Chcę refinansować swój kredyt hipoteczny, ale niedługo skończę 70 lat. Czy mądrze jest refinansować w moim życiu?

Normalnie sądzę, że spadkobiercy musieliby sobie z tym poradzić, na podstawie testamentu, ale moim zdaniem nie mam żadnych spadkobierców. Jestem kawalerem, nigdy nie byłem żonaty i nie mam dzieci. Moja matka nie żyje, a ojciec ma 97 lat. Mieszka z kobietą, ale zdecydowali się nie żenić.

Mój brat i ja jesteśmy w separacji od 1990 roku. Nie mam zamiaru przekazywać mu niczego wartościowego – oszukał mnie, gdy zmarła nasza matka, poza tym, że właściwie nie mam nic wartościowego. Nie chcę zostawiać mu bałaganu. Ma 67 lat i kto wie, czy będzie żył, kiedy umrę. Jest też moja siostrzenica, jego jedyne dziecko, którego ledwo znam. Nigdy nie próbowała naprawić tego faktu, odkąd dorosła. Ma 38 lat, jest kawalerem i nie ma dzieci. Mam 33 lub więcej drugich kuzynów, ale nie mam związku przez prawie 30 lat z nielicznymi, których spotkałem.

Moje zranienie i uraza wobec mojego brata i siostrzenicy nie powinny negować mojego obowiązku pozostawienia testamentu. W końcu to moja krew i nie jestem emocjonalnie związany z żadną organizacją non-profit. Mam bliskich przyjaciół, których poznałem już w latach 1954-1966, ale żadnych znaczących innych.

W międzyczasie jestem winien około 33,000 30,000 dolarów z tytułu mojego obecnego kredytu hipotecznego. Proszę o wypłatę 285,000 315,000 $, które zamierzam wykorzystać na majsterkowanie. Wycena jest uchylona, ​​ale jednostki tej samej wielkości w moim mieszkaniu zostały sprzedane za od 458 5.25 do 531 3.28 USD. Mieszkam na przedmieściach Los Angeles. Bieżąca miesięczna płatność wynosi XNUMX USD, w tym podatki od nieruchomości, a oprocentowanie wynosi XNUMX%. Nowa płatność wynosi XNUMX USD przy XNUMX%. Nie jest to wielka różnica, biorąc pod uwagę, jakie są obecne stopy zwrotu we wszystkich reklamach, ale mój stosunek zadłużenia do dochodu nie jest bueno.

"„Kiedy umrę, kto utknie z niespłaconym saldem? Czy pożyczkodawca to zakłada?"

Obecnie moim jedynym „prawdziwym” dochodem jest ubezpieczenie społeczne, a 900 dolarów, które mój tata wysyła mi co miesiąc z konta powierniczego. Zamierzam wrócić do pracy w przyszłym roku, bo jestem znudzony, ale to nie ma nic wspólnego z pożyczką. Zamortyzowana 30-letnia spłata pożyczki będzie obejmować koszty zamknięcia, opłacone z góry podatki i ponad 17,000 XNUMX USD zaległego zadłużenia, a także pozostałą hipotekę i wypłatę.

Kiedy umrę, kto utknie z niespłaconym saldem? Czy pożyczkodawca to zakłada? Czy ktoś nie musi poradzić sobie z jakimkolwiek problemem, który może się pojawić, lub otrzymać saldo, jeśli zostanie sprzedane? Czy mam rację, że nie ma znaczenia, czy wezmę 15-letnią lub 30-letnią pożyczkę, ponieważ mogę umrzeć, zanim którakolwiek z nich zostanie spłacona?

Ponieważ planowana pożyczka jest znacznie niższa niż wartość domu, czy istnieją inne rodzaje problemów, z którymi musiałby się zmierzyć mój spadkobierca? Oczywiście może zdarzyć się kolejne trzęsienie ziemi, ale z wyjątkiem nieprzewidzianej katastrofy lub zalegania z płatnościami, kto zgodnie z prawem może zostać zmuszony do załatwienia wszelkich spraw, jeśli nie zostawię testamentu?

Pozdrawiamy,

Refinansowanie Złotej Dziewczyny

"Wielki ruch' to kolumna MarketWatch poświęcona tajnikom nieruchomości, od nawigowania w poszukiwaniu nowego domu po ubieganie się o kredyt hipoteczny.

Masz pytanie dotyczące kupna lub sprzedaży domu? Chcesz wiedzieć, gdzie powinien być Twój następny ruch? Wyślij e-mail do Jacoba Passy na adres [email chroniony].

Szanowni Państwo,

Chciałbym zacząć od odpowiedzi na twoje pytanie dotyczące długości okresu pożyczki, ponieważ obawiam się, że możesz zaniżać różnicę między pożyczką 15-letnią a pożyczką 30-letnią.

Masz świadomość, że miesięczna rata kredytu na 15 lat jest wyższa — to prawda. Ale może być nawet wyższa, niż myślisz (chyba że pożyczkodawca określił już różnicę). Na przykład dla 100,000-letniego kredytu hipotecznego o wartości 30 3 USD, oprocentowanego na poziomie 422%, miesięczna spłata wyniesie około 15 USD. Gdyby ta sama pożyczka miała 691 lat, miesięczna spłata wyniosłaby około XNUMX USD.

