Kupuję dom z moją 74-letnią matką, ale kredyt hipoteczny będzie na moje nazwisko. Jak nazwać dom?

Drogi MarketWatch,

Chciałbym zobaczyć, czy możesz udzielić mi porady na temat zakupu domu z moją matką, która ma 74 lata. Zamierzam odłożyć 240,000 220,000 $ - z wpływów ze sprzedaży własnego domu - na nowy dom i zacząć od kredytu hipotecznego w wysokości 100,000 XNUMX $. Hipoteka będzie tylko na moje nazwisko. Gdy dom mojej matki zostanie sprzedany, przekaże mi część swoich dochodów z domu — XNUMX XNUMX dolarów, abym mógł zmienić kredyt hipoteczny i obniżyć miesięczną ratę.

Nasze pytania brzmią: Jak nazwać dom, w którym oboje będziemy mieszkać? Czy powinniśmy umieścić oboje naszych nazwisk na domu ze współlokatorami z prawem do przeżycia? Ponadto, czy pieniądze, które mi daje, abym mógł postawić na moją przekształconą hipotekę, zostaną uznane za prezent dla mnie, od którego będę musiał zapłacić podatek? Czy jest jakiś sposób, aby tego uniknąć? I moje ostatnie pytanie brzmi: czy powinienem również wpisać moją dorosłą córkę na tytuł własności domu, również jako współlokatorów z prawem dożywocia, aby dom mógł należeć do niej, kiedy mojej matki i mnie nie będzie już na tej Ziemi?

Jeśli nie jesteś w stanie odpowiedzieć na te pytania, czy mógłbyś mi powiedzieć, czy powinienem porozmawiać z prawnikiem ds. nieruchomości, prawnikiem podatkowym lub księgowym? Nie wiem komu mam zadawać tego typu pytania. Lubię czytać twoją kolumnę. Dziękuję za pomoc.

Pozdrawiamy,

Zamieszkać z mamą

„The Big Move” to kolumna MarketWatch opisująca tajniki nieruchomości, od poszukiwania nowego domu do ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Masz pytanie dotyczące kupna lub sprzedaży domu? Chcesz wiedzieć, gdzie powinien być Twój następny ruch? Wyślij e-mail do Jacoba Passy na adres [email chroniony].

Drogi Ruchu,

To bardzo miłe, że planujesz kupić dom ze swoją mamą, ponieważ jestem pewien, że zapewni jej to poczucie komfortu, gdy się zestarzeje i będzie potrzebować więcej pomocy. Wiem, że nie pytałeś mnie o zdanie na temat tego układu, ale byłbym niedbały, gdybym nie zasugerował wielu szczerych rozmów między sobą, podczas których omawiacie swoje oczekiwania co do wspólnego życia. To będzie duża zmiana dla was obojga i podobnie jak w przypadku każdego współlokatora, najlepiej jest być na tej samej stronie z wyprzedzeniem, aby zapewnić pokojowe współżycie.

Muszę przyznać, że jestem zdezorientowany linią czasu, którą wybraliście. O ile nie ma powodu, dla którego kupowanie domu na własną rękę ma sens, nie rozumiem, dlaczego wasza dwójka nie miałaby czekać trochę dłużej na wspólny zakup domu — zwłaszcza jeśli rozważacie oboje bycie w domu. Jednoczesne połączenie zasobów może z dużym prawdopodobieństwem umożliwić skorzystanie z lepszego finansowania.

Przekształcenie kredytu hipotecznego może być korzystne dla wielu właścicieli domów. Pozwoli na zmniejszenie zadłużenia bez zmiany oprocentowania czy okresu kredytowania. W czasach, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie, może to być lepsza opcja dla wielu właścicieli domów niż refinansowanie, jeśli Twoim głównym celem jest zmniejszenie kwoty zadłużenia, które masz do spłaty.

Strategia ta ma pewne wady. Na początek nie wszyscy kredytodawcy hipoteczni na to pozwalają, więc będzie to musiało być coś, co wyjaśnisz z góry. I nawet jeśli pożyczkodawca na to pozwala, nie może tego zrobić dla wszystkich rodzajów pożyczek. W szczególności pożyczki wspierane przez rząd, w tym pożyczki FHA i VA, nie mogą zostać przekształcone. A osoba obsługująca pożyczkę obciąży cię opłatą za przekształcenie. Z tych powodów niektórzy kredytobiorcy zdecydują się po prostu dokonać dodatkowych płatności na swój kredyt hipoteczny, zamiast przechodzić przez pełny proces przekształcenia.

