Poprawa wyników kredytowych na wynajem mieszkań, a nie zakaz ich, to odpowiedź

W całym kraju narastają obawy o to, jak i dlaczego ludzie nie kwalifikują się do wynajmu mieszkań. Aktywiści, którzy twierdzą, że dbają o najlepszy interes potencjalnych mieszkańców wynajmowanych mieszkań, starali się zakazać sprawdzania przeszłości kryminalnej, historii wcześniejszych eksmisji i ocen kredytowych w ramach oceny ryzyka stosowanej przez dostawców mieszkań do sprawdzania najemców. Na przykład w Minneapolis rada miasta nałożyła ograniczenia w korzystaniu z ocen kredytowych. Członek Rady wspierający interwencję powiedział, że rosnące ceny i niedobór mieszkań „sprawiają, że pilnie trzeba wspierać ludzi, którzy są najbardziej narażonymi najemcami”. Ale czy ograniczanie lub zakaz sprawdzania zdolności kredytowej jest najlepszym sposobem pomocy osobom o niskim, złym lub zerowym kredycie?

Niedawny raport Biura Ochrony Finansów Konsumentów (CFPB) może dolać oliwy do ognia. Sprawozdanie, zatytułowane niefortunnie, Rynek kontroli przeszłości najemcy, inwentaryzuje każdą możliwą skargę wraz z oceną ryzyka przeprowadzoną przez dostawców mieszkań. Oto moje ulubione dane dotyczące eksmisji:

„Zbieranie tych danych, w szczególności danych z publicznych rejestrów cywilnych i karnych, oraz prawidłowe dopasowanie zebranych danych do indywidualnego potencjalnego najemcy może być trudne. Na przykład, zgodnie z jednym badaniem 3.6 miliona akt sądowych dotyczących eksmisji, 22 procent przypadków eksmisji państwowych to niejednoznaczne lub fałszywe akta. W rezultacie dane zgłaszane w raportach z kontroli najemców i wykorzystywane do generowania zastrzeżonych ocen ryzyka najemców są często niejednoznaczne lub nieaktualne i mogą być błędne”.

Rozśmieszyło mnie to głośno, ponieważ rozwinęła się cała branża, która twierdzi, że kraj stoi w obliczu „kryzysu eksmisji” lub „epidemii”. To ewidentnie fałszywe a jednym z powodów, dla których łatwo dojść do takiego wniosku, jest właśnie brak jasnych i spójnych danych na temat eksmisji. W dzisiejszym świecie nie sposób wypowiadać się o eksmisji – rozumianej jako faktyczne wyprowadzenie siłą z wynajmowanej nieruchomości – jest niezwykle rzadkie. Po złożeniu wniosku większość eksmisji kończy się zwolnieniem lub niejednoznacznymi wynikami. Tylko niewielka liczba powoduje, że organy ścigania wydają się wyciągać rzeczy z mieszkania. Mimo to agresywni zwolennicy chcą tego w obie strony; dane wskazują na „kryzys”, ale dane są złe, nie używaj ich do badań przesiewowych.

Litania na początku raportu może dokładnie odzwierciedlać frustrację konsumentów związaną z koniecznością narażania się na ocenę ryzyka; ale wynajem mieszkania nie jest uprawnieniem ani „prawem” z jakiejkolwiek definicji. Dodałbym do tego „jeszcze”, ponieważ dokładnie tak twierdzą zwolennicy, że rzeczywiście tak jest prawo każdej osoby do żądania dostępu do własności prywatnej do zamieszkania niezależnie od profilu ryzyka.

Niektórzy z nas postrzegają mieszkanie jako towar, a wynajmowanie go tak samo, jak wynajmowanie samochodu lub jakiejkolwiek innej rzeczy. Ocena ryzyka umożliwia wynajmowanie mieszkań, a bez możliwości sprawdzania lub przeglądu wcześniejszych wyników mniejsze, tańsze mieszkania zniknęłyby. Pogląd, że mieszkanie jest prawem i że każda istota ludzka może zabrać własność innej osoby, aby mieć mieszkanie, jest niebezpieczny i grozi podważeniem prywatnych mieszkań na wynajem. Warto przeprowadzić na ten temat twardą i rygorystyczną debatę.

