Witamy w podcaście poświęconym nieruchomościom Benzingi. Dzisiaj mamy Ryana Fraziera, który jest dyrektorem generalnym platformy inwestycyjnej na rynku nieruchomości Przybyłe domy.
Posłuchaj ten odcinek of Leniwy gospodarz na Benzinga.
Kevin Vandenboss: Czym więc właściwie jest „Arrive”?
Ryana Fraziera: Jest to platforma, która ułatwia każdemu inwestowanie w nieruchomości na wynajem. Działa to tak, że osoby fizyczne mogą kupować udziały w poszczególnych domach w cenie od 100 do 10,000 XNUMX dolarów lub więcej, niezależnie od tego, ile chcą zainwestować w tę nieruchomość. A następnie Arrived zajmuje się wszystkimi pracami związanymi z zarządzaniem nieruchomością. Zatem wszyscy zajmujący się zarządzaniem nieruchomościami lub wynajmem aktywów. Efekt jest taki, że inwestorzy nadal mogą wybierać, w jaki sposób chcą zbudować swój portfel indywidualnych nieruchomości na wynajem. Mogą inwestować niemal dowolną kwotę kapitału, jaką chcą, i dywersyfikować w zależności od nieruchomości.
A potem staje się to inwestycją pasywną, z Przybył dbanie o zarząd.
Kevin Vandenboss: Jaki był popyt ze strony inwestorów inwestujących w te konkretne nieruchomości na wynajem?
Ryana Fraziera: Myślę, że czymś, co było dla nas zaskoczeniem, było ogromne zainteresowanie, ponieważ prawie 100 tys. osób zarejestrowało się, aby inwestować w nieruchomości i kupować udziały w poszczególnych domach.
Myślę, że pomyśleliśmy, że zrozumienie koncepcji zakupu części wynajmowanej nieruchomości może zająć ludziom więcej czasu. Myślę jednak, że ponieważ inwestowanie w ułamkowe udziały w akcjach i innych aktywach stało się nieco bardziej powszechne i popularne, myślę, że ludzie po prostu mają w umysłach miejsce, w którym mogą zrozumieć.
Mówią: „OK, mogę posiadać część tej nieruchomości. Otrzymam proporcjonalne zwroty, przepływ środków pieniężnych z dochodów z wynajmu lub wzrost wartości nieruchomości w oparciu o liczbę posiadanych udziałów. Dzięki temu mam większą kontrolę nad tym, ile inwestuję, i mogę dywersyfikować”.
Dla mnie i współzałożycieli Arrived głównym czynnikiem napędzającym było nasze osobiste doświadczenie związane z chęcią inwestowania w nieruchomości. W wieku od dwudziestu do trzydziestu lat po prostu się przemieszczałem. Po prostu nigdy nie byliśmy w tym samym miejscu, wystarczająco długo, tam, gdzie ma to sens, inwestuj przez 5, 10+ lat, co tak naprawdę jest wymagane w przypadku nieruchomości, aby pokonać tego rodzaju przeszkodę w postaci kosztów transakcyjnych i uzyskać jakikolwiek rodzaj materialnych zysków. Dlatego też od jakiegoś czasu to kwestionowałem.
Dlaczego to musi być tak binarne, że przez wiele lat oszczędzasz na te zaliczki, które obecnie często są sześciocyfrowe, a potem jesteś związany z tym miastem lub tą nieruchomością na zawsze lub naprawdę na dłuższą metę?
I taki jest pomysł na Arrived. Jak spojrzeć na te bariery, które uniemożliwiają dziś ludziom rozpoczęcie posiadania nieruchomości? Kapitał, zaangażowanie czasowe i wymagana wiedza specjalistyczna oraz jak obniżyć barierę wejścia? Jeśli więc masz czas i wiedzę, ale być może nie masz wystarczającej ilości kapitału, aby zdywersyfikować dowolną liczbę nieruchomości, Arrived może Ci to ułatwić.
Nie masz czasu na inwestowanie w nowe rynki i budowanie tam obecności, a chcesz mieć możliwość dywersyfikacji. Firma Arrived może również wkroczyć w ten scenariusz. Tak naprawdę chodzi o wzięcie pod uwagę tych trzech rodzajów głównych kamieni, które powstrzymują ludzi od inwestowania czasu i wiedzy, a także sprawienie, aby rozpoczęcie pracy było po prostu bardzo wygodne.
