„Nie wiem, czy warto zajmować się lokatorami”: Czy powinienem zamienić swój dom na wynajem, czy go sprzedać?

Zastanawiam się jednak, czy sprzedać, czy wynająć dom, który obecnie posiadam. Kupiłem dom za 188,500 2.75 $. Dwukrotnie refinansowałem i ostatnio otrzymałem gotówkę. Moje oprocentowanie wynosi 18%, a na spłatę mam jeszcze 1,800 lat. Mogę go wynająć za 2,000 do 500,000 dolarów. Ale nie wiem, czy to najlepsza opcja, ponieważ mógłbym go również sprzedać za blisko XNUMX XNUMX USD, co jest obecnie najwyższą wartością.

Byłoby wspaniale, gdyby najemcy spłacali mój drugi kredyt hipoteczny, ale nie wiem, czy warto zajmować się lokatorami i remontami, o które mogą cały czas prosić. W końcu to stary dom. Co powinienem zrobić? 

Pozdrawiamy,

Pakowanie w Portland

„The Big Move” to kolumna MarketWatch opisująca tajniki nieruchomości, od poszukiwania nowego domu do ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Masz pytanie dotyczące kupna lub sprzedaży domu? Chcesz wiedzieć, gdzie powinien być Twój następny ruch? Wyślij e-mail do Jacoba Passy na adres [email chroniony].

Szanowni Państwo,

Całkowite rynki mieszkaniowe mają wielu właścicieli domów, którzy zastanawiają się nad przeprowadzką, o której myślisz. Właściciele domów widzą rosnące stawki czynszu i wielu z nich korzysta. Według portalu nieruchomości Apartment List, w lutym czynsze były o prawie 18% wyższe w porównaniu z rokiem ubiegłym, co oznacza rekordowy wzrost.

Do pewnego stopnia właściciele domów napędzają ten wzrost czynszów, przekształcając swoje domy startowe w mieszkania do wynajęcia. W przeciwnym razie domy te zapewniłyby bardzo potrzebną podaż na rynkach zakupu domów. Zamiast tego jest tak mało domów na sprzedaż, że wielu Amerykanów jest zmuszonych wynajmować na dłużej, niż się spodziewali, ponieważ nie mogą znaleźć nieruchomości do kupienia. Więcej osób wynajmujących oznacza większą konkurencję o wynajmowane lokale, a tym samym czynsze rosną.

To, że tak wielu właścicieli domów wybiera tę trasę, nie oznacza, że ​​​​powinieneś. „Przekształcenie domu w nieruchomość na wynajem ma sens tylko wtedy, gdy rozumie się wszystkie potencjalne problemy związane z zostaniem właścicielem”, powiedziała Michelle Gessner, założycielka i właścicielka Gessner Wealth Strategies, firmy doradztwa finansowego z siedzibą w Houston .

Łatwo sobie wyobrazić korzyści płynące z bycia właścicielem — wykorzystanie dodatkowego dochodu na spłatę drugiego kredytu hipotecznego, a być może, gdy już się to spłaci, wkładanie pieniędzy do kieszeni na oszczędzanie na emeryturę. Ale jeśli pandemia czegoś nas nauczyła, to tego, że bycie małym właścicielem domu rodzinnego nie jest dla osób o słabym sercu.

Poradziłeś sobie już z niektórymi wyzwaniami związanymi z byciem właścicielem. Będziesz musiał wchodzić w interakcje z najemcami i współpracować z nimi, aby utrzymać nieruchomość. I są szanse, że najemcy nie będą traktować domu tak dobrze, jak Ty, zmuszając Cię do płacenia za regularne naprawy. To tylko wierzchołek góry lodowej.

Wygląda na to, że jesteś stabilny finansowo, ale czy możesz sobie pozwolić na spłatę zarówno kredytu hipotecznego na swój pierwszy dom, jak i na nowy dom? W ostatnich latach wielu właścicieli znalazło się w obliczu przejęcia i bankructwa wynajmowanych nieruchomości, ponieważ najemcy mieli problemy z płaceniem czynszu z powodu pandemii. W końcu wielu z tych właścicieli nieruchomości zdecydowało się sprzedać domy, aby zmniejszyć straty.