W twojej sytuacji wkład twojej matki może być uznany za prezent, jeśli nie jest ona obciążona hipoteką, chociaż nie byłbyś tym, który płaciłby od tego podatki. Powinieneś skonsultować się z księgowym, aby uzyskać poradę eksperta, ale prawdopodobnie będzie musiała złożyć zeznanie podatkowe od prezentów. To powiedziawszy, chyba że podaruje tobie i innym miliony dolarów, prawdopodobnie nigdy nie będzie winna podatków od tych pieniędzy z powodu dożywotniego wykluczenia.

Może być na tytule bez hipoteki, ale niekoniecznie jest to proste. Jeśli myślisz o dodaniu jej do aktu własności później, po zakupie domu i zaciągnięciu kredytu hipotecznego, powinieneś skonsultować się z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami. Niektórzy pożyczkodawcy będą zawierać klauzule stanowiące, że pożyczka musi zostać spłacona w całości, jeśli zostaną wprowadzone istotne zmiany w tytule domu, a będziesz chciał, aby ekspert prawny przejrzał każdą umowę o kredyt hipoteczny, aby sprawdzić, czy tak będzie w tym przypadku.

Jeśli zamiast tego planujesz mieć swoją matkę na akcie od samego początku bez posiadania jej na hipotece, będziesz musiał skonsultować się z pożyczkodawcą hipotecznym, aby uzyskać zgodę na to porozumienie. Jak wyjaśnia na blogu Victoria Spodek, nowojorska prawniczka zajmująca się nieruchomościami: „Bank musi mieć pewność, że jego interes jest chroniony, ponieważ pożycza dużą sumę pieniędzy. Zdolność banku do sprzedaży nieruchomości w przypadku niewypłacalności ma kluczowe znaczenie dla ich modelu i nie pożyczy pieniędzy, jeśli nie będzie chroniony”.

Problem, który może powstać w przypadku posiadania wielu osób na tytule, ale tylko jednej na hipotece, polega na tym, że własność domu staje się skomplikowana. Z perspektywy pożyczkodawcy twoja mama miałaby prawa do domu, które mogłyby utrudnić sprzedaż, gdybyś został przejęty. Dlatego, jak mówi Spodek, pożyczkodawcy często robią w takim scenariuszu, aby hipotekę podpisali obaj właściciele, podczas gdy tylko jedna osoba podpisuje weksel, który jest obietnicą spłaty pożyczki. W ten sposób „jeśli pożyczka nie zostanie spłacona lub nie będzie spłacana, bank nadal będzie mógł sprzedać dom, aby uzyskać spłatę” – pisze.

Ponownie, możesz rozważyć umieszczenie swojej matki na liście hipotecznej. O ile nie ma problemów kredytowych, jej dodatkowe dochody i aktywa z Ubezpieczeń Społecznych mogą pomóc w uzyskaniu lepszej stawki kredytu hipotecznego. Złagodziłoby to również problemy, które wynikałyby z konieczności spłaty pożyczki, gdy jej dom zostanie sprzedany.

Jeśli chodzi o tytuł domu, myślę, że ważne jest, aby zastanowić się, dlaczego oboje chcecie być w tytule i jakie są wasze cele w tym zakresie. Wydaje się jasne, że unikanie spadków jest ważne dla was obojga, ale wspólny najem może wiązać się z pewnym ryzykiem. Na przykład, jeśli jedno z was zadłuży się i nie będzie w stanie go spłacić, wierzyciele mogą zgłosić roszczenia do nieruchomości. Dlatego też dodanie twojej córki do tytułu może być ryzykownym posunięciem.

Dla was wszystkich przekazanie domu żywemu funduszowi powierniczemu może mieć największy sens. To da ci kontrolę nad tym, co stanie się z domem, gdy ty i twoja matka umrzecie, jednocześnie pozwalając ci pozostać w domu, dopóki oboje będziecie żyli. Nie tylko dom może łatwo przejść na twoją córkę, ale ona może uniknąć pewnych podatków i opłat spadkowych. Będziesz musiał zatrudnić prawnika, aby sporządził trust i odpowiednio go ustrukturyzował, ale biorąc pod uwagę złożoność twoich warunków mieszkaniowych, może to być najlepsze rozwiązanie twojego problemu i zapewnić tobie i twojej matce, że będziesz mógł mieszkać w tym domu przez resztę swoich dni.

Wysyłając swoje pytania e-mailem, zgadzasz się na ich anonimową publikację na MarketWatch. Przesyłając swoją historię do Dow Jones & Company, wydawcy MarketWatch, rozumiesz i zgadzasz się, że możemy wykorzystywać Twoją historię lub jej wersje we wszystkich mediach i platformach, w tym za pośrednictwem stron trzecich.