Wyzwania prawne mogą pomóc zmienić narrację mieszkaniową

Największą porażką amerykańskiej edukacji był sposób, w jaki uczymy się o prawach. Pogląd, że prawa, którymi się cieszymy – wolność religijna, mowa itd. – zostały ustanowione przez naszą rewolucję przeciwko tyranicznemu królowi w Anglii, jest fałszywe. Zamiast tego nasze prawa przyszły do ​​​​nas w wyniku rozszerzonego procesu ewolucji. Leniwa pedagogika i propaganda doprowadziły do ​​podziałów i złej polityki, w tym polityki wpływającej na mieszkalnictwo. Nie ma prawa do mieszkania. Ale istnieje ustalone prawo do własności prywatnej. Przyjrzyjmy się temu prawu i prawnemu wyzwaniu kontroli czynszów w Nowym Jorku, CHIP, RSA, i in. v. Miasto Nowy Jork i in. (2. okr.), w oparciu o to prawo i jak to wyzwanie pomaga zmienić narrację mieszkaniową.

Historia praw w Ameryce nie zaczyna się w Filadelfii w 1776 roku, ale w miejscu zwanym Runnymede, Anglia w 1215 roku. To właśnie tam różni baronowie i inni magnaci Królestwa Anglii zmusili króla Jana do podpisania dokumentu, który stał się znany jako Magna Carta. Dokument po raz pierwszy zapisał na piśmie ideę, że władza wykonawcza rządu (przepraszam za anachronizm) został zmuszony do ustąpienia temu, co równało się pierwszemu parlamentowi. Chociaż nie zostali wybrani, baronowie i magnaci zażądali, aby zanim ludzie w królestwie zostali pozbawieni wolności, w tym ich własności, musiał nastąpić jakiś proces.

To doniosłe wydarzenie nie rozwiązało problemu. Dopiero 17^th wieku i kolejnej wojny domowej w Anglii (mieli ich kilka), że problemy te pojawiły się ponownie, tym razem gwałtownie. Król Karol wstrząsał ludźmi na wsi i w miastach, by zapłacić za wojny w Europie. Parlament, teraz silniejsza instytucja, miał już dość. Wydano je w 1628 r. pod nazwą petycja o prawo. Tam wzywają Magna Carta, prosząc króla o zaprzestanie jego agresywnych wysiłków zmierzających do zajęcia i zajęcia własności ludzi.

„'Wielka Karta Swobód Anglii' ogłoszono i uchwalono, że żaden Freeman nie może zostać schwytany lub uwięziony, ani pozbawiony prawa do wolności lub wolności lub jego wolnych obyczajów, ani nie może być wyjęty spod prawa lub wygnany, ani w żaden inny sposób zniszczony, ale przez zgodny z prawem osąd jego rówieśników lub przez prawo kraju”.

To słowo, chory, jest przykładem Słowa anglo-normańskie w naszej terminologii prawniczej. Oznacza wywłaszczenie lub, bardziej efektywnie, przejęcie własności. Minie jeszcze 14 lat kłótni, zanim wybuchnie otwarta wojna między parlamentem a królem, wojna, która doprowadziła do jego obalenia i egzekucji. Wpłynęło to na założycieli Stanów Zjednoczonych, ponieważ ostateczne porozumienie i ustanowienie podstawowych praw w Magna Carta postrzegali jako zerwanie umowy społecznej przez rząd angielski, pogwałcenie, które usprawiedliwiało zerwanie z Anglią.

Powodem, dla którego ma to dziś znaczenie, jest fakt, że petycja o prawo została uznana za jeden z fundamentów Piąta poprawka do naszej Karty Praw, poprawka, która wydaje się łączyć kwestie wymiaru sprawiedliwości w sprawach karnych i cywilnych (ważne odniesienie do Konstytucji to: Konstytucja Założyciela, doskonałe kompendium dokumentów i idei wspierających Konstytucję).

„Nikt nie może być pociągnięty do odpowiedzialności za poważne lub inne niesławne przestępstwo, chyba że na podstawie przedstawienia lub aktu oskarżenia przez wielką ławę przysięgłych, z wyjątkiem przypadków powstałych w siłach lądowych lub morskich lub w milicji, gdy faktycznie służy w czasie wojny lub zagrożenia publicznego; nikt nie może być dwukrotnie skazany za to samo przestępstwo na śmierć lub życie; ani nie może być zmuszany w żadnej sprawie karnej, aby był świadkiem przeciwko sobie, ani być pozbawiony życia, wolności lub mienia bez należytego procesu sądowego; nie wolno też zabierać własności prywatnej do użytku publicznego bez słusznego odszkodowania”.

