Wyprzedaż nieruchomości przez Kohla na stole po rozpadzie rozmów

Kohl's może wcale nie sprzedawać swojej firmy. Ale teraz chce sprzedać część swoich nieruchomości, odwracając swoją decyzję wcześniejsze stanowisko.

W piątek sprzedawca detaliczny ogłosił, że zakończył rozmowy w sprawie umowy z właścicielem The Vitamin Shoppe Grupa franczyzowa, potwierdzając doniesienia CNBC z czwartkowego wieczoru. Zamiast tego, jak powiedział Kohl's, będzie nadal działać jako samodzielna spółka publiczna.

Firmy aktywistyczne, w tym Macellum Advisors, na Kohla od miesięcy wywierały presję, aby rozważyła sprzedaż firmy, głównie w celu uwolnienia wartości związanej z nieruchomościami Kohla.

Macellum argumentował, że Kohl's powinien sprzedać część swoich nieruchomości i wydzierżawić je z powrotem, aby odblokować kapitał, szczególnie w trudnych czasach. Jednakże Kohl był odporny na tzw. transakcje leasingu zwrotnego, przynajmniej na tak dużą skalę.

Według Petera Bonepartha, prezesa zarządu Kohla, firma faktycznie sfinalizowała niewielką umowę sprzedaży i leasingu zwrotnego wcześniej, podczas pandemii Covid. Odnotowała zysk w wysokości 127 milionów dolarów poprzez sprzedaż i leasing zwrotny swoich centrów realizacji i dystrybucji handlu elektronicznego w San Bernardino.

Jednak w piątek Kohl's wyraźnie zauważył w swoim komunikacie prasowym, że jego zarząd obecnie ponownie ocenia sposoby, w jakie sprzedawca może zarabiać na swoich nieruchomościach. Franchise Group planowała sfinansować część przejęcia Kohla poprzez sprzedaż części nieruchomości Kohla innej stronie, a następnie oddanie jej w leasing. To prawdopodobnie dało Kohl'sowi wyobrażenie o tym, jaką wartość może przynieść posiadane sklepy stacjonarne i centra dystrybucyjne.

„Teraz mamy środowisko, w którym finansowanie zmieniło się tak bardzo, że w rzeczywistości bardziej atrakcyjne może być wykorzystywanie nieruchomości jako narzędzia monetyzacji” – powiedział Boneparth w rozmowie telefonicznej z CNBC.

„Jeśli połączyć to z naszym zdaniem poziomem akcji, okazuje się, że jest to zupełnie inne zadanie niż w poprzednim środowisku finansowym” – wyjaśnił. „Nie jest tajemnicą, że Kohl’s ma w bilansie bardzo duże aktywa: nieruchomości”.

Według stanu na 29 stycznia Kohl's był właścicielem 410 lokalizacji, dzierżawił kolejnych 517 i dzierżawił grunty w 238 swoich sklepach. Jak wynika z rocznego zgłoszenia, całość posiadanych przez nią nieruchomości była wówczas wyceniana na nieco ponad 8 miliardów dolarów.

Zwolennicy umów sprzedaży i leasingu zwrotnego argumentują, że jest to dla firm wygodny sposób na zdobycie środków na przyszły rozwój, pod warunkiem, że znajdzie się nabywca nieruchomości. Ale powoduje to również, że sprzedawca musi wywiązać się ze zobowiązań wynikających z umowy najmu, ponieważ wynajmuje nieruchomość, którą właśnie sprzedał.

Zerwanie takich umów najmu może stać się znacznie trudniejsze, a stawki czynszów mogą się zmieniać na poszczególnych rynkach. Kohl's podał w swoim rocznym zgłoszeniu, że typowy okres najmu sklepu obejmuje początkowy okres od 20 do 25 lat z możliwością przedłużenia od czterech do ośmiu pięcioletnich lat.

W 2020 roku Big Lots zawarł umowę z firmą private equity Oak Street to podnieś $ 725 milionów ze sprzedaży czterech należących do spółki centrów dystrybucyjnych i ich zwrotnego wynajmu. Zapewniło to sprzedawcy wielkopowierzchniowemu dodatkową płynność na początku kryzysu Pandemia Covida-19.

Również w 2020 Łóżko do kąpieli i nie tylko zakończony transakcję sprzedaży-leasingu zwrotnego z Oak Street, na której sprzedała nieruchomości komercyjne o powierzchni około 2.1 miliona stóp kwadratowych i osiągnęła przychody w wysokości 250 milionów dolarów. Mark Tritton, ówczesny dyrektor generalny Bed Bath, zachwalał tę transakcję jako krok mający na celu pozyskanie kapitału i ponowne zainwestowanie w biznes. Teraz jednak Bed Bath stoi w obliczu kolejnego kryzysu finansowego w związku ze spadkiem sprzedaży, a Tritton został usunięty ze swojego stanowiska na początku tego tygodnia.

Oak Street planowała zaoferować finansowanie do Franchise Group w ramach umowy z Kohlem, jak informowała wcześniej CNBC, według osoby zaznajomionej z dyskusjami. Przedstawiciel Oak Street nie odpowiedział na prośbę CNBC o komentarz.

W piątek Kohl's potwierdził swój plan przyspieszonego wykupu akcji o wartości 500 milionów dolarów jeszcze w tym roku. Obniżyła swoje prognozy dotyczące dochodów na drugi kwartał fiskalny, powołując się na niedawne osłabienie popytu konsumpcyjnego w obliczu utrzymującej się od kilkudziesięciu lat inflacji.

„Bez wątpienia konsument znajduje się dziś pod jeszcze większą presją” – powiedziała CNBC w rozmowie telefonicznej dyrektor generalna Kohl, Michelle Gass. „Nie jesteśmy na to odporni… ale Kohl's reprezentuje wartość. W takich chwilach ważniejsze niż kiedykolwiek jest wzmocnienie tego przesłania”.

Dodała, że ​​współpraca Kohla z Amazonka i Sephora pozostają na swoim miejscu i stanowią część długoterminowej strategii firmy mającej na celu pozyskiwanie nowych klientów.

„Zakończenie procesu zarządu było absolutnie właściwą odpowiedzią” – stwierdziła.

Akcje Kohla spadły w piątek o ponad 20%, osiągając najniższy poziom od 52 tygodni. Akcje Franchise Group spadły ostatnio o około 9%, również osiągając najniższy poziom od 52 tygodni.

Macellum nie odpowiedział na prośbę CNBC o komentarz.