Ceny domów wzrosły prawie dwukrotnie w ciągu ostatnich 10 lat, co może oznaczać, że w przypadku sprzedaży domu będziesz musiał zapłacić poważne podatki. Po osiągnięciu najniższego poziomu w 259,000 r. na poziomie 2011 453,000 dolarów, średnia cena sprzedaży domu stale rosła, osiągając w momencie pisania tego tekstu ponad XNUMX XNUMX dolarów. Jak wiele trendów, pandemia mogła to przyspieszyć, ale ceny mieszkań rosły już od lat. To świetna wiadomość dla właścicieli domów chcących je sprzedać. Chcą zarobić prawdziwe pieniądze.
Niestety z prawdziwymi pieniędzmi wiążą się prawdziwe podatki. Jeśli sprzedajesz nieruchomość z zyskiem, będziesz zobowiązany zapłacić podatek od zysków kapitałowych od tych pieniędzy. Niestety, w przeciwieństwie do podatków pobieranych od wynagrodzeń, IRS nie pobiera tych pieniędzy z góry. Będziesz musiał to obliczyć i wystawić czek. Są jednak sposoby, aby sprawić, że będzie to mniej bolało. Jeśli chcesz zminimalizować kwotę podatku wynikającą ze sprzedaży domu, rozważ współpracę z doradcą finansowym.
Jakie są podatki od zysków kapitałowych z nieruchomości?
Podatek od zysków kapitałowych jest pobierany od wszelkich zysków uzyskanych ze sprzedaży inwestycji. Dotyczy to większości pieniędzy, które zarabiasz poprzez kupno i sprzedaż aktywów, takich jak akcje, obligacje, a nawet nieruchomości (takie jak dom). W przypadku nieruchomości dochód do opodatkowania obliczyłbyś w następujący sposób:
Cena, za którą sprzedałeś nieruchomość – Cena, którą zapłaciłeś za zakup nieruchomości = dochód podlegający opodatkowaniu
Załóżmy na przykład, że dziesięć lat temu kupiłeś dom za 260,000 450,000 dolarów. Sprzedajesz go dzisiaj za 190,000 XNUMX dolarów. Byłbyś winien podatek od zysków kapitałowych od XNUMX XNUMX USD (różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży).
Długoterminowe zyski kapitałowe — czyli zyski z aktywów utrzymywanych przez co najmniej rok — są generalnie opodatkowane według znacznie niższej stawki niż dochód z pracy (pieniądze, które otrzymujesz z pracy). W 2021 r. dla osób samotnych/małżeńskich stawki podatku od zysków kapitałowych zostały ustalone na:
0 procent – 0 USD – 40,400 0 USD Wolny / 80,800 USD – XNUMX XNUMX USD Żonaty
15 procent – 40,401 USD – 445,850 80,801 USD Wolny / 501,600 USD – XNUMX XNUMX USD Żonaty
20 procent - 445,851 501,601 $ + singiel / XNUMX XNUMX $ żonaty
Od 2022 r. Zakresy przedstawiają się następująco:
0 procent – $0-$41,675 Pojedynczy/0-$83,350 Żonaty
15 procent – $41,676-$459,750 Pojedynczy/$83,351- 517,200 XNUMX dolarów Żonaty
20 procent - $459,751+ Singiel / 517,201 XNUMX dolarów w związku małżeńskim
Na podstawie powyższego przykładu załóżmy, że sprzedałeś swój dom i osiągnąłeś zysk w wysokości 190,000 2021 USD w XNUMX roku. Zakładając, że jesteś singlem, obliczysz podatek od zysków kapitałowych od tej sprzedaży w następujący sposób:
40,400 0 $ * 0 procent = XNUMX $
(190,000 40,401 USD – 149,599 XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD
149,599 15 $ * 22,439 procent = XNUMX $
0 $ + 22,429 22,429 $ = XNUMX XNUMX $
Jest to uproszczona wersja znajdowania obciążenia podatkowego od zysków kapitałowych, ale podstawy są dostępne. Możesz być winien 22,429 190,000 USD podatku od tej sprzedaży. To dużo, nawet jeśli pamiętasz, że zarobiłeś XNUMX XNUMX $ zysku, z którego możesz to zapłacić. (To jeszcze bardziej, gdy pamiętasz, że sprzedając swój dom, będziesz musiał znaleźć nowy na gorącym rynku…) Na szczęście IRS wykroił wyjątek, aby pomóc właścicielom domów z tym problemem.
Wyłączenie zysków kapitałowych
Jeśli zarabiasz na sprzedaży swojego domu, możesz odliczyć od podatków pierwsze 250,000 500,000 $ tego zysku. W przypadku małżeństw rozliczających się wspólnie liczba ta wzrasta do XNUMX XNUMX USD.
Krytycznie, to wyłączenie dotyczy Twoich zysków, a nie całkowitej sprzedaży. Więc z powyższego przykładu powiedzmy, że sprzedałeś swój dom za 450,000 190,000 $ jako osoba samotna. Twój zysk ze sprzedaży wyniósł XNUMX XNUMX USD. Mógłbyś wyłączyć cały ten zysk z podatków i nie byłbyś nic winien.
Z drugiej strony, powiedzmy, że zarobiłeś 280,000 30,000 $ na sprzedaży. Po wykluczeniu zysków kapitałowych będziesz winien podatki od pozostałych 0 0 USD. (Co, ponieważ wszystko to mieściłoby się w XNUMX-procentowym przedziale podatku od zysków kapitałowych, ponownie dochodzi do XNUMX USD w podatkach.)
