Przez dwa lata, podczas pandemii COVID-19, sprzedawcy domów z Quakers Hill, przedmieścia na najdalszych krańcach rozległego zachodniego Sydney, zgarniali fortuny. Jak wspomina Josh Tesolin z Raya White'a, agenta nieruchomości, około 60 lub 70 widzów przechadzało się po każdym domu wystawionym na sprzedaż. Kupujący przepychali się na aukcjach, licytując znacznie powyżej kursów. „Poprosiliśmy o, powiedzmy, 1 milion dolarów i sprzedaliśmy za 1.4 miliona dolarów”, mówi Tesolin. „Rynek wtedy był szalony – zupełnie inny obraz niż teraz”. Szacuje, że w tym roku ceny w okolicy spadły o 20%. Właściciele ciągną swoje domy, bo nie mogą ich sprzedać za tyle, ile chcą. Rynek się zaciera.
Ceny australijskich domów spadały przez pięć miesięcy z rzędu, umieszczając Quakers Hill na czele światowego trendu. W miarę jak banki centralne ścigają się, by okiełznać inflację, podnoszą stopy procentowe w najszybszym tempie od co najmniej czterech dekad – co teraz przekłada się na rzeź na rynku mieszkaniowym. Ceny spadają w dziewięciu z 18 krajów monitorowanych przez firmę doradczą Oxford Economics i spadają najszybciej na najbardziej przegrzanych rynkach. W Kanadzie i Szwecji od lutego spadły o ponad 8%; w Nowej Zelandii spadły o ponad 12% od szczytu w zeszłym roku. Ceny zaczęły spadać również w Ameryce i Wielkiej Brytanii. Wiele innych krajów zmierza w tym samym kierunku.
Transakcje również spadają. Według National Association of Realtors, grupy lobbingowej, sprzedaż domów w Ameryce spadła w sierpniu o jedną piątą w porównaniu z poprzednim rokiem. W Nowej Zelandii sprzedaż kwartalna była najsłabsza od 2010 roku w okresie trzech miesięcy poprzedzających czerwiec. Ceny akcji dużych brytyjskich firm budowlanych, takich jak Barratt i Taylor Wimpey, spadły w tym roku o połowę. Te dr Hortona i Lennara, największych w Ameryce, spadły o ponad 30%.
Oznacza to koniec długiego boomu, który wielu właścicieli domów przyjmuje za pewnik. Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i ograniczona podaż napędzały stały wzrost cen domów w krajach zamożnych w dekadzie po globalnym kryzysie finansowym z lat 2007-09. Na przykład ceny w Ameryce wzrosły o prawie 60% od najniższego poziomu z 2012 r. do końca 2019 r. Potem przyszła pandemia, podczas której ceny naprawdę poszybowały w górę. W Ameryce, Kanadzie i Holandii od 30 r. wzrosły one o ponad 2020%. Blokady i przejście na pracę zdalną zwiększyły popyt na podmiejskie nieruchomości z ogrodami lub biurami. Rządy, zaniepokojone kryzysem mieszkaniowym spowodowanym rozprzestrzenianiem się kowbojów, tymczasowo złagodziły lub zniosły przepisy dotyczące kredytów hipotecznych, ułatwiając kupowanie. Oszczędności na skutek pandemii pomogły kupującym po raz pierwszy w zbiciu sporych depozytów.
Jednak podwyżki stóp procentowych przywróciły oprocentowanie kredytów hipotecznych do poziomów niewidzianych od dziesięcioleci. Rok temu 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w Ameryce wynosił poniżej 3%. Dziś jest tylko trochę nieśmiała na poziomie 7%. W Nowej Zelandii oprocentowanie kredytów hipotecznych przekroczyło 7% po raz pierwszy od ośmiu lat; w Wielkiej Brytanii średnia pięcioletnia pożyczka o stałym oprocentowaniu po raz pierwszy od tuzina przekracza 6%. Utrudni to życie potencjalnym nabywcom i zwiększy ryzyko niepokoju wśród obecnych właścicieli domów. Jest to zmiana, która przez wiele lat może nieść niewygodne konsekwencje polityczne i społeczne.
Trzy czynniki określą, gdzie ból jest najbardziej dotkliwy, a tym samym gdzie te konsekwencje są najbardziej prawdopodobne. Pierwszy to niedawny wzrost cen. Rynki mieszkaniowe, na których ceny wzrosły od czasu pandemii, są szczególnie wrażliwe na popyt na chłodzenie. Podczas gdy na początku tego roku wiele bogatych krajów zwolniło do jednocyfrowego tempa wzrostu rocznego, Ameryka i Kanada utrzymały dwucyfrowe wzrosty, napędzane ogromnym popytem na mieszkania w górskich miasteczkach i stanach położonych w pasie słonecznym, które przyciągają dobrze sytuowanych Kalifornijczyków i mieszkańców Nowego Jorku. Yorkerzy, a także miasta takie jak Toronto.
