Nie jest za późno, aby Cincinnati przyjęło środki dotyczące gęstości zabudowy

Bardzo skromna i użyteczna propozycja umożliwienia większej liczby budownictwa wielorodzinnego w Cincinnati został odrzucony w marcu przez Radę Miasta. Propozycjazaproponowana przez członkinię rady Liz Keating usunęłaby ograniczenia dotyczące gęstości zaludnienia w niektórych częściach miasta na mocy przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, które dopuszczają więcej mieszkań i ludzi. Propozycja nie dotyczyłaby stref jednorodzinnych, co zostało utracone w tłumie przeciwników, który wydawał się zabić tę propozycję. Gdyby została przyjęta, propozycja przyniosłaby korzyści nowym osobom przeprowadzającym się do Cincinnati, tworząc większą podaż mieszkań. Pomimo porażki w mieście rozpoczęła się dyskusja o tym, jak najlepiej rozwiązać problem cen mieszkań, czy będzie ich więcej, czy mniej.

Bitwa w Cincinnati jest mi aż nazbyt znajoma i przywołuje na myśl... walka o gęstość zaczęło się to, gdy rynek mieszkaniowy zaczął się ożywiać po krachu w 2008 r. Wraz z nadejściem drugiej dekady stulecia wściekli sąsiedzi jednorodzinni wystąpili przeciwko zagęszczeniu, wysuwając różne czerwone śledzie: nowe mieszkania były za duże, za małe, brzydkie , za wysoki i blokujący światło i powietrze. Ponadto nowe budynki mieszkalne zdziesiątkowałyby koronę drzew w mieście. I oczywiście to, co zawsze proponowali jako czynnik zakłócający umowę, nie spowodowałoby, że mieszkania stałyby się bardziej przystępne. Nowe mieszkania, mówią, są za drogie.

Redakcja gościnna w Cincinnati Enquirer stwierdza to samo.

„Obecnie nie ma danych potwierdzających założenie, że zagospodarowanie przestrzenne o większym zagęszczeniu skutkuje niższymi kosztami mieszkań. W rzeczywistości badania wskaźników gęstości i przystępności cenowej, takich jak mediana wielokrotności (stosowana przez ONZ, Bank Światowy i Wspólne Centrum Mieszkalnictwa Harvardu) pokazują, że jest odwrotnie. Mieszkania o większej gęstości są średnio droższe!”

Cóż, to nieprawda. Istnieje jedno niedawne badanie (Kontrola gęstości zaludnienia, wzrost cen domów i wzrost czynszów w Stanach Zjednoczonych), co potwierdza, że ​​„w sektorze wielorodzinnym stwierdzamy, że związek między kontrolą gęstości zaludnienia a wzrostem czynszów jest pozytywny: czynsze rosną szybciej na obszarach o ścisłej kontroli gęstości zaludnienia, zgodnie z ograniczeniami podaży”.

Jeden punkt, który podważa argument o większej liczbie mieszkań (a tym jest gęstość) nie co skutkuje niższymi cenami ogólnymi, jest to, że nowe mieszkanie – jak nowy sweter czy nowy samochód – jest zawsze droższe niż istniejący produkt. Zatem jeśli spojrzeć tylko na wzrost gęstości zaludnienia w postaci dodatkowych nowych mieszkań, średnia cena będzie wyższa, a te wyższe ceny często będą zaburzać ogólną średnią. Jednak ogólnie rzecz biorąc, gdy liczba nowych mieszkań wzrasta, ogólnie rzecz biorąc i w miarę upływu czasu, następuje: pozytywny wpływ na cenę.

Do tego zdroworozsądkowego wniosku dochodzi również fakt, że mieszkania stają się coraz mniejsze. Dlaczego? Bo tego chcieli ludzie mieszkający w miastach. Oto o czym pisałem wielkość jednostki i przystępna cena kilka lat temu:

„Wielkość mieszkań spada, ponieważ coraz więcej ludzi chce mieszkać w gęsto zaludnionych miastach, w których brakuje ziemi. Kiedy ziemi będzie mało, będzie drogo. Kupowanie i budowanie na drogich gruntach oznacza, że ​​czynsze również muszą być wysokie, aby zracjonalizować koszt gruntu. Jakie jest rozwiązanie? Mniejsze rozmiary mieszkań rozwiązują ten problem, ponieważ konsumenci sprzedają powierzchnię użytkową za niższą cenę, a deweloperzy uzyskują wyższą stopę zwrotu z inwestycji”.

Wreszcie, co być może najbardziej wymowne, propozycji Keatinga spotkał się z ostrym sprzeciwem sąsiadów jednorodzinnych, z których jeden argumentował w artykule redakcyjnym, że „badania opinii pokazują, że domy wolnostojące, jednorodzinne z podwórkami lub alternatywnie kamienice w gęstszych obszarach, które znajdują się w odległości krótkiego spaceru od udogodnień i są preferowaną opcją przez większość Amerykanów.”

Jednak przed pandemią było to po prostu nieprawdą. Badania przeprowadzone przez Freddiego Maca w 2018 r stwierdziło, że „chociaż w Profilu coraz większa liczba najemców uważa, że ​​ich sytuacja ekonomiczna poprawiła się w porównaniu z latem ubiegłego roku, okazuje się również, że koszty w coraz większym stopniu wpływają na decyzje dotyczące wynajmu”. Tak, to prawda, ludzie wybierali mieszkania na wynajem, bo były tańsze. A więcej mieszkań w Cincinnati sprawiłoby, że byłoby to również tańsze.

I na koniec, ale na pewno nie mniej ważne, nic w propozycji Keatinga nie ma żadnego wpływu na istniejące strefy jednorodzinne. Dlaczego mieliby być tak zdenerwowani? Jest to oczywiste dla każdego z zewnątrz; gdy mieszkań jest mało i są drogie, skutkuje to transferem pieniędzy z kieszeni biednych ludzi w postaci wyższych czynszów na rzecz wyższej wartości domów jednorodzinnych. Wydaje się, że wściekli sąsiedzi sprzeciwiają się zmianom w miejscach, w których nie mieszkają, ponieważ pomaga to w ich wartościach domowych. Niedobór mieszkań pomaga obecnym właścicielom zwiększyć wartość inwestycji.

Zła wiadomość jest taka, że ​​skromny wzrost gęstości w strefach, które już są gęste, został zdławiony przez wściekłych, uprawnionych sąsiadów jednorodzinnych w Cincinnati. Nie różni się to od oburzenia narzuconego wiele lat temu przez Radę Miasta Seattle, redukcja gęstość na obszarach już objętych zagęszczeniem. To „wygrana” sąsiadów zachęci ich również do tego. Dobra wiadomość jest jednak taka, że ​​nie jest jeszcze za późno, aby Cincinnati nauczyło się na błędach Seattle i mimo to wprowadziło zmiany. Jeśli rada miejska Cincinnati nie wyciągnie tej lekcji, w nadchodzących latach ludzie z mniejszą ilością pieniędzy do wydania, głównie najemcy, staną w obliczu rosnących cen.