Kevina Vandenbossa: W jaki sposób możecie zaoferować te inwestycje nieakredytowanym inwestorom?
Ryana Fraziera: To była bardzo ważna część Arrived. Misją Arrived jest zapewnienie dostępności tych inwestycji każdemu, kto chce inwestować w nieruchomości na wynajem. Tylko 7% mieszkańców tego kraju posiada inwestycje w nieruchomości poza głównym miejscem zamieszkania.
To ogromna luka, jeśli chodzi o liczbę osób, które mogły zainwestować.
Częścią tego była praca nad tym w oparciu o doświadczenie z produktem. Zatem możliwość zakupu akcji wiązała się z przejęciem przez firmę Arrived większej części pracy związanej z zarządzaniem inwestycjami, tak aby więcej osób mogło swobodnie inwestować.
Ale drugą częścią było zapewnienie możliwości inwestowania nieakredytowanym inwestorom, czyli osobom, których majątek netto nie przekracza 1 miliona dolarów lub roczny dochód nie przekracza 200–300 tys. dolarów. A osiągnięcie tego oznaczało prawie roczną współpracę z SEC i przyjęcie tego modelu zgodnie z rozporządzeniem A+, które w zasadzie stworzyło proces pierwszej oferty publicznej pojedynczego domu. Platforma Arrived jest dziś platformą do obsługi IPO indywidualnych domów. Przeszliśmy przez proces zgodnie z rozporządzeniem A+, podczas którego SEC dokonała przeglądu i zakwalifikowała nasze oferty, abyśmy mogli je udostępnić.
Za każdym razem, gdy udostępniasz inwestycje nieakredytowanym inwestorom, poprzeczka dotycząca ujawnienia jest znacznie wyższa. Dlatego na naszej stronie internetowej dostępnych jest wiele informacji dotyczących każdej nieruchomości. W rezultacie przedstawiamy również roczne sprawozdania finansowe dotyczące naszych nieruchomości, które podlegają audytowi i które są również sprawdzane przez SEC.
Dlatego naprawdę poświęciliśmy czas, aby przejść przez ten proces, aby upewnić się, że jest to powszechnie dostępne. Taka struktura ofert zapewnia pewne opcje płynności, dzięki którym ludzie mogą uzyskać dostęp do płynności swoich inwestycji w miarę upływu czasu, jeśli również tego chcą.
Tak naprawdę te dwie rzeczy – wspieranie nieakredytowanych inwestorów i wspieranie niektórych przyszłych opcji płynności, które obecnie budujemy, naprawdę przyczyniły się do tego, że kiedy projektowaliśmy produkt i współpracowaliśmy z SEC, poszliśmy tą regulowaną ścieżką A+.
Kevin Vandenboss: Dlaczego ktoś miałby chcieć wejść na ten rynek teraz? Czy obawiasz się, że rynek mieszkaniowy może się załamać?
Ryana Fraziera: Myślę, że z pewnością był to interesujący okres na rynku w ciągu ostatnich 18 miesięcy, kiedy przeszliśmy przez pandemię Covid i widzieliśmy, że miało to wiele wpływu na rynek mieszkaniowy, widzieliśmy, że ludzie wyprowadzili się z tych ośrodków miejskich, w których się znajdują, ceniąc sobie więcej przestrzeni, którą cenią, wyprowadzając się nieco poza centrum miasta i albo chcą wydać pieniądze na zakup domu, albo szukam jakości.
Domy do wynajęcia, które oferują większą powierzchnię i różnią się od tych apartamentowców, w których wcześniej mieszkali w tym samym czasie, Fed zmieniał stopy procentowe na najniższe w historii i na zerową stopę funduszy federalnych. Widzieliśmy jednak, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło poniżej 3% i te dwie rzeczy, między innymi, naprawdę spowodowały przyspieszenie rynku mieszkaniowego, w postaci aprecjacji cen.
Widzieliśmy wzrost cen, który prawdopodobnie nie jest trwały w dłuższej perspektywie, a zobaczysz wzrost cen o 15% - 20%+ rocznie. Po prostu nie tego przyglądaliśmy się na rynku mieszkaniowym czy w przypadku domów jednorodzinnych. Historycznie rzecz biorąc, jest to uśredniony wzrost cen o 4% rocznie.
