„Bez niego nie byłbym w stanie tego zrobić”: kiedy się spotykaliśmy, zbudowałem portfel nieruchomości składający się z 23 lokali. Ile powinienem dać mojemu narzeczonemu w naszym przedszkolu?

Przez lata zidentyfikowałem, kupiłem i zarządzałem portfelem nieruchomości na wynajem w trzech budynkach. Kupiłem je za moje pieniądze i jestem jedynym właścicielem na papierze — ale mój narzeczony był zaangażowany w cały proces i od samego początku pomagał w konserwacji i renowacji. 

Bez niego nie byłbym w stanie tego zrobić. Niedawno kupiliśmy nasz wymarzony dom, więc dom, który wcześniej posiadał, zostanie również dodany do naszego portfela wynajmu. Wiemy, że prawdopodobnie powinniśmy mieć prenup, ale nie wiemy, jak to skonstruować.

W jednym hipotetycznym przedsięwzięciu zachowa nowy dom i moją drugą co do wielkości nieruchomość inwestycyjną: wartość 1.5 miliona dolarów. (Potrzebowałby nieruchomości inwestycyjnej, aby móc samodzielnie sfinansować nowy kredyt hipoteczny).

W innym scenariuszu kupiłbym dom, który ma mniejszą wartość, zachowałbym moją największą nieruchomość inwestycyjną i najmniejszą nieruchomość inwestycyjną: wartość 2.35 miliona dolarów. 

Alternatywną opcją jest to, że wszystkie nieruchomości będą współwłasnością, a my dokonamy procentowego podziału zysku w nieskończoność. Nic nigdy nie może zostać sprzedane za gotówkę, chyba że obie strony uzgodnią sprzedaż, a my z góry ustalimy, w jaki sposób dzielone są zyski. 

Miałbym prawo do zarządzania portfelem inwestycyjnym i do Wymiana 1031 którąkolwiek z nieruchomości inwestycyjnych na większą nieruchomość inwestycyjną, jeśli tak wybiorę. W tym scenariuszu ja dostałbym dwie trzecie z biznesu, a on jedną trzecią.

Jakie są twoje przemyślenia na ten temat? Wiem, że podpisuję umowę, która zasadniczo da mu sporo pieniędzy, ale czuję, że ma prawo do czegoś za pomoc w jej zbudowaniu. 

Zarządca nieruchomości

Szanowny Zarządcy Nieruchomości,

Najpierw usuńmy jedną rzecz. Piszesz: „Nie byłbym w stanie tego zrobić bez niego”. Może się wydawać, że bez niego byłoby to trudniejsze, ale nie mam wątpliwości, że i tak byś to zrobił. Podejmowanie ryzyka, przedsiębiorczość i rozsądek w wyborze tych nieruchomości we właściwym czasie leżą na wyciągnięcie ręki. Daj sobie sławę i szacunek, na jakie zasługujesz za to, co osiągnąłeś. Zapłaciłeś również zaliczkę i przypuszczam, że hipoteki. Należy to wziąć pod uwagę podczas wykonywania obliczeń. 

Kupiłeś te nieruchomości za własne pieniądze, więc he nie byłbym w stanie tego zrobić bez ty. Twój narzeczony zapewnił wsparcie, ale te nieruchomości należą do Ciebie. Nie wierzę, że równy podział jest dla ciebie sprawiedliwy, i byłbym ostrożny, aby przejąć mu zbyt dużą część twojej firmy. Mam nadzieję, że będziesz żył długo i szczęśliwie, ale 50% małżeństw kończy się rozwodem i możesz żałować, że jesteś tak hojny. Budowanie tego portfolio zajęło wiele lat i pracy. Podpisanie dużego procentu na rzecz osoby trzeciej zajmuje tylko minutę.

Sprytne posunięcie, aby wszystko napisać. Umowa małżeńska jest jedną z najważniejszych umów, które podpiszesz. Jest tak wiele możliwości, na które pary powinny się przygotować, w tym to, co stanie się z firmą, jeśli się rozstaniesz. Około 15% par małżeńskich podpisało przedrostki, według A ostatnia ankieta od Harris Interactive, co oznacza wzrost z 3% więcej niż dziesięć lat temu. Liczba ta wzrasta do 40% dla par małżeńskich w wieku od 18 do 34 lat. Prenups zmuszają pary do pełnej przejrzystości swoich finansów. 

