Jak wycenić nieruchomość inwestycyjną w nieruchomości

Metody analizy wartości inwestycji w nieruchomości są analogiczne do metod stosowanych w analizie fundamentalnej akcji. Ponieważ inwestycje w nieruchomości zazwyczaj nie są transakcjami krótkoterminowymi, analiza przepływów pieniężnych i wynikającej z nich stopy zwrotu ma kluczowe znaczenie dla osiągnięcia celu, jakim jest dokonywanie zyskownych inwestycji.

Aby osiągnąć zysk, inwestorzy muszą wiedzieć, jak wyceniać nieruchomości i wyciągać wnioski na temat tego, ile zysku każdy z nich osiągnie, czy to poprzez wzrost wartości nieruchomości, dochód z wynajmu, czy jedno i drugie. Dokładne wyceny nieruchomości mogą pomóc inwestorom w podejmowaniu lepszych decyzji dotyczących zakupu i sprzedaży nieruchomości.

Wycenę kapitału własnego przeprowadza się zwykle za pomocą dwóch podstawowych metod: wartości bezwzględnej i wartości względnej. To samo dotyczy wyceny nieruchomości.

Dyskontowanie przyszłego dochodu operacyjnego netto (NOI) odpowiednią stopą dyskontową dla nieruchomości jest podobne do wyceny zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) dla akcji. Tymczasem zintegrowanie modelu mnożnika dochodu brutto z nieruchomościami jest porównywalne z wyceną wartości względnej za pomocą akcji. Poniżej przyjrzymy się, jak wycenić nieruchomość za pomocą tych metod.

Stopa kapitalizacji

Jednym z najważniejszych założeń inwestora w nieruchomości podczas dokonywania wyceny nieruchomości jest wybór odpowiedniej stopy kapitalizacji, zwanej również stopą kapitalizacji.

Stopa kapitalizacji to wymagana stopa zwrotu z nieruchomości, pomniejszona o wzrost lub amortyzację wartości. Mówiąc najprościej, jest to stawka stosowana do NOI w celu ustalenia bieżącej wartości nieruchomości.

Załóżmy na przykład, że oczekuje się, że nieruchomość będzie generować NOI w wysokości 1 miliona dolarów w ciągu najbliższych dziesięciu lat. Wartość rynkowa nieruchomości, gdyby została zdyskontowana przy zastosowaniu stopy kapitalizacji wynoszącej 14%, wynosiłaby:

$\begin{aligned}&\7,142,857 1,000,000 0.14 $\bigg(\frac{\XNUMX XNUMX XNUMX $XNUMX}\bigg)\\&\textbf{where:}\\&\text{Wartość rynkowa}=\text{Przychód operacyjny netto}/ {\text{stopa kapitalizacji}}\end{aligned}$â € <$7,142,857(0.14$1,000,000â € <)gdzie:Wartość rynkowa=Przychód operacyjny netto/stopa kapitalizacjiâ € <

Wartość rynkowa wynosząca 7,142,857 6.5 8 dolarów jest dobrą ofertą, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana za XNUMX ​​miliona dolarów. Ale to zły interes, jeśli cena sprzedaży wynosi XNUMX milionów dolarów.

Określenie stopy kapitalizacji jest jednym z kluczowych wskaźników stosowanych do wyceny nieruchomości generującej dochód. Chociaż jest to nieco bardziej skomplikowane niż obliczenie średniego ważonego kosztu kapitału (WACC) firmy, istnieje kilka metod, które inwestorzy mogą zastosować w celu znalezienia odpowiedniej stopy kapitalizacji, w tym:

• Metoda budowania
• Metoda ekstrakcji rynkowej
• Metoda pasma inwestycyjnego

Metoda budowania

Jednym z powszechnych podejść do obliczania stopy kapitalizacji jest metoda narastania. Zacznij od stopy procentowej i dodaj następujące elementy:

1. Odpowiednia premia za płynność – powstaje w związku z niepłynnym charakterem nieruchomości
2. Premia za odzyskanie — uwzględnia wzrost wartości gruntów netto
3. Premia za ryzyko — pokazuje ogólną ekspozycję na ryzyko na rynku nieruchomości

