Przerzucanie domów może być lukratywnym biznesem. Ale nie pozwól, aby wyidealizowane programy telewizyjne o przerzucaniu domów wpłynęły na twój pogląd na to, jak to działa. Musisz mieć doświadczenie, fundusze i wiedzę na temat tego, co robisz. Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli chodzi o przewracanie domów i podatki. Ten przewodnik po nieruchomościach wyjaśnia, czego można się spodziewać po podatkach od przerzucania domów. A doradca finansowy może pomóc Ci stworzyć plan finansowy dla Twoich celów inwestycyjnych w nieruchomości i pomóc chronić Twoją firmę przed błędami finansowymi.
Czy jesteś inwestorem lub sprzedawcą nieruchomości?
Pierwsze pytanie, na które musisz sobie odpowiedzieć, brzmi: czy jesteś tzw inwestor nieruchomości lub sprzedawca. Powodem jest to, że IRS inaczej opodatkowuje te dwie klasy. Inwestor zwykle kupuje i posiada nieruchomość przez co najmniej rok. Zwykle inwestorzy wykorzystują nieruchomość do uzyskiwania dochodów z wynajmu i jako aktywa spodziewają się powolnego wzrostu wartości przez wiele lat.
Dealerzy, z drugiej strony, są twoimi tradycjami domowe płetwy. Ich cały powód zakupu nieruchomości jest do odsprzedaży. Oto kilka punktów, których IRS będzie szukać, aby ustalić, czy jesteś dealerem:
Częstotliwość i ilość kupna i sprzedaży nieruchomości
Czy nieruchomość była kiedykolwiek wymieniona jako Twoja główne miejsce zamieszkania
Dlaczego własność była przechowywana i czy służyła innym celom niż odsprzedaż
Ile reklamy i promocji poszło na sprzedaż nieruchomości
Ile dokonano ulepszeń
Ogólna działalność podatnika sprzedającego nieruchomość
Ogólnie rzecz biorąc, jeśli zmieniasz dom, kupujesz go wyłącznie w celu ulepszenia i odsprzedaży. To czyni cię sprzedawcą nieruchomości. W przypadku dalszych pytań należy skontaktować się z doradcą finansowym lub ekspertem podatkowym.
Przerzucanie domów i podatek od zysków kapitałowych
Istnieją dwa typy podatki od zysków kapitałowych, krótkoterminowe i długoterminowe. Krótkoterminowe podatki od zysków kapitałowych są opodatkowane według tej samej stawki, co podatek dochodowy i dotyczą zysków z aktywów (takich jak nieruchomości), które były przechowywane krócej niż rok. Długoterminowe podatki od zysków kapitałowych dotyczą aktywów utrzymywanych przez ponad rok i są naliczane według bardziej korzystnej stawki, wynoszącej od 0% do 20% w zależności od przedziału.
Płetwy domów w większości wpadną w obóz krótkoterminowych zysków kapitałowych. Pamiętaj, kiedy przewracasz dom, każdego dnia, gdy trzymasz nieruchomość, tracisz pieniądze. Chcesz wejść, wprowadzać ulepszenia i szybko sprzedawać z zyskiem. Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli sfinansowałeś zakup pożyczką.
Pełne traktowanie podatkowe dla pośredników w obrocie nieruchomościami
W tym momencie ustaliliśmy, że aktywni handlarze nieruchomościami to handlarze nieruchomościami. Oznacza to, że są inne podatki, o których muszą wiedzieć. Wraz z płaceniem podatku dochodowego od osób fizycznych (który może sięgać nawet 37%), pośrednicy w obrocie nieruchomościami będą musieli zapłacić dodatkowy podatek od samozatrudnienia w wysokości 15.3%.
Przeanalizujmy przykład, używając Kalkulator podatkowy SmartAsset. Jeśli sprzedawca nieruchomości, który złożył osobny wniosek, otrzyma 200,000 40,811 USD dochodu za rok, może spodziewać się zapłaty 30,600 71,411 USD federalnego podatku dochodowego. Dodaj do tego 35.71 200,000 USD podatku od samozatrudnienia, a otrzymasz całkowity rachunek podatkowy w wysokości XNUMX XNUMX USD lub XNUMX% z XNUMX XNUMX USD.
Oczywiście bez uwzględniania odliczeń podatkowych. Porozmawiajmy o kilku krokach prowadzących do obniżenia rachunku podatkowego.
Obniżenie Twojego domu Przerzucanie obciążeń podatkowych
Nawet przy wysokich podatkach związanych z byciem sprzedawcą nieruchomości, istnieją sposoby na obniżenie obciążenia podatkowego związanego z przerzucaniem domu. Oto trzy kroki, które należy podjąć, aby obniżyć rachunek podatkowy, gdy zaczniesz przerzucać domy.
1. Utwórz spółkę LLC
Zanim przystąpisz do przerzucania domów, mądrze jest założyć firmę. Jedną z najpopularniejszych struktur biznesowych jest a spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub LLC. LLC pozwalają na dokonywanie odliczeń na wydatki biznesowe. Ponadto pomagają chronić Twoje osobiste aktywa przed roszczeniami prawnymi, jeśli coś pójdzie nie tak.