Ale jakie jest rozwiązanie prawdziwego problemu ludzi, którzy mają mniej pieniędzy i borykają się z ekonomią, mając wyższy profil ryzyka, a tym samym większe wyzwanie w znalezieniu mieszkania? Jedną z odpowiedzi jest zakazanie screeningu lub ograniczenie go w taki sposób, aby jedyną opcją ograniczenia ryzyka byłyby podwyżki czynszów. Zwolennicy tego też chcą oczywiście ograniczyć poprzez kontrolę czynszów. Kontrola czynszów pogarsza inflację mieszkaniową, powodując niedobory i reglamentację.

Prawdziwym rozwiązaniem jest poprawa zdolności kredytowej i budowanie zachęt dla osób wynajmujących mieszkania do terminowego płacenia czynszu. Kiedy nie mogą, najbardziej potrzebna jest pomoc pieniężna. Ale czy istnieją zachęty rynkowe do budowania kredytu i poprawy profilu ryzyka najemców?

Raport CFPB mówi o wynikach kredytowych:

„Historia wcześniejszych płatności czynszowych, która wydaje się być bardzo istotna dla decyzji wynajmującego o wynajmie, w przeważającej mierze nie znajduje odzwierciedlenia w raportach z kontroli najemców ani w ocenach ryzyka. Szacunki branżowe dotyczące pokrycia historii płatności czynszu w systemie raportowania konsumentów wahają się od 1.7 do 2.3 procent najemców w USA.

Prywatna firma, Pinata, opracował model biznesowy, który dokładnie to robi. Piñata łączy marketing bezpośredni z zarządzaniem windykacją czynszów. Gdy mieszkaniec, który przebywa w budynku zarządzanym przez firmę korzystającą z Piñaty i terminowo płaci czynsz, może zdobywać punkty na nagrody od popularnych marek. Pomyśl o tym jako o programie częstych lotów dla najemców. Piñata przekazuje również pozytywne informacje o czynszach do biur kredytowych. Zachęty dla mieszkańców są prawdziwe, z bezpłatnymi ofertami potrzebnych im produktów i lepszą zdolnością kredytową.

Rozmawiałem z Lily Liu, dyrektorem generalnym Piñaty, jeśli niepokoi ją nowe przepisy, zwłaszcza dotyczące platform, które zbierają informacje o wnioskodawcy i mieszkańcach na dużą skalę. „Algorytmy z ogromnymi zestawami danych stają się tak dobre, że trudno sobie wyobrazić, jak nie zostaną zintegrowane z tymi decyzjami”, powiedział Liu, „choć zrywami i zrywami, dopóki nie staną się bardziej znormalizowane”. Zachwala Piñatę jako rozwiązanie dla mieszkańców, ponieważ jest to „dynamiczny interaktywny produkt, który pomaga najemcom zrozumieć ich„ błędy ”i konsekwencje pewnych działań oraz pomaga im zmienić swoje zachowanie, aby zbudować lepszą przyszłość finansową dla siebie”.

Nie ma wątpliwości, że wielu zwolenników najemców pogardzałoby tym modelem; ludzie nie powinni w ogóle płacić czynszu i dlaczego mielibyśmy ich kusić darmowymi ofertami w AmazonAMZN
robić to, czego nie powinni robić. W porządku. To jest wewnętrznie spójny argument dla socjalisty. Jednak w prawdziwym świecie rozszerzenie programu takiego jak Piñata dla osób, które już mają zły, słaby kredyt lub nie ma go wcale, pomogłoby ludziom uzyskać lepszy kredyt i poprawić ich życie jako najemców w przyszłości. Prawie wszystkie skargi przytoczone w raporcie CFPB można by rozwiązać za pomocą tego rodzaju motywacyjnego modelu konsumenckiego, nawet dla osób z mniejszymi pieniędzmi.

Odpowiedzią na problem złych kredytów lub innych wad w historii najmu nie jest wymazywanie go, ale oferowanie rzeczywistej pomocy i zachęt do poprawy historii ludzi i nagradzania ich. To buduje inwestycję sukcesu nie tylko dla dostawcy nieruchomości, który widzi pobieranie czynszu na poziomie 100%, ale także dla konsumentów, którzy zaczynają dostrzegać pozytywny kredyt, który może pomóc w zwiększeniu siły nabywczej, w tym posiadania domu. Ocena ryzyka nigdy nie zniknie w ekonomii wynajmu, a jeśli zostanie to uregulowane, mniejsze, bardziej przystępne cenowo firmy przestaną wynajmować, będzie większy niedobór mieszkań i wyższe czynsze. Nikomu to nie pomaga, zwłaszcza osobom borykającym się z problemami kredytowymi.