Uważamy, że na dzisiejszym rynku, gdy niektóre tego rodzaju trendy i zmiany zaczęły się stabilizować, prawdopodobnie zobaczymy powrót do średniej historycznej. Widzieliśmy, jak FED podnosi obecnie stopy procentowe, próbując zrównoważyć to, co widzimy w zakresie inflacji. I myślę, że to sprawia, że koszt kredytu wygląda na znacznie wyższy niż 12 miesięcy temu. Myślę jednak, że rzeczywistość jest taka, że nadal jesteśmy znacznie poniżej tego, co dziesięć lat temu. Dlatego myślę, że rynek wciąż wycenia ceny, co to oznacza dla przystępności cenowej mieszkań i jak zareaguje rynek.
Z naszej perspektywy nadal jesteśmy bardzo podekscytowani inwestycją w przestrzeń jednorodzinną. Myślę, że istnieją dobre perspektywy dla aktywów, które posiadasz, inwestorzy instytucjonalni, którzy teraz wprowadzili się na tę przestrzeń, masz pewne rzeczy, które naprawdę utrudniają zwiększenie podaży, wysokie koszty pracy, wysokie koszty materiały.
Są ludzie, którzy przez ostatnie kilka lat trzymali się historycznie niskich stóp procentowych. Zatem masz teraz tego rodzaju blokadę stóp procentowych, która zapobiegnie przedostawaniu się większej podaży na rynek. Ludzie są mniej skłonni do rezygnacji ze swojego domu i związanych z nim rat kredytu hipotecznego.
Uważamy zatem, że rynek mieszkaniowy nadal charakteryzuje się dużą odpornością. Nie spodziewamy się, naszym zdaniem, dużego krachu na rynku nieruchomości mieszkaniowych, ale spodziewamy się, że szybka aprecjacja cen powróci do normalnego poziomu bazowego. Ogólnie rzecz biorąc, gdy myślimy o produktach Arrived, inwestowaniu w akcje domów zamiast kupowaniu całego domu na własną rękę, naprawdę zdajemy sobie sprawę, że zapewnia to dostęp do uśredniania kosztów w dolarach, czyli możliwości stopniowego dodawania dolarów inwestycyjnych w odstępach miesięcznych, kwartalnych lub w ujęciu rocznym, co nigdy wcześniej nie było możliwe w przypadku bezpośredniego posiadania nieruchomości w przypadku zakupu całych domów. A każdy dom to tak ogromna decyzja finansowa. Naprawdę możesz to rozpowszechnić.
I myślę, że to umniejsza znaczenie prób określenia rynku w czasie, ponieważ uważam, że jest to zawsze bardzo trudne i pozwala na uśrednienie kosztów w dolarach w czasie i dywersyfikację w różnych miastach i czasach oraz różnych typach nieruchomości, co łącznie pomóż zmniejszyć część ryzyka.
Kevin Vandenboss: Wraz ze wzrostem cen domów w niektórych obszarach zaobserwowaliśmy oczywiście szybszy wzrost czynszów. Jak myślisz, dokąd to zmierza?
Ryana Fraziera: Myślę, że faktycznie stwierdzasz, że czynsz podąża za inflacją, zakładając, że inflacja jest powiązana z większą aktywnością gospodarczą. Myślę, że część obserwowanej przez nas inflacji jest bardziej związana z niektórymi problemami w łańcuchu dostaw, co moim zdaniem jest częścią tego, co sprawia, że obecne otoczenie gospodarcze stanowi wyzwanie. Jednak ogólnie rzecz biorąc uważamy, że czynsze prawdopodobnie podążają za tym trendem.
Inną rzeczą, o której należy pamiętać, jest to, że jeśli stopy procentowe będą nadal rosły lub nawet pozostaną na obecnym poziomie, zmienia to rodzaj względnej przystępności miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego lub własności nieruchomości, w której mieszkasz. kontra czynsz. I często te rzeczy działają w pewnym punkcie równowagi. W zeszłym tygodniu widziałem artykuł, w którym stwierdzono, że wzrost stóp procentowych zwiększa koszt posiadania głównego miejsca zamieszkania. A kiedy to nastąpi, powoduje to, że coraz więcej osób decyduje się na wynajem, ponieważ dokonują kompromisu w postaci przystępności cenowej. „Czy chcę płacić dodatkowe 700 dolarów miesięcznie za dom, w którym chcę mieszkać, czy też wolę wynająć go na kolejny rok lub dwa i zaoszczędzić trochę pieniędzy?”
