Jerome Powell właśnie ostrzegł, że amerykański rynek mieszkaniowy potrzebuje „trudnej korekty”, aby ludzie znów mogli sobie pozwolić na domy – ale oto dlaczego nie będzie to wyglądało jak w 2008 roku

Inwestorzy na rynku nieruchomości od kilku lat dobrze sobie radzą. Ale przy wyższych stopach procentowych sytuacja może się zmienić.

Rezerwa Federalna USA podniosła w środę swoje referencyjne stopy procentowe o 0.75 punktu bazowego, co oznacza trzecią taką podwyżkę z rzędu.

Wyższe stopy procentowe przekładają się na większe spłaty kredytów hipotecznych – to nie jest dobra wiadomość dla rynku mieszkaniowego. Jednak obniżenie cen mieszkań jest częścią tego, co należy zrobić, aby opanować inflację.

Nie przegap

„Na dłuższą metę potrzebujemy lepszego wyrównania podaży i popytu, tak aby ceny mieszkań rosły na rozsądnym poziomie, w rozsądnym tempie, a ludzi znów stać na domy” – powiedział w środę prezes Fed Jerome Powell. „Prawdopodobnie na rynku mieszkaniowym musimy przejść przez korektę, aby wrócić do tego miejsca”.

„Z punktu widzenia cyklu koniunkturalnego ta trudna korekta powinna przywrócić równowagę na rynku mieszkaniowym”.

Te słowa mogą brzmieć przerażająco, zwłaszcza dla tych, którzy przeżyli ostatni kryzys finansowy – kiedy rynek mieszkaniowy przeszedł bardzo, bardzo trudną korektę.

Ale eksperci twierdzą, że istnieją dobre powody, by sądzić, że niezależnie od tego, jak się sprawy potoczą, nie będzie to powrót do 2008 roku.

Wyższe standardy kredytowania

Wątpliwe praktyki kredytowe w branży finansowej były głównym czynnikiem, który doprowadził do kryzysu mieszkaniowego w 2008 roku. Deregulacja finansowa sprawiła, że ​​udzielanie ryzykownych kredytów stało się łatwiejsze i bardziej opłacalne – nawet tym, których nie było na nie stać.

Kiedy więc coraz większa liczba kredytobiorców nie mogła spłacić swoich kredytów, rynek mieszkaniowy popadł w krater.

Dlatego w 2010 r. uchwalono ustawę Dodda-Franka. Ustawa nakładała ograniczenia na branżę finansową, w tym tworzenie programów, które mają powstrzymać firmy hipoteczne i pożyczkodawców przed udzielaniem podstępnych pożyczek.

Historia jest kontynuowana

Najnowsze dane sugerują, że kredytodawcy rzeczywiście stosują bardziej rygorystyczne praktyki kredytowe.

Według Banku Rezerwy Federalnej w Nowym Jorku mediana oceny kredytowej dla nowo udzielonych kredytów hipotecznych w drugim kwartale 773 r. wyniosła 2022. Tymczasem 65% nowo powstałego zadłużenia hipotecznego trafiło do kredytobiorców z oceną kredytową powyżej 760.

W swoim kwartalnym raporcie na temat zadłużenia i kredytów gospodarstw domowych nowojorski Fed stwierdził, że „ocena kredytowa nowo powstałych kredytów hipotecznych pozostaje dość wysoka i odzwierciedla nadal rygorystyczne kryteria udzielania kredytów”.

Właściciele domów w dobrej kondycji

Kiedy ceny domów wzrosły, właściciele domów zbudowali więcej kapitału własnego.

Według technologii hipotecznej i dostawcy danych Black Knight, posiadacze kredytów hipotecznych mają teraz dostęp do dodatkowych 2.8 biliona dolarów kapitału własnego w swoich domach w porównaniu z rokiem poprzednim. Oznacza to wzrost o 34% i ponad 207,000 XNUMX USD dodatkowego kapitału, który jest dostępny dla każdego pożyczkobiorcy.

Co więcej, większość właścicieli domów nie spłaciła kredytów nawet w szczytowym momencie pandemii COVID-19, kiedy blokady wywołały wstrząs w całej gospodarce.

Oczywiście to właśnie te programy restrukturyzacji kredytów hipotecznych uratowały kredytobiorców zmagających się z problemami: byli w stanie wstrzymać spłatę, dopóki nie odzyskają stabilności finansowej.

Wynik wygląda świetnie: nowojorski Fed powiedział, że udział sald kredytów hipotecznych o 90 dni plus przeterminowany pozostał na koniec II kwartału na poziomie 0.5%, w pobliżu historycznego poziomu.

Podaż i popyt

W niedawnym odcinku The Ramsey Show gospodarz Dave Ramsey zwrócił uwagę, że dużym problemem w 2008 roku była „ogromna nadpodaż, ponieważ wykluczenia były wszędzie, a rynek po prostu zamarł”.

A krach nie był spowodowany stopami procentowymi ani kondycją gospodarki, ale raczej „paniką na rynku nieruchomości”.

Obecnie popyt na mieszkania pozostaje silny, podczas gdy podaż wciąż jest niedostateczna. Ta dynamika może zacząć się zmieniać, gdy Fed będzie próbował ograniczyć popyt, podnosząc stopy procentowe.

Ramsey przyznaje, że obecnie spada tempo wzrostu cen domów, ale nie spodziewa się kryzysu takiego jak w 2008 roku.

„Nie zawsze jest to tak proste, jak podaż i popyt — ale prawie zawsze tak jest”, mówi.

Ten artykuł zawiera wyłącznie informacje i nie powinien być traktowany jako porada. Jest dostarczany bez jakiejkolwiek gwarancji.