Biorąc pod uwagę stopę procentową wynoszącą 6%, stopę braku płynności wynoszącą 1.5%, premię za odzyskanie wynoszącą 1.5% i stopę ryzyka wynoszącą 2.5%, stopa kapitalizacji nieruchomości kapitałowej wynosi 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Jeżeli dochód operacyjny netto wynosi 200,000 1,739,130 USD, wartość rynkowa nieruchomości wynosi 200,000 0.115 XNUMX USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Wykonanie tego obliczenia jest bardzo proste. Złożoność polega jednak na ocenie dokładnych szacunków poszczególnych składników stopy kapitalizacji, co może stanowić wyzwanie. Zaletą metody kumulacyjnej jest to, że stara się ona zdefiniować i dokładnie zmierzyć poszczególne składniki stopy dyskontowej.

Metoda ekstrakcji rynkowej

Metoda ekstrakcji rynkowej zakłada, że ​​istnieją aktualne i łatwo dostępne informacje dotyczące NOI i cen sprzedaży porównywalnych nieruchomości generujących dochód. Zaletą metody ekstrakcji rynkowej jest to, że stopa kapitalizacji sprawia, że ​​kapitalizacja dochodu bezpośredniego jest bardziej znacząca.

Ustalenie stopy kapitalizacji jest stosunkowo proste. Załóżmy, że inwestor może kupić parking, który ma wygenerować 500,000 XNUMX USD NOI. Na terenie znajdują się trzy porównywalne parkingi generujące dochód:

• Parking nr 1 ma NOI wynoszący 250,000 3 dolarów i cenę sprzedaży 8.33 miliony dolarów. Stopa kapitalizacji wynosi 250,000% (3,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• Parking nr 2 ma NOI wynoszący 400,000 3.95 dolarów i cenę sprzedaży 10.13 miliony dolarów. Stopa kapitalizacji wynosi 400,000% (3,950,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• Parking nr 3 ma NOI wynoszący 185,000 2 dolarów i cenę sprzedaży 9.25 miliony dolarów. Stopa kapitalizacji wynosi 185,000% (2,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).

Biorąc średnie stopy kapitalizacji dla tych trzech porównywalnych nieruchomości, ogólna stopa kapitalizacji wynosząca 9.24% byłaby rozsądną reprezentacją rynku. Korzystając z tej stopy kapitalizacji, inwestor może określić wartość rynkową rozważanej nieruchomości. Wartość możliwości inwestycji w parking wynosi 5,411,255 500,000 0.0924 USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Metoda pasma inwestycyjnego

W przypadku metody pasma inwestycji stopę kapitalizacji oblicza się przy użyciu indywidualnych stóp procentowych dla nieruchomości finansowanych zarówno długiem, jak i kapitałem własnym. Zaletą tej metody jest to, że jest to najwłaściwsza stopa kapitalizacji dla finansowanych inwestycji w nieruchomości.

Pierwszym krokiem jest obliczenie współczynnika funduszu tonącego. Jest to procent, który należy odłożyć w każdym okresie, aby w przyszłości dysponować określoną kwotą. Załóżmy, że nieruchomość o NOI wynoszącym 950,000 50 USD jest finansowana w 7%, przy czym dług oprocentowany jest na poziomie 15% i amortyzowany jest przez 10 lat. Pozostałą część pokrywa kapitał własny przy wymaganej stopie zwrotu wynoszącej XNUMX%. Współczynnik funduszu tonącego oblicza się w następujący sposób:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{where:}\\&\text{SFF}=\text{Współczynnik malejącego funduszu}\\ &i=\text{Okresowa stopa procentowa, często wyrażana jako}\\&\fantom{i=}\text{roczna stopa procentowa}\\&n=\text{Liczba okresów, często wyrażana w latach}\end{wyrównane }$â € <SFF=(1+i)n-1iâ € <gdzie:SFF=Upadający współczynnik funduszui=Okresowa stopa procentowa, często wyrażana jakoi=roczna stopa procentowaâ € <

Podstawiając liczby otrzymujemy:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Daje to 3.98%. Stopa procentowa, jaką należy zapłacić pożyczkodawcy, jest równa temu malejącemu współczynnikowi funduszu plus stopę procentową. W tym przykładzie wynosi to 10.98% (0.07 + 0.0398).