Myślę więc, że tego typu rzeczy również decydują o tym, dokąd zmierzają rynki wynajmu. Wygląda jednak na to, że rynki wynajmu nieco wzrosły.
Kevin Vandenboss: Czy widzisz obecnie jakieś szczególne rynki, które są szczególnie atrakcyjne?
Myślę, że kiedy patrzymy na rynki, zastanawiamy się, gdzie jest wzrost na prostym poziomie, kiedy patrzymy na dane dotyczące populacji, czy widzimy wzrost liczby osób przeprowadzających się do tego miasta? Czy są to pożądane miejsca do życia, posiadające świetną i wystarczającą infrastrukturę, aby to wspierać? Przyglądamy się niektórym ze 100 najlepszych miast dzisiaj, jesteśmy na 19. I nadal szybko dodajemy kolejne miasta. Myślę, że do końca roku będziemy prawdopodobnie mieć 40 lat. A potem po prostu wywołamy niektóre z tych, które chcielibyśmy, może niektóre z tych, o których ludzie w naturalny sposób nie pomyśleliby, ponieważ myślę, że jest kilka miast, w których jesteśmy, powiedzmy Nashville, które właśnie widziały, np. wzrost liczby ludności i duże zainteresowanie kulturalne tym rynkiem.
Istnieją jednak inne rynki, które w mniejszym stopniu przypominają wschodzące miasta, w których obserwuje się szybki wzrost liczby ludności, ale być może znajdują się one bardziej w pierwszej setce niż w pierwszej 100. Patrzymy na Northwest Arkansas Fayetteville, Bentonville , gdzie właśnie tak silny wzrost gospodarczy napędzany jest przez siedzibę Walmartu.
A potem wszyscy partnerzy korporacyjni Walmartu, którzy mają tam biura. Robią mnóstwo inwestycji w regionie. W rezultacie zaobserwowaliśmy duży popyt na nieruchomości na wynajem. Dlatego uważam, że to ciekawy rynek. Kilka innych, którym się przyglądamy, to Indianapolis, które ma silną, fundamentalną gospodarkę i myślę, że istnieją pewne wzorce migracyjne z Chicago, które w pewnym stopniu to napędzają, ale był to rynek, który uważnie obserwowaliśmy i zaczęliśmy inwestować . A potem Chattanooga w Tennessee, gdzie praca zdalna stała się przyjemną pracą, całe centrum w tym regionie ma najszybszy internet w kraju, co jest świetną zabawą dla zdalnych pracowników przeprowadzających się w ten obszar. Ale myślę, że widzisz kilka z nich. Nieco mniejsze, ale rozwijające się miasta, które mają ogromny potencjał wzrostu i z radością zaczęliśmy dodawać do nich kilka aktywów i udostępniać je inwestorom.
Kevin Vandenboss: Od czego zależy wybór domów, w które zamierzasz inwestować?
Ryana Fraziera: Osoby, które odwiedzą tę witrynę, zauważą, że często są to nowsze domy oraz wysokiej jakości nieruchomości i apartamenty do wynajęcia. Naszym zdaniem zapewnią one większe możliwości przepływu środków pieniężnych w całym okresie tylko dlatego, że wymagają mniejszej konserwacji. Większość naszych nieruchomości jest nowsza niż w 2010 roku. Nie ma żadnych odroczonych konserwacji ani nic podobnego. A jeśli kupujemy starszy dom, zazwyczaj przeprowadzamy jakąkolwiek poważną poprawę lub renowację wyposażenia, zanim udostępnimy je na platformie.
I znowu, tak naprawdę chodzi o próbę zapewnienia silnych i zrównoważonych przepływów pieniężnych. Ogromnym atutem nieruchomości na wynajem jest stały dostęp do przepływów pieniężnych, w naszym przypadku są to dywidendy. Dlatego wypłacamy te dywidendy co kwartał. Za nasze nieruchomości płacimy średnio prawdopodobnie od 3% do 7% w ujęciu rocznym. A to zależy po prostu od rynku i być może od tego, jak duża jest dźwignia na nieruchomości.
