasad, które gwarantują, że konstrukcja nie zostanie zbudowana z niebezpiecznym sprzętem elektrycznym. Ale po co martwić się wysokością budynku lub procentem fasady zwróconej w stronę chodnika?

Prawda jest taka, że ​​prawie wszystko, co stanowi plan zagospodarowania przestrzennego, można by zlikwidować i nie miałoby to żadnego wpływu na bezpieczeństwo nowych mieszkań i znacznie ułatwiłoby ich budowę. Spełnianie rygorów prawa budowlanego i jego różnych wymagań, ale wyobraź sobie, że patrzysz na ten kodeks zagospodarowania przestrzennego i próbujesz dowiedzieć się (ze wszystkimi odniesieniami do innych fragmentów kodu), co dokładnie można zbudować i jakie ograniczenia mogą obowiązywać zasady w zakresie obiektów mieszkalnych i mieszkalnych. przestrzeń użytkowa. Kodeks zagospodarowania przestrzennego prawie w niczym nie zapewnia mieszkań dla ludzi, którzy w nim mieszkają, a jedynie ustanawia i kontroluje arbitralne standardy dla innych ludzi, którzy mogą mieszkać dalej.

Deklaracja Niepodległości od zagospodarowania przestrzennego

Jefferson napisał w Deklaracji, że „całe doświadczenie pokazało, że ludzkość jest bardziej skłonna cierpieć, podczas gdy zło jest znośne, niż naprawiać się poprzez obalanie form, do których jest przyzwyczajona”. Co dziwne, budowniczych i programistów niekoniecznie nienawidzą kodeksu zagospodarowania przestrzennego ponieważ oni to wiedzą i jest przewidywalne. Banki i pożyczkodawcy również na tym polegają. A wściekli sąsiedzi martwiący się o równość w swoim domu jednorodzinnym polegają na tym, że przeszkadza nowej inwestycji, spowalnia ją, a może ją zatrzyma.

Jak już wspomniałem, istnieje kilka lepszych przykładów „arbitralnego rządu”, na który narzekają ludzie zebrani w Filadelfii, niż kodeks zagospodarowania przestrzennego. Gęste, odnoszące się do siebie i narastające rzeczy, których ludzie nie chcą, a nie to, do czego aspirują, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego promują status quo i tłumią innowacje. Ich przestrzeganie jest kosztowne, wymaga przeglądu, porady prawnej oraz wielu warstw zezwoleń i kłopotów. Wszystko to ponoszą najemcy i osoby poszukujące nowego domu, które widzą to odzwierciedlone w cenie swojego mieszkania.

Ale miał miejsce „długi ciąg nadużyć i uzurpacji, zmierzających niezmiennie do tego samego celu” poprzez kodeksy zagospodarowania przestrzennego, w szczególności zachowując prawa i przywileje „tu pierwsi dotarliśmy” w stosunku do „też chcemy tu mieszkać”. Zakończenie segregacji użytkowania w kodeksach zagospodarowania przestrzennego położyłoby kres także segregacji ludzi, poszerzając możliwości zarówno dla osób chcących budować mieszkania, jak i tych, którzy chcą w nich mieszkać.

Zniesienie podziału na strefy nie spowodowałoby utraty bezpieczeństwa ani wyboru ludzi do głosowania nogami i dolarami za tym, co im się podoba, i przeciwko temu, czego nie lubią. Być może mogłyby powstać jakieś brzydkie budynki; ale jeśli nikomu się nie podobają te budynki, to będą tanie. I możliwe będą naprawdę niesamowite rzeczy i moglibyśmy mieć rozwój, który stworzyłby piękno i użyteczność nie wbrew regułom, ale dlatego, że ich nie ma.