Zatem średnia ważona stopa lub ogólna stopa kapitalizacji, przy zastosowaniu wagi 50% dla długu i wagi 50% dla kapitału własnego, wynosi:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

W rezultacie wartość rynkowa nieruchomości wynosi:

• 9,056,244 USD (950,000 USD / 0.1049 XNUMX)

Metody wyceny

Bezwzględne modele wyceny określają bieżącą wartość przyszłych przychodzących przepływów pieniężnych w celu uzyskania wartości wewnętrznej składnika aktywów. Najpopularniejsze metody to model dyskonta dywidendy (DDM) i techniki zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).

Z drugiej strony metody wartości względnej sugerują, że dwa porównywalne papiery wartościowe powinny być podobnie wyceniane w zależności od ich zysków. Wskaźniki takie jak cena do zysków (P/E) i cena do sprzedaży porównuje się z wynikami innych spółek z tej samej branży, aby określić, czy dana akcja jest niedowartościowana czy zawyżona.

Podobnie jak w przypadku wyceny kapitału własnego, analiza wyceny nieruchomości powinna uwzględniać obie procedury w celu określenia zakresu możliwych wartości.

Dyskontowanie przyszłych NOI

Wzór na obliczenie wartości nieruchomości w oparciu o zdyskontowany dochód operacyjny netto jest następujący:

$\begin{aligned}&\text{Wartość rynkowa}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{gdzie:}\\&NOI=\text{Przychód operacyjny netto} \\&r=\text{Wymagana stopa zwrotu z nieruchomości}\\&g=\text{Tempo wzrostu }NOI\\&R=\text{Stopa kapitalizacji }(rg)\end{aligned}$â € <Wartość rynkowa=r-gNOI1â € <â € <=RNOI1â € <â € <gdzie:NOI=Przychód operacyjny nettor=Wymagana stopa zwrotu z aktywów nieruchomościowychg=Tempo wzrostu NOIâ € <

NOI odzwierciedla zyski, jakie wygeneruje nieruchomość po uwzględnieniu kosztów operacyjnych, ale przed odliczeniem podatków i odsetek. Przed odliczeniem wydatków należy jednak ustalić łączne przychody uzyskane z inwestycji.

Oczekiwane przychody z wynajmu można początkowo prognozować na podstawie porównywalnych nieruchomości w pobliżu. Dzięki odpowiednim badaniom rynku inwestor może ustalić, jakie ceny płacą najemcy w okolicy i założyć, że w przypadku tej nieruchomości można zastosować podobne stawki czynszu za metr kwadratowy. Prognozowane podwyżki czynszów uwzględniane są w stopie wzrostu w formule.

Ponieważ wysoki wskaźnik pustostanów stanowi potencjalne zagrożenie dla zwrotu z inwestycji w nieruchomości, należy zastosować analizę wrażliwości lub realistyczne, ostrożne szacunki w celu ustalenia utraconego dochodu, jeśli składnik aktywów nie jest wykorzystywany w pełni.

Do kosztów operacyjnych zaliczają się koszty ponoszone bezpośrednio w związku z codzienną eksploatacją budynku, takie jak ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za zarządzanie, opłaty eksploatacyjne i koszty mediów. Należy pamiętać, że amortyzacja nie jest uwzględniana w kalkulacji całkowitego kosztu. Dochód operacyjny netto z nieruchomości jest podobny do zysku przed odsetkami, podatkami, amortyzacją i amortyzacją (EBITDA).

Dyskontowanie NOI inwestycji w nieruchomości o stopę kapitalizacji jest analogiczne do dyskontowania przyszłego strumienia dywidendy o odpowiednią wymaganą stopę zwrotu skorygowaną o wzrost dywidendy. Inwestorzy kapitałowi zaznajomieni z modelami wzrostu dywidend powinni od razu dostrzec podobieństwo.

Mnożnik dochodu brutto

Metoda mnożnika dochodu brutto to względna metoda wyceny oparta na podstawowym założeniu, że nieruchomości na tym samym obszarze będą wyceniane proporcjonalnie do dochodu brutto, który pomagają wygenerować.