Ale autorzy naszej Konstytucji nie widzieli rozróżnienia między sporami karnymi, które mogłyby pozbawić człowieka „życia i zdrowia”, a sporami cywilnymi, które mogłyby pozbawić człowieka „życia, wolności lub mienia”. Dla nich w 18^th W kontekście stulecia działania rządu zmierzające do podjęcia któregokolwiek z nich wymagają „odpowiedniego procesu prawnego”, a w przypadku własności prywatnej „sprawiedliwej rekompensaty”. Amerykańska Konstytucja uświęca starożytne zasady angielskiego prawa, o które walczyli od wieków, jako prawo przyrodzone Amerykanom. Odebranie czyjejś własności ma taką samą wagę jak odebranie jej życia lub kończyny.

Historia ma znaczenie. Kiedy wspomniałem, że polityka mieszkaniowa jest kwestionowana w oparciu o piątą poprawkę, czasami słyszę pytanie: „Co ma wspólnego 'wzięcie piątej poprawki' z mieszkalnictwem?” Ludzie nie wiedzą o drugiej połowie nowelizacji. A termin „prawa własności prywatnej” stał się synonimem w dominującej kulturze, w której hodowcy z bronią walczą o akry pustej ziemi z rządem federalnym. Prawda jest taka, że ​​idea, że ​​prywatna własność osoby jest powiązana z innymi rzeczami, które uważamy za prawa, takimi jak mowa, została utracona.

Dziś mamy ludzi, którzy twierdzą, że „mieszkanie jest prawem człowieka”. Ale powiedzenie tego nie czyni tego tak. Jednocześnie wiemy, że własność prywatna naprawdę jest ugruntowanym prawem konstytucyjnym. Jednak wyzwania prawne, takie jak to w Nowym Jorku, walczą o to, by sądy zastosowały, co powinno być oczywistym standardem, do wysiłków władz lokalnych zmierzających do kontrolowania sposobu, w jaki ludzie korzystają z ich prywatnej własności, zwłaszcza gdy wynajmują ją innym. Sprawa złożona przez Program Poprawy Mieszkalnictwa Społecznego (CHIP) jest prosty. Z ich podsumowania sprawy:

„Przez pięćdziesiąt lat Nowy Jork deklaruje, że rynek mieszkań na wynajem znajduje się w nieustannym stanie „wyjątkowym”, aby uzasadnić reżim prawny, który zmusza niewielką grupę właścicieli nieruchomości do dotowania mieszkań dla losowo wybranej populacji indywidualnych najemców . Właściciele ci zostali pozbawieni wszelkich istotnych praw w odniesieniu do ich własności, w tym prawa do wykluczenia innych z własności; zajmowania, posiadania lub używania nieruchomości; i swobodnie rozporządzać majątkiem”.

Nigdy nie lubiłem tego rodzaju wyzwań, ponieważ brzmią bez serca, wpasowując się w sentymentalną logikę tłumu „mieszkanie jest prawem człowieka”; zapotrzebowanie ludzi na mieszkania przebija ustanowione przez innych ludzi prawo do własnej własności. Brzmi to współczująco i często się sprzedaje, ale tak naprawdę wcale nie jest współczujące. Zasady takie jak kontrola czynszów były od dawna rozumiane jako pogarszające problemy mieszkaniowe dla osób z mniejszymi pieniędzmi, a nie lepsze (przeczytaj moje dłuższe podejście do kontroli czynszów, Jak kontrola czynszów sprawia, że ​​mieszkania są tańsze?).

Nie dam ciosu za ciosem CHIP, RSA, i in. v. Miasto Nowy Jork i in. (2. okręg) ale chociaż jestem sceptyczny co do krótko- i średnioterminowych korzyści płynących z tych przypadków (patrz mój post) Wyzwania prawne dla zakazów eksmisji: i sprawiedliwość dla wszystkich?), uważam, że są one ważne. Gmach prawa w naszym systemie jest precedensowy, zbudowany na prawach uchwalanych przez legislatury, wdrażanych przez egzekutywy i rozstrzyganych w naszych sądach. Przez długi czas, pomimo prostego języka Piątej Poprawki, sądy dawały szeroki i głęboki szacunek dla samorządów podczas regulowania nieruchomości, zwłaszcza poprzez przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i najemców.