Ludzie naprawdę pragną świetnego miejsca do życia, niezależnie od tego, czy wynajmują, czy nie. I z jakiegoś powodu myślę, że panuje raczej tendencja do odraczania konserwacji. Myślę więc, że to czyni nas wyjątkowym atutem, gdy dzielimy się posiadanymi nieruchomościami z potencjalnymi najemcami na tych rynkach.
Z biegiem czasu Arrived może obsługiwać dowolny rodzaj aktywów. Naprawdę wierzymy w ten segment domów jednorodzinnych i bardzo skupiamy się na dodawaniu miast, aby umożliwić ludziom dywersyfikację, ale w przyszłości dodamy nowe typy aktywów.
Kevin Vandenboss: Co dalej z Arrived Homes?
Ryana Fraziera: Mamy tonę w magazynie. Myślę, że jedną z rzeczy, którą najbardziej cieszymy się z udostępnienia inwestorom, jest dostęp do krótkoterminowego wynajmu, takiego jak Airbnbs.
Tak wiele osób mogło doświadczyć Airbnb i VRBO oraz wynajmu krótkoterminowego. Jednak bardzo niewielu, nawet mniej niż podmioty wynajmujące długoterminowe po stronie własności, było w stanie uczestniczyć we własności tych gospodarek jako gospodarz i uzyskać dostęp do korzyści ekonomicznych, jakie mogą wynikać z bycia gospodarzem tych nieruchomości na wynajem krótkoterminowy.
Uważamy, że możemy rozwiązać bieżące zobowiązania czasowe, które są dla inwestorów nawet wyższe niż długoterminowe czynsze, aby mogli uzyskać dostęp do tej krótkoterminowej ekonomii wynajmu. A więc właśnie dlatego przyjedziemy tu w najbliższej przyszłości, prawdopodobnie pod koniec tego lata.
Kevin Vandenboss: Jaki jest najlepszy sposób, w jaki inwestorzy mogą upewnić się, że będą mogli uzyskać dostęp do nowych nieruchomości, gdy staną się one dostępne na platformie?
Ryana Fraziera: Najlepszym sposobem jest zarejestrowanie się i utworzenie konta w serwisie Przybyłe domy i możesz to zrobić za pośrednictwem naszej strony internetowej.
A kiedy już to zrobisz, otrzymasz powiadomienie o nowych nieruchomościach, które będą się pojawiać i będziesz mógł zdecydować, kiedy jest odpowiedni czas i w jakie nieruchomości warto zainwestować.
Nieruchomości nadal robią to, co robią, czyli ogólnie rzecz biorąc, w przeszłości, oferując stabilne przepływy pieniężne, stabilną wartość nieruchomości, wzrost w czasie i dobre zabezpieczenie przed inflacją. A jeśli możesz wejść w aktywa z perspektywy długoterminowej, wieloletniej, wtedy te rzeczy się utrzymają.
Nawet jeśli rzeczywiście zaobserwujemy spadek wartości nieruchomości, nadal zapewniamy znaczny przepływ środków pieniężnych, który pomaga zapewnić pewną odporność na ogólne zwroty. Myślę więc, że z powodu tych rzeczy i samych atrybutów nieruchomości wiele osób było zainteresowanych powiększeniem swojego portfela nieruchomości w ciągu ostatnich kilku miesięcy.
Naprawdę staraliśmy się mieć pewność, że udostępniamy wystarczającą liczbę aktywów, w które ludzie mogą inwestować. Jak wspomniałem, prawie 100 20 osób zarejestrowało się, założyło konta i zaczęło inwestować w nieruchomości. Prawdopodobnie w ciągu ostatnich dwóch miesięcy sfinansowaliśmy wynajem nieruchomości o wartości ponad 50,000 milionów dolarów. Co tydzień udostępniamy kilka nowych nieruchomości, aby dotrzymać kroku inwestorom. A w międzyczasie zachowujemy bardzo selektywny wybór tego, co kupujemy w miastach, w których obecnie się znajdujemy, ubezpieczamy około 0.1 XNUMX nieruchomości miesięcznie i składamy oferty na mniej niż XNUMX% z nich. A następnie wygrywamy nieruchomości, które udostępniamy innym.
Zobacz więcej od Benzinga
Nie przegap alertów w czasie rzeczywistym o swoich akcjach – dołącz Benzinga Pro za darmo! Wypróbuj narzędzie, które pomoże Ci inwestować mądrzej, szybciej i lepiej.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga nie udziela porad inwestycyjnych. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html