Jeśli uważasz, że nie jesteś w stanie wytrzymać tego stresu, zdecydowanie ponownie rozważyłbym zostanie właścicielem. Istnieją inne powody finansowe, aby pomyśleć dwa razy. Kiedy ktoś sprzedaje swoje główne miejsce zamieszkania, może wykluczyć do 250,000 500,000 USD zysków kapitałowych (lub 500,000 300,000 USD, jeśli jest w związku małżeńskim i rozlicza się wspólnie). Tak więc, jeśli na przykład sprzedałeś dom za 200,000 XNUMX USD, ale pierwotnie zapłaciłeś tylko XNUMX XNUMX USD, aby go kupić, ty nie zapłaciłby podatku od zysków kapitałowych od zarobionych XNUMX XNUMX dolarów zysku.

Jeśli zdecydujesz się przekształcić nieruchomość w dom do wynajęcia, a następnie zdecydujesz się ją sprzedać, możesz zostać obciążony wysokim rachunkiem podatkowym. Aby skorzystać z wyłączenia zysków kapitałowych, musisz mieszkać w domu przez dwa z ostatnich pięciu lat, ale nie muszą to być ostatnie dwa lata. Tak więc, w istocie, masz trochę okresu karencji. Są też ulgi podatkowe, które możesz opodatkować jako właściciel.

Załóżmy jednak, że wynajmowałeś dom przez sześć lat, a potem zdecydowałeś się go sprzedać. Nie dostałbyś wtedy wykluczenia w wysokości 250,000 500,000 $ (lub 1031 XNUMX $), więc wszystkie pieniądze, które zarobisz na sprzedaży, będą uważane za dochód podlegający opodatkowaniu. Istnieją sposoby na uniknięcie tego obciążenia podatkowego – w szczególności możesz ponownie zainwestować te pieniądze w inną wynajmowaną nieruchomość za pośrednictwem giełdy z sekcji XNUMX. W przeciwnym razie rachunek podatkowy będzie większy.

Inną kwestią finansową jest to, czy pożyczkodawca hipoteczny pozwoliłby ci w ogóle przekształcić nieruchomość w wynajem. Kredyty hipoteczne zazwyczaj zawierają klauzule, które wymagają od kredytobiorców zamieszkania w domu przez określony czas. Jeśli spróbujesz się wyprowadzić i wynająć nieruchomość przed upływem tego terminu, możesz brać udział w oszustwach hipotecznych. Biorąc pod uwagę, że refinansowałeś stosunkowo niedawno, powinieneś dokładnie przestudiować dokumenty dotyczące kredytu hipotecznego.

Masz lepsze wyczucie tolerancji na ryzyko i złożoność finansową niż ja. Jeśli nadal chcesz iść naprzód z tym planem, zdecydowanie skonsultuj się z księgowym i planistą finansowym, którzy pomogą ci opracować najlepsze podejście. Instynktownie podpowiada mi, że nie jesteś przekonany do tego pomysłu. W takim przypadku rozważę inne opcje. W końcu pieniądze, które zarobisz na sprzedaży domu, prawdopodobnie posuną się daleko w kierunku spłaty zadłużenia lub innych celów finansowych.

Ponadto bycie właścicielem nie jest jedynym sposobem inwestowania w nieruchomości. „Dodatkowe wpływy można inwestować w celu generowania dochodu lub wzrostu, a nawet w papiery wartościowe związane z nieruchomościami” — powiedział Kashif Ahmed, prezes American Private Wealth, firmy doradztwa finansowego w Bedford w stanie Massachusetts. na przykład może poszerzyć twoje portfolio, ale jest o wiele bardziej płynny niż trzymanie wszystkich tych pieniędzy w domu.

Ostatecznie uważam, że nie możesz się pomylić, dokonując wyboru, który jest dla Ciebie najwygodniejszy. Więc jakikolwiek to wybór, życzę powodzenia.

Wysyłając swoje pytania e-mailem, zgadzasz się na ich anonimową publikację na MarketWatch. Przesyłając swoją historię do Dow Jones & Company, wydawcy MarketWatch, rozumiesz i zgadzasz się, że możemy wykorzystywać Twoją historię lub jej wersje we wszystkich mediach i platformach, w tym za pośrednictwem stron trzecich.