Czy rynek mieszkaniowy zwalnia? Na wynos z dochodów z nieruchomości.

Według analityka RBC Capital Markets, Mike'a Dahla, przystępność cenowa znacznie przewyższa długoterminową średnią, który monitoruje ten wskaźnik, obliczając miesięczną opłatę za istniejący dom jako udział w średnim dochodzie danego obszaru. Analityk twierdzi, że przystępność cenowa również prawdopodobnie pozostanie napięta, ponieważ liczba nabywców pozostaje większa niż liczba domów dostępnych do zakupu.

W tym tygodniu inwestorzy otrzymają najnowsze informacje na temat wpływu rosnących cen i oprocentowania kredytów hipotecznych na popyt. Rozpoczęcie budowy mieszkań i pozwolenia na kwiecień – dwa wskaźniki budowy nowych domów opublikowane przez Biuro Spisu Ludności oraz Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, spodziewane są w środę. W czwartek Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami opublikuje dane dotyczące sprzedaży istniejących domów za ostatni miesiąc.

Oczekuje się, że wszystkie wskaźniki opublikowane w tym tygodniu spadną po skorygowaniu sezonowym w porównaniu z miesiącem poprzednim. Konsensus szacowany przez FactSet przewiduje, że liczba pozwoleń na kwiecień spadnie do sezonowo skorygowanej rocznej stopy 1.8 miliona z 1.87 miliona w marcu, podczas gdy oczekuje się, że liczba rozpoczętych budów mieszkaniowych wyniesie 1.77 miliona w kwietniu, w porównaniu z około 1.79 miliona miesiąc wcześniej.

Prognozuje się, że sprzedaż istniejących domów spadnie do skorygowanej sezonowo rocznej stopy wynoszącej 5.6 mln, w porównaniu z 5.77 mln w marcu. Sprzedaż domów oczekujących na sprzedaż, wiodący wskaźnik aktywności związanej z zakupami domów opracowany przez tę grupę handlową, spadł w marcu o 1.2%.

Tymczasem seria ostatnich publikacji zysków spółek z branży technologii nieruchomości

Redfin

(oznaczenie: RDFN),

Technologie otwartych drzwi

(OTWARTE) i

Grupa Zillow

(Z) dał wskazówki, co będzie dalej z rynkiem mieszkaniowym.

Oto trzy wnioski dla inwestorów:

1. Rynek mieszkaniowy ochładza się

Rynek mieszkaniowy pozostawał gorący przez większą część pandemii, a popyt na zakup domu znacznie przewyższał ograniczoną podaż. Teraz, gdy w centrum uwagi znajdują się kwestie przystępności cenowej domów, firmy spodziewają się, że rynek stanie się mniej szalony. 

„Zarządzamy jedynie założeniem, że rynek mieszkaniowy ochłodzi się w drugiej połowie roku” – powiedziała Carrie Wheeler, dyrektor finansowa Opendoor, podczas rozmowy telefonicznej dotyczącej wyników na początku maja. Wheeler powiedział, że firma spodziewa się stopniowego spowolnienia wzrostu cen domów w miarę wzrostu stóp procentowych i presji przystępności cenowej domów. 

Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych przyniosło korzyści kupującym. Jakiś analiza osób ubiegających się o kredyt hipoteczny przez Mortgage Bankers Association stwierdziło, że średnia spłata kredytu hipotecznego, o którą wnioskowano na szczeblu krajowym w marcu, wyniosła 1,736 dolarów, co oznacza wzrost o 387 dolarów w porównaniu z rokiem poprzednim.

Zillow przewiduje także nadchodzące zmiany na rynku mieszkaniowym. W raporcie z 9 maja starszy ekonomista Zillow, Jeff Tucker, stwierdził, że „pasmo rekordów na rynku mieszkaniowym prawdopodobnie wkrótce się skończy, ponieważ rynek mieszkaniowy przekroczy punkt zwrotny”. Nadchodzące zmiany, takie jak spowolnienie wzrostu cen domów i dodatkowe zapasy domów, byłyby korzystne dla kupujących, napisał Tucker. 