Poprosiłem Tricię Mulcare, dyplomowaną planistkę finansową i dyplomowanego księgowego Homricha Berga w Atlancie w stanie Georgia, aby zajęła się twoim listem. Ona też jest ostrożniejsza. „Prostym rozwiązaniem może być udokumentowanie aktualnych wartości różnych nieruchomości na dzień ślubu i zauważenie, że jeśli się podzielisz, aktualna wartość twoich aktywów w tym czasie zostanie podzielona na podstawie początkowego procentu własności” – odpowiada . „Jeśli chcesz mu „docenić” jego pomoc przez lata przy konserwacji i remontach, możesz odpowiednio zwiększyć jego procent”.

„Jednym ze sposobów, aby to zrobić, może być próba obliczenia liczby godzin, które twój narzeczony spędził w ciągu lat na konserwacji i renowacji, w porównaniu z tym, ile kosztowałoby zatrudnienie profesjonalisty w innym przypadku” – dodaje. „Prawdopodobnie twój czas spędzony na identyfikowaniu, kupowaniu i zarządzaniu portfelem ma również wartość, która może zrównoważyć część jego wkładu, ponieważ mogłeś zatrudnić zewnętrzną firmę zarządzającą”. Mulcare sugeruje również nakreślenie planów dotyczących dochodów z wynajmu podczas małżeństwa. Czy to będzie podzielone 50/50? Albo 75/25?

A co się stanie, jeśli przed śmiercią narzeczonego? Gdybyś był współwłaścicielem tych nieruchomości, on automatycznie odziedziczyłby je, a twoja rodzina nie zobaczyłaby ani jednego czerwonego centa. „Niezależnie od tego, mądrze jest udokumentować swoje wspólne pragnienie utrzymania nieruchomości, dopóki oboje nie zgodzicie się, że jest to dobry czas na sprzedaż” – dodał Mulcare. „Ważne jest również określenie planu podziału dochodów z każdej sprzedaży. Prawdopodobnie nie zaszkodzi dalsze określenie, że to ty będziesz zarządzał portfelem z prawem do udziału w giełdzie 1031”.

Nie chcę oblewać twoich planów zimną wodą. Wygląda na to, że oboje przyjmujecie odpowiedzialne i proaktywne podejście do swojego małżeństwa, co dobrze wróży przyszłym negocjacjom. Mówiłeś też otwarcie o swoich opcjach i prowadziłeś trudne rozmowy. Ślub to niezwykle ekscytujący czas i nigdy nie jest dobrym pomysłem, aby emocje rządziły twoimi finansami, zwłaszcza po latach ciężkiej pracy, którą włożyłeś w te nieruchomości.

To za dużo, aby podjąć tę decyzję na własną rękę, z ciężarem związku na swoich barkach. Zatrudnij prawnika i/lub mediatora, aby pomógł Ci osiągnąć wynik sprawiedliwy dla obojga Twojego chłopaka i się. Zdejmij przynajmniej część emocjonalnej odpowiedzialności ze swoich kolan i oddaj ją w ręce fajnej, dobrze zorganizowanej, niezależnej strony trzeciej. I pamiętaj: po wypisaniu połowy swojego portfela nieruchomości nie będzie już odwrotu. 

Twój koszyk prywatny Facebook Moneyist grupa, w której szukamy odpowiedzi na najtrudniejsze życiowe problemy finansowe. Czytelnicy piszą do mnie z różnymi dylematami. Opublikuj swoje pytania, powiedz mi, o czym chcesz wiedzieć więcej, lub rozważ najnowsze rubryki Moneyist.

Moneyista żałuje, że nie może odpowiadać na pytania indywidualnie.

Wysyłając swoje pytania e-mailem, zgadzasz się na ich anonimową publikację w MarketWatch. Przesyłając swoją historię do Dow Jones & Co., wydawcy MarketWatch, rozumiesz i zgadzasz się, że możemy wykorzystywać Twoją historię lub jej wersje we wszystkich mediach i platformach, w tym za pośrednictwem stron trzecich.

przeczytaj także:

Ile powinienem dać napiwek mojej gospodyni? Mój mąż mówi, że powinniśmy dać napiwek absolutnego minimum. Mówię, daj jej 30%. Kto ma rację?

„Popłynie do zachodu słońca z rzeczami mojego taty”: Mój ojciec umarł, a macocha przeprowadza się do Francji. Nie było pomnika. Co mogę zrobić?

„Nigdy niczego nie wyjaśniła”: jestem seniorem iw tym roku straciłem 100,000 XNUMX dolarów na giełdzie. Czy mogę pozwać mojego doradcę finansowego?