Aby zakwalifikować się do tego wykluczenia, musisz spełnić test własności i użytkowania. Oznacza to, że musisz być właścicielem domu i używać go jako głównego miejsca zamieszkania przez co najmniej dwa lata z pięciu lat poprzedzających jego sprzedaż. To nie musi mieć charakteru ciągłego. W domu można mieszkać okresowo, pod warunkiem, że łącznie będzie to co najmniej dwa lata. (Pełny opis wymagań dotyczących testu wykluczenia można znaleźć w publikacji IRS nr 523). Członkowie amerykańskiej armii, służby zagranicznej, Korpusu Pokoju i aktywnego wywiadu mogą różnie obliczać ich ciągłe wykorzystanie w zależności od harmonogramów rozmieszczenia.
Prawidłowo oblicz podatek od zysków kapitałowych
Jak wspomnieliśmy powyżej, zyski kapitałowe ze sprzedaży domu są nieco bardziej skomplikowane niż zwykłe zyski z inwestycji. Oprócz pierwotnej ceny zakupu domu, możesz także odliczyć niektóre koszty zamknięcia, koszty sprzedaży i podstawę opodatkowania nieruchomości od podlegających opodatkowaniu zysków kapitałowych.
Koszty zamknięcia mogą obejmować wydatki związane z hipoteką (na przykład, jeśli przy zakupie domu miałeś spłacone odsetki) i wydatki związane z podatkami.
Koszty sprzedaży zazwyczaj odnoszą się do wszelkich pieniędzy wydanych na sprzedaż domu. Obejmuje to opłaty maklerskie, wydatki na aukcje, opłaty prawne, opłaty reklamowe, pieniądze wydane na to, aby dom wyglądał bardziej reprezentacyjnie na sprzedaż oraz inne powiązane koszty.
Podstawą opodatkowania domu jest koszt wszelkich głównych ulepszeń dokonanych w nieruchomości na przestrzeni lat. Zasadniczo jest to każda kwota pieniędzy wydana na fizyczną strukturę, która dodała wartości do domu. Jest ona pomniejszana o jakąkolwiek amortyzację w tej strukturze (na przykład, jeśli dodałeś talię, ale potem ta talia się rozpadła), chociaż amortyzacja jest rzadkim problemem w aktywnie zamieszkałych domach.
Powiedzmy na przykład, że jesteś singlem i kupiłeś dom za 250,000 750,000 $. Sprzedajesz go za XNUMX XNUMX dolarów. Masz następujące powiązane koszty:
40,000 XNUMX $ na remont kuchni i łazienki;
35,000 XNUMX USD opłat maklerskich;
2,500 $ wydane na sprzątanie i przygotowanie do dni otwartych;
5,000 USD na honoraria prawników i inne powiązane koszty zamknięcia.
Podlegające opodatkowaniu zyski kapitałowe można obliczyć w następujący sposób:
750,000 250,000 USD – (40,000 35,000 USD + 2,500 5,000 USD + 417,500 XNUMX USD + XNUMX USD + XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD
417,500 250,000 USD – 167,500 XNUMX USD (z wyłączeniem zysków kapitałowych) = XNUMX XNUMX USD
Byłbyś winien podatek w wysokości 167,500 XNUMX $.
Nie sprzedawaj szybko
Jeśli to w ogóle możliwe, nie sprzedawaj domu w czasie krótszym niż rok. Aby kwalifikować się do wykluczenia z tytułu zysków kapitałowych, musisz poczekać co najmniej dwa lata ze sprzedażą domu. Jednakże nawet jeśli nie kwalifikujesz się do wyłączenia, nadal możesz płacić obniżoną stawkę podatku naliczanego od aktywów inwestycyjnych.
Ta obniżona stopa jest tak zwana długoterminową stopą inwestycyjną. Dotyczy to tylko aktywów, które posiadasz od ponad roku. Jeśli posiadasz swoją nieruchomość krócej niż 12 miesięcy, musisz płacić podatki od wszelkich zysków według zwykłej stawki dochodu (tj. To znacznie więcej niż stawka podatku od zysków kapitałowych.
Bottom Line
Głównym sposobem na obniżenie podatków od zysków kapitałowych jest upewnienie się, że obliczyłeś wszystkie obniżki, które IRS pozwala na ogólne zyski. Następnie wykluczenie zysków kapitałowych wyeliminuje znaczną część pieniędzy, które większość właścicieli domów zarobi na sprzedaży.
Wskazówki dotyczące kupowania domów
To wspaniale, jeśli możesz zarabiać na swoim domu, ale przede wszystkim musi to być miejsce do życia. Dzięki kalkulatorowi kredytu hipotecznego SmartAsset możesz dokładnie obliczyć, ile będzie Cię kosztować nowy dom, co pozwoli Ci dokonać właściwej decyzji dotyczącej budżetu i przyszłości.
Doradca finansowy może pomóc Ci w planowaniu podatków, abyś nie przepłacał. Znalezienie wykwalifikowanego doradcy finansowego nie musi być trudne. Bezpłatne narzędzie SmartAsset dopasowuje Cię do maksymalnie trzech doradców finansowych obsługujących Twój obszar i możesz bezpłatnie przeprowadzić rozmowę z wybranymi doradcami, aby zdecydować, który z nich jest dla Ciebie odpowiedni. Jeśli chcesz znaleźć doradcę, który pomoże Ci osiągnąć Twoje cele finansowe, zacznij już teraz.
Źródło zdjęcia: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Wpis Jak uniknąć podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości pojawił się jako pierwszy na blogu SmartAsset.
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html