Jednak spowolnienie rynku nie musi oznaczać nadchodzącego krachu. „Chociaż przystępność cenowa spadła wraz ze wzrostem cen w ciągu ostatnich dwóch lat, obecnie ryzyko wymuszonej sprzedaży jest niewielkie, biorąc pod uwagę siłę bilansów konsumentów” – powiedział Wheeler z Opendoor. 

2. Ale jak fajnie to robi, każdy może zgadnąć

Przynajmniej na razie pozostaje problem z zaopatrzeniem.

„Nadal mamy ograniczone zapasy” – powiedział dyrektor generalny Redfin Glenn Kelman podczas rozmowy telefonicznej dotyczącej wyników na początku tego miesiąca – ale brak równowagi między popytem a podażą nie jest wszędzie taki sam. „Jest tylko kilka rynków, takich jak Seattle, Denver, Tacoma, części Kalifornii, gdzie domy stoją na rynku i stoją tylko trochę”.

Najnowsze prognozy sprzedaży istniejących domów autorstwa Fannie Mae, Mortgage Bankers Association i Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami przewidują spadek sprzedaży istniejących domów w tym roku, przy prognozach sprzedaży na 2022 rok wahających się od około 5.6 miliona do 5.9 miliona. To mniej w porównaniu z około 6.1 miliona domów sprzedanych w 2021 r., ale nadal powyżej poziomu sprzed pandemii, który wynosił 5.34 mln w 2019 r.

Trudności w branży – takie jak niski poziom zapasów i rosnące stopy procentowe – utrudniają klientom robienie zakupów w domu, powiedział współzałożyciel i dyrektor generalny Zillow Rich Barton. „Wszyscy w pewnym sensie komentują, jak dziwny jest to rynek, z tak dużą dysproporcją podaży i popytu lub brakiem równowagi między popytem a podażą, która od dłuższego czasu nie uległa poprawie” – powiedział Barton. „Branża tego oczekuje, ale podstawowa dynamika i demografia wspierająca coraz większy popyt w Internecie są mocne”.

„To nie tylko zagłada i mrok, ale jest mgliste” – dodał. 

Dane z publikacji ekonomicznych z tego tygodnia prawdopodobnie pomogą w nakreśleniu pewniejszego obrazu sytuacji i pozwolą inwestorom na szersze porównanie wypowiedzi spółek z rynkiem mieszkaniowym.

3. Niektóre trendy pandemiczne są nadal aktualne

Przyczyniło się do tego powszechne przyjęcie zasad pracy z domu na początku pandemii zwiększona konkurencja i wzrost cen na niektórych rynkach. 

Według danych GUS odsetek pracowników, którzy pracowali zdalnie z powodu pandemii, w kwietniu spadł do 7.7% z 10% w marcu. Bureau of Labor Statistics. Zdaniem dyrektora generalnego Redfin zdolność niektórych pracowników do pracy z dowolnego miejsca pozostaje jednak siłą na rynku mieszkaniowym.

„Kiedyś było tak, że gdy ceny mieszkań stawały się mniej przystępne, ktoś w San Francisco szukał dalej, dojeżdżając do pracy w 60–90 minut” – powiedział Kelman. „Ale teraz nie ma dojazdu”. 

Potencjalni nabywcy rozglądają się obecnie na wielu rynkach jednocześnie, powiedział dyrektor generalny podczas rozmowy telefonicznej dotyczącej wyników spółki. „W miarę jak stopy procentowe rosną z 3 do 4%, do 5% i więcej, zamiast móc sobie pozwolić na mniejszy dom, [kupujący] udają się do miejsca, gdzie ceny domów są niższe” – powiedział Kelman. Jak podała firma, popyt przeniósł się na rynki południowe i Sunbelt z rynków przybrzeżnych.

Napisz do Shainy Mishkin na [email chroniony]