Aby podkreślić, miesięczna spłata 15-letniego kredytu hipotecznego jest o około 64% wyższa. Często ludzie są zainteresowani krótkoterminową pożyczką na 15 lat, ponieważ w dłuższej perspektywie oszczędza im to odsetek. Ale dla kogoś, kto ma stały dochód, ta różnica w miesięcznych płatnościach może mieć ogromne znaczenie.

Jak sam powiedziałeś, nie jest jasne, czy pożyjesz wystarczająco długo, aby pożyczka została spłacona. Tak więc długoterminowe oszczędności przyniesione przez krótsze terminy najprawdopodobniej nie byłyby warte. Teraz polegasz na wsparciu finansowym swojego taty, ale czy będzie to kontynuowane po jego śmierci? Jeśli nie, znowu wyższa miesięczna rata z 15-letniej pożyczki może nagle stać się całkowicie nieopłacalna.

Dla każdego, kto dostanie dom po śmierci, nie będzie miało znaczenia, czy kredyt hipoteczny miał 15 czy 30 lat, jeśli chodzi o spłatę długu. Rzeczywiście, kiedy umieramy, nasze długi mieszkaniowe nadal muszą być spłacone.

W twoim przypadku brzmi to tak, jakbyś albo nie miał testamentu, albo nie określił, kto powinien odziedziczyć twoje aktywa po twojej śmierci. Większość stanów przeprowadza proces ustalania, kto kwalifikuje się do spadku, zaczynając od małżonków i dzieci, a następnie wnuków. W przypadkach, gdy żadna z tych osób nie jest w pobliżu, państwo rozważy innych krewnych, w tym rodzeństwo, siostrzenice i siostrzeńców. Państwo może również dziedziczyć samą nieruchomość.

Jeśli umrzesz bez testamentu, a państwo nie określi prawowitego spadkobiercy nieruchomości, teoretycznie twój pożyczkodawca hipoteczny lub usługodawca przejmie dom, aby pokryć pożyczkę. Jeśli zidentyfikowano spadkobiercę lub wymieniłeś jednego, większość stanów ma przepisy chroniące ich prawa do domu. Kiedy umrzesz, twoi spadkobiercy odziedziczą tytuł do domu, ale nie hipotekę. Kredyty hipoteczne często zawierają klauzulę wymagalną przy sprzedaży, która wymaga spłaty pożyczki w przypadku sprzedaży domu — ponieważ wtedy następuje przeniesienie tytułu.

Kiedy przeniesienie tytułu następuje w drodze dziedziczenia, prawo zazwyczaj chroni spadkobiercę. Mogą przejąć kredyt hipoteczny i nadal dokonywać płatności. W niektórych przypadkach mogą oni przenieść kredyt hipoteczny na swoje nazwisko lub sprzedać dom, aby spłacić pożyczkę i zebrać pozostałe później pieniądze.

Jeśli mogę choć trochę przekroczyć, radzę zastanowić się, kto jest godny otrzymania spadku. Z natury większość z nas myśli o pozostawieniu naszych doczesnych dóbr krewnym — ale moim zdaniem definicja rodziny jest szersza. Twój brat przyniósł ci smutek, a ty mówisz, że praktycznie nie masz żadnego związku ze swoją siostrzenicą.

Brzmi to tak, jakbyś miał wielu przyjaciół, z którymi masz bogate relacje. Jasne, mogą nie mieć romantycznego charakteru, ale jestem pewien, że ci przyjaciele wnoszą radość i pociechę do twojego życia. Ci ludzie są twoją wybraną rodziną i zasługują na wszelkie prawa i przywileje, które zazwyczaj są zarezerwowane dla więzów krwi. Rzeczywiście, możesz przekazać swój majątek przyjacielowi, a nie członkowi rodziny.

Być może twoi przyjaciele mogą nie być zainteresowani odziedziczeniem twojego mieszkania, ale porozmawiam z nimi, aby zobaczyć, co pomyślą o takim prezencie. Może sami mają dziecko lub innego krewnego, który mógłby skorzystać z odziedziczenia domu do zamieszkania (lub wartości finansowej tej nieruchomości).

Ciężko pracowałeś, aby utrzymać swój dom i powinieneś czuć się komfortowo, wiedząc, że po śmierci trafi on do kogoś, na kim ci zależy. Kogokolwiek identyfikujesz jako swojego spadkobiercę, poinformuj go o swoich planach. W ten sposób nie będzie to szokujące po twoim odejściu, a oni mogą czuć się dobrze przygotowani do wykonywania różnych zadań, które wiążą się z dziedzictwem.

Wysyłając swoje pytania e-mailem, zgadzasz się na ich anonimową publikację na MarketWatch. Przesyłając swoją historię do Dow Jones & Company, wydawcy MarketWatch, rozumiesz i zgadzasz się, że możemy wykorzystywać Twoją historię lub jej wersje we wszystkich mediach i platformach, w tym za pośrednictwem stron trzecich.