Jestem głównym ekonomistą firmy zajmującej się danymi i tytułami nieruchomości o wartości 5 miliardów dolarów. Oto 5 rzeczy, które musisz teraz wiedzieć o rynku mieszkaniowym

Mieszkania stały się coraz bardziej niedostępne dla milionów Amerykanów – ceny domów i oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż rosną (zobacz tutaj najniższe stawki, do których możesz się teraz zakwalifikować). A więc – w ramach ludzkiej, seria gdzie pytamy wybitnych ekonomistów i znawców nieruchomości o ich zdanie na temat rynku mieszkaniowego – rozmawialiśmy z Markiem Flemingiem. Fleming – główny ekonomista firmy First American Financial Corporation zajmujący się tytułami, rozliczeniami, danymi dotyczącymi nieruchomości i rozwiązaniami ryzyka – od 20 lat analizuje i prognozuje rynki nieruchomości i kredytów hipotecznych. Zanim został głównym ekonomistą w First American, Fleming opracował spostrzeżenia i produkty analityczne dla CoreLogic, a także modele wyceny w Fannie Mae, a obecnie jego ekspertyza badawcza obejmuje ekonomię nieruchomości i miast oraz ryzyko hipoteczne. Zapytaliśmy więc Fleminga: Co dziś kupujący i sprzedający muszą wiedzieć o rynku mieszkaniowym?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest wyższe, ale nadal nie jest wysokie

Chociaż są one znacznie wyższe niż trzy miesiące temu, co zmniejsza siłę nabywczą domów, wynoszą około 6% w przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, co według Fleminga jest dalekie od wysokiego. „Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest wyższe, ale według historycznych standardów nie jest wysokie”, mówi Fleming. Ma rację: To zdjęcie wykres z St. Louis Fed pokazuje krzywą oprocentowania kredytów hipotecznych od 1975 r. (Zobacz najniższe stawki, do których możesz kwalifikować się tutaj.)

Przystępność cenowa jest coraz większym wyzwaniem dla kupujących

Aprecjacja cen domów była szybka w ciągu ostatnich dwóch lat. Rzeczywiście, według danych National Association of Realtors, mediana ceny sprzedaży istniejącego domu wzrosła o 17% w stosunku do ubiegłego roku. „To ważne, ponieważ siła nabywcza domu była praktycznie niemożliwa do utrzymania, a co za tym idzie, przystępność cenowa spada” – mówi Fleming. 

Fleming twierdzi, że aprecjacja cen domów, mierzona przez wiele wskaźników cen domów publikowanych w mediach, ma znaczne opóźnienie, czasami nawet do sześciu miesięcy. „Minie kilka miesięcy, zanim indeksy cen domów pokażą, jak ceny zareagowały na gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w drugim kwartale”, mówi Fleming.

Przygotuj się na wolniejszy wzrost cen mieszkań

Ale tylko dlatego, że przystępność jest wyzwaniem, nie oznacza to, że ceny domów spadną. Fleming twierdzi, że jego badania pokazują, że w czasach wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych, jakich doświadczamy teraz, liczba sprzedaży domów ma tendencję do zmniejszania się, ale ceny domów na ogół nie. „Mniejsza sprzedaż i mniejsza aprecjacja cen to oczekiwanie”, mówi Fleming.

Rynek mieszkaniowy stygnie

Obserwuj poziomy zapasów i kwoty obniżek cen sprzedających w aukcjach. „Są to wiodące wskaźniki tego, gdzie pójdą ceny i jak wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych wpłynął na popyt. Więcej zapasów i więcej obniżek cen sprzedających sygnalizuje rynek chłodzenia”, mówi Fleming. Dla sprzedających oznacza to zresetowanie oczekiwań, jak szybko ich dom sprzeda się. „Zwykłe dni na rynku nigdy nie były normalne. W rzeczywistości stare powiedzenie głosiło, że sprzedający powinni zazwyczaj oczekiwać, że ich sprzedaż na rynku może zająć do 3 miesięcy. Oczywiście jesteśmy jeszcze daleko od tego, ale sprzedający powinni spodziewać się, że sprzedaż domu potrwa dłużej. Od kupujących spodziewaj się mniej ostrej konkurencji przy zakupie domu” – mówi Fleming. (Zobacz najniższe stawki, do których możesz kwalifikować się tutaj.)

Rozważ ARM i bądź mądrym klientem

Biorąc pod uwagę obecny rynek, Fleming twierdzi, że łatwo jest stracić koncentrację w obliczu zmian oprocentowania kredytów hipotecznych i innej dynamiki mieszkaniowej. „W rzeczywistości niektóre podstawowe kroki pozostają ważne i niewiele różnią się od innych rynków. Rozejrzyj się za najlepszym kredytem hipotecznym i na rynku o rosnącym oprocentowaniu, zbadaj kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, aby uzyskać korzyści z niższej stopy procentowej. Dokonuj wyborów w oparciu o dom jako schronienie, a nie możliwość zwrotu z inwestycji i miej cierpliwość” – mówi Fleming.