Przypadki takie jak CHIP próbują zasadniczo stworzyć nowe prawo, czyli zmienić precedens. Rozważ dyskusję na stronie 12 w transkrypcie wystąpień ustnych w apelacji między ostatnim sędzią w sprawie a Andrew Pincusem, który jest głównym pełnomocnikiem w sprawie.

"PAN. PINCUS: Jeśli chodzi o fizyczne odebranie roszczenia, o którym teraz mówimy, domagamy się deklaracji, że zobowiązanie, że – gdy właściciel nieruchomości chce usunąć nieruchomość z rynku wynajmu mieszkań, do rozbiórki, do remontu, do wykorzystywać do innych celów, że zobowiązanie, które oferuje odnowienie, jest niezgodne z konstytucją i —

TRYBUNAŁ: Panie Pincus.

PAN. PINCUS: — (niedostrzegalny) —

TRYBUNAŁ: Panie Pincus.

TRYBUNAŁ: Tak. Więc -

TRYBUNAŁ: (niedostrzegalny) —

TRYBUNAŁ: — czy to, o co nas prosisz, aby uznać ten reżim na podstawie dochodów za niekonstytucyjny?

PAN. PINCUS: Tak.

Pincus przedstawił inną sprawę, Cedar Point Nursery et al. v. Hassid i in., w sprawie, w której Sąd Najwyższy uznał, że to, że stan Kalifornia pozwolił organizatorom związków na zajmowanie prywatnych farm w celu organizowania pracowników, stanowi naruszenie praw własności. Sędzia w sprawie CHIP był sceptyczny, mówiąc Pincusowi: „Uważam, że w tych okolicznościach branie jest zupełnie inne, a w rzeczywistości Cedar Point w ogóle nie kontroluje (strona 8).”

Dopiero po dalszej dyskusji sędzia wydaje się w końcu nawiązywać połączenie. Jest to powolny i bolesny proces. ten Cedar Point sprawa oznacza zmianę: „Trybunał orzekł, że przywłaszczenie fizyczne jest odbiorem, bez względu na to, czy jest stałe, czy tymczasowe; czas trwania przydziału zależy wyłącznie od wysokości należnego odszkodowania.” Ale Pincus musi powiązać kropki z tej sprawy, tej o farmach i związkach, z ideą, że najemcy mają prawo w jakiś sposób pozostać w swoich mieszkaniach na zawsze, niezależnie od tego, czy płacą, czy nie i czy właściciel chce zmienić użytkowanie lub zmienić najemcę.

Nie zmieniam zdania: najlepszym i najważniejszym sposobem wykorzystania dzisiejszych zasobów jest badanie opinii publicznej, aby zrozumieć, dlaczego ludzie myślą, co robią o wynajmowanych mieszkaniach i ogólnie o mieszkaniu. Dlaczego ludzie myślą i wierzą, że wynajem mieszkań różni się od innych prywatnych firm? Jak możemy zmienić ten pogląd, aby opierał się na rzeczywistości, że mieszkalnictwo jest marginalnym biznesem, tak jak każdy inny biznes próbujący generować przychody, które pokrywają lub przewyższają koszty? W poście o zaskarżeniu powyżej powiedziałem,

„Lokalny budynek mieszkalny – czy to gigantyczny budynek ze szkła lub stali, czy też mały ceglany czwórek – to biznes obsługujący miejscową ludność, podobnie jak sklep spożywczy czy bar na rogu; i podobnie jak te firmy, wynajem mieszkań jest ryzykowny i działa na marżach. Żaden pozew, nawet ten z ekscytującym i satysfakcjonującym werdyktem, nie może wykonać ciężkiej pracy, aby zmienić historię o mieszkalnictwie”.

Jednak powolna i drobiazgowa praca, jaką pan Pincus i jego koledzy wykonują w całym kraju, nawet w niefortunnych, a nawet źle pomyślanych wyzwaniach prawnych, jest koniecznym i ważnym kapaniem, kapaniem, kapaniem, kapaniem wody ścierającym kamień 100 lat decyzji prawnych sprzyjających arbitralnym i kapryśnym posunięciom politycznym w celu ograniczenia i kontrolowania wynajmowanych nieruchomości w sposób, który szkodzi właścicielom, mieszkańcom i szerzej całemu rynkowi mieszkaniowemu. Ale kończy nam się czas. Przewidywałem koniec większości prywatnych wynajmów do końca tej dekady. Powolne wylewanie argumentów prawnych może bardziej przypominać strumień wody pod wysokim ciśnieniem, gdybyśmy zainwestowali w zmianę nastawienia opinii publicznej w tym samym czasie, co zmiany ram prawnych.