Ich elastyczność to kolejny powód, dla którego są tak popularne. LLC może być spółką jednoosobową lub spółką osobową lub zorganizowaną jako korporacja, aby skorzystać z obowiązujących ulg podatkowych. Należy pamiętać, że LLC są podmiotami państwowymi, więc dokładne zasady ich tworzenia i korzyści, jakie zapewniają, różnią się w zależności od stanu.
2. Dokonuj odliczeń podatkowych
Jako LLC możesz odpisać wiele wydatków biznesowych związanych z przerzucaniem domu. Oto dziewięć typowych odliczeń, których możesz dokonać:
Koszty remontu domu na sprzedanych nieruchomościach
Odsetki od kredytów na nieruchomości
Podatek od nieruchomości od nieruchomości inwestycyjnych
Koszty pozwolenia na budowę
Prowizje od nieruchomości
Koszty podróży
Materiały biurowe
Wszystkie wydatki poza biurem, takie jak czynsz, internet, media itp.
Opłaty prawne i księgowe
3. Odlicz straty kapitałowe
Możesz nie zarabiać za każdym razem jako flipper w domu. Rezultatem jest to, że możesz odliczyć wszelkie straty kapitałowe, z którymi się borykasz, i wykorzystać je do zrekompensowania podatku od zysków kapitałowych. Porozmawiaj ze swoim doradcą finansowym o tym, jak najlepiej zrekompensować te zyski stratami i czy się do nich kwalifikujesz przeniesienie straty kapitałowej.
Ulgi podatkowe, których nie dostaniesz jako House Flipper
Pomimo tego, co możesz przeczytać w Internecie, jeśli jesteś aktywnym graczem, który obraca wiele domów rocznie, istnieją ulgi podatkowe, które inni dostają, a ty nie. Oto kilka ulg podatkowych, które warto rozważyć:
121 wykluczenie: To zdjęcie Przepis IRS dotyczy twoje główne miejsce zamieszkania. Pozwala uniknąć podatku od zysków kapitałowych od zysku ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania, do 250,000 500,000 USD zysku (lub 24 60 USD w przypadku małżeństwa). Powtarzam, ten dom musi być wymieniony jako główne miejsce zamieszkania, aby się zakwalifikować. Wyłączenie wymaga, abyś mieszkał w domu przez co najmniej XNUMX z poprzednich XNUMX miesięcy. Oznacza to, że domy do szybkiego przerzucania nie kwalifikują się.
1031 wymiana: To zdjęcie program odroczenia podatku pozwala inwestorom sprzedać jedną nieruchomość inwestycyjną i odroczyć podatek od sprzedaży poprzez zakup nowej nieruchomości inwestycyjnej. IRS daje ci 45 dni na zidentyfikowanie nieruchomości zastępczej i 180 dni na dokonanie transakcji. Ale dlaczego płetwy domów nie mogą z tego skorzystać? IRS bardzo szczegółowo określa, kto może uczestniczyć w wymianie 1031. W szczególności zabraniają uczestniczenia w nieruchomościach zakupionych w celu odsprzedaży.
Bottom Line
Kupno i sprzedaż nieruchomości może być kompleks proces, zwłaszcza po uwzględnieniu podatków od przerzucania domów. Najlepiej podejść do biznesu przygotowany i wiedzieć, za co cię czeka. Musisz wiedzieć, ile IRS będzie wymagać od ciebie zapłaty, a także jak zorganizować swoją firmę, aby zapewnić sobie najlepszą pozycję do odniesienia sukcesu na dłuższą metę.
Wskazówki dotyczące odwracania domów
Twoja firma zajmująca się przerzucaniem domów nie musi samodzielnie zarządzać swoimi finansami, od kapitału na rozwój po planowanie podatkowe. Posiadanie doradcy finansowego w swoim kącie może zdjąć z twoich barków ogromny ciężar i zapewnić więcej możliwości rozwoju. Jeśli nie masz doradcy finansowego, znalezienie go nie musi być trudne. Darmowe narzędzie SmartAsset dopasowuje Cię do trzech sprawdzonych doradców finansowych, którzy obsługują Twoją okolicę, i możesz bezpłatnie przeprowadzić wywiad ze swoimi doradcami, aby zdecydować, który z nich jest odpowiedni dla Ciebie. Jeśli jesteś gotowy, aby znaleźć doradcę, który pomoże Ci osiągnąć Twoje cele finansowe, Zacznij teraz.
Wraz z uporządkowaniem podatków powinieneś zwrócić uwagę na to, gdzie bankujesz. Niektóre banki są po prostu bardziej przyjazne dla małych firm. Sprawdź naszą listę tzw najlepsze banki dla małych firm skorzystać z tych możliwości.
Źródło zdjęcia: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Post Przerzucanie domów i podatków: przewodnik po nieruchomościach pojawiła się najpierw na Blog SmartAsset.
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html