Jak sama nazwa wskazuje, dochód brutto to całkowity dochód przed odliczeniem wszelkich kosztów operacyjnych. Aby jednak uzyskać dokładne szacunki dochodu brutto, należy prognozować wskaźnik pustostanów.

Na przykład, jeśli inwestor na rynku nieruchomości kupuje budynek o powierzchni 100,000 10 stóp kwadratowych, na podstawie porównywalnych danych dotyczących nieruchomości może ustalić, że średni miesięczny dochód brutto na metr kwadratowy w okolicy wynosi 12 dolarów. Chociaż inwestor może początkowo założyć, że roczny dochód brutto wynosi 10 milionów dolarów (12 dolarów x 100,000 miesięcy x XNUMX XNUMX stóp kwadratowych), prawdopodobnie w danym momencie w budynku będzie kilka wolnych lokali.

Zakładając, że wskaźnik pustostanów wynosi 10%, roczny dochód brutto wynosi 10.8 miliona dolarów (12 milionów dolarów x 90%). Podobne podejście stosuje się również do podejścia opartego na dochodzie operacyjnym netto.

Kolejnym krokiem w celu oszacowania wartości nieruchomości jest ustalenie mnożnika dochodu brutto i pomnożenie go przez roczny dochód brutto. Mnożnik dochodu brutto można znaleźć na podstawie historycznych danych sprzedażowych. Patrząc na ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości i dzieląc tę ​​wartość przez uzyskany roczny dochód brutto, otrzymujemy średni mnożnik dla regionu.

Ten rodzaj podejścia do wyceny jest podobny do stosowania porównywalnych transakcji lub mnożników do wyceny akcji. Wielu analityków prognozuje zyski spółki i mnoży jej zysk na akcję (EPS) przez wskaźnik P/E branży. Wycenę nieruchomości można przeprowadzić za pomocą podobnych mierników.

Blokady w wycenie nieruchomości

Obie metody wyceny nieruchomości wydają się stosunkowo proste. Jednak w praktyce ustalenie wartości nieruchomości przynoszącej dochód za pomocą tych obliczeń jest dość skomplikowane. Po pierwsze, uzyskanie wymaganych informacji dotyczących wszystkich danych wejściowych formuły, takich jak zysk operacyjny netto, składki uwzględnione w stopie kapitalizacji oraz porównywalne dane dotyczące sprzedaży, może być czasochłonne i trudne.

Po drugie, te modele wyceny nie uwzględniają we właściwy sposób możliwych poważnych zmian na rynku nieruchomości, takich jak kryzys kredytowy czy boom na rynku nieruchomości. W rezultacie należy przeprowadzić dalszą analizę, aby przewidzieć i uwzględnić możliwy wpływ zmieniających się zmiennych ekonomicznych.

Ponieważ rynki nieruchomości są mniej płynne i przejrzyste niż rynek akcji, czasami trudno jest uzyskać informacje niezbędne do podjęcia w pełni świadomej decyzji inwestycyjnej.

To powiedziawszy, ze względu na dużą inwestycję kapitałową zwykle wymaganą do zakupu dużej inwestycji, ta skomplikowana analiza może przynieść duże korzyści, jeśli doprowadzi do odkrycia niedowartościowanej nieruchomości (podobnie jak w przypadku inwestycji kapitałowych). Zatem poświęcenie czasu na zbadanie wymaganych danych wejściowych jest warte czasu i energii.

Bottom Line

Wycena nieruchomości często opiera się na strategiach podobnych do analizy praw własności. Oprócz metody zdyskontowanych NOI i mnożnika dochodu brutto, często stosuje się również inne metody. Na przykład niektórzy eksperci branżowi mają praktyczną wiedzę na temat migracji i wzorców rozwoju miast.

W rezultacie mogą określić, które obszary lokalne najprawdopodobniej odczują najszybsze tempo aprecjacji. Bez względu na to, jakie podejście zostanie zastosowane, najważniejszym czynnikiem prognostycznym sukcesu strategii jest to, jak dobrze została ona zbadana.