Drugim czynnikiem są poziomy pożyczek. Im wyższy udział gospodarstw domowych w dochodach, tym właściciele są bardziej narażeni na wyższe spłaty kredytów hipotecznych i niewypłacalność. Bankierzy centralni znajdą ukojenie w tym, że zadłużenie gospodarstw domowych w stosunku do dochodów jest niższe niż w przededniu światowego kryzysu finansowego w krajach takich jak Ameryka, Wielka Brytania czy Hiszpania. Jednak niektóre kraje borykają się z górą długów. To sprawia, że są wrażliwe na nawet niewielkie podwyżki oprocentowania kredytów hipotecznych. Gospodarstwa domowe w Australii, Kanadzie i Szwecji, którym udało się uniknąć ciężaru kryzysu finansowego, od tamtej pory zaciągnęły ogromne pożyczki, co wywołało ostrzeżenia ze strony organów nadzoru finansowego. Jak powiedział Stefan Ingves, gubernator szwedzkiego banku centralnego: „To jak siedzenie na szczycie wulkanu”.
Trzecim czynnikiem jest szybkość, z jaką wyższe stopy procentowe przechodzą na właścicieli domów. Największe ryzyko dotyczy kredytobiorców kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, które zmieniają się wraz ze zmianami stóp procentowych. Stają w obliczu natychmiastowego spadku dochodu do dyspozycji. W Kanadzie kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu stanowią ponad połowę wszystkich kredytów. W Australii i Szwecji stanowią prawie dwie trzecie.
W innych krajach pożyczki terminowe są znacznie bardziej powszechne, co oznacza, że podwyżki stóp przechodzą ze znacznym opóźnieniem. Zdecydowana większość kredytów hipotecznych w Ameryce jest na takich warunkach. Te kredyty hipoteczne są również bardziej popularne niż wcześniej w całej Europie. Ale nie wszystkie kredyty terminowe są takie same. W Ameryce większość z nich jest ustalana na dwie lub trzy dekady. W innych krajach nawet kredytobiorcy o stałym oprocentowaniu wkrótce staną w obliczu rosnących kosztów kredytów hipotecznych. W Nowej Zelandii kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu stanowią większość istniejących kredytów, ale ponad 70% ma termin spłaty krótszy niż dwa lata. Podobnie prawie połowa tych, które zostały wywiezione w Wielkiej Brytanii w zeszłym roku.
Połącz to razem, a wszystkie składniki głębokiego kryzysu mieszkaniowego są na swoim miejscu. Tym razem jednak na czele nie stanie Ameryka, ale Kanada, Holandia, Australia, Nowa Zelandia i Norwegia (patrz tabela). W Australii i Kanadzie ceny mogą spaść nawet o 14% w stosunku do szczytu, nieco więcej niż oczekiwano w Ameryce czy Wielkiej Brytanii, według prognoz wielu firm zajmujących się nieruchomościami. Ekonomiści z Royal Bank of Canada spodziewają się, że wielkość sprzedaży w tym kraju spadnie o ponad 40% w latach 2022-23 – przekraczając 38% spadek w latach 2008-09.
Progi bólu
W każdym kraju niektórzy ludzie będą cierpieć bardziej niż inni. Jakość kredytowa przeciętnego kredytobiorcy poprawiła się w ostatnich latach, ponieważ bardziej rygorystyczne przepisy wprowadzone po światowym kryzysie finansowym utrudniły bardziej ryzykownym kredytobiorcom zaciąganie kredytów hipotecznych. Ale toksyczna kombinacja szoku cenowego i wzrostu kosztów utrzymania spowoduje poważne obciążenie właścicieli domów.
Na przykład w Australii trzy piąte kredytu mieszkaniowego jest udzielane na zmiennych warunkach. Zgodnie z najnowszym raportem banku centralnego o stabilności finansowej, opublikowanym 7 października, połowa tych kredytobiorców zobaczyłaby, że ich wolna gotówka lub ta pozostała po hipotece i podstawowych kosztach utrzymania spadłaby o co najmniej jedną piątą, jeśli stopy procentowe wzrosną zgodnie z rynkiem. oczekiwania — a 15% zauważyłoby, że ta miara okazałaby się ujemna. W Wielkiej Brytanii prawie 2 mln gospodarstw domowych, czyli jedna czwarta tych z kredytami hipotecznymi, może zobaczyć, że wyższe płatności pochłoną dodatkowe 10% ich dochodów gospodarstw domowych do początku 2025 roku. W Holandii odsetek właścicieli domów spłacających ponad jedną czwartą swoich dochodów na poczet kredytu wzrosłaby z 12% do 26%, gdyby stopy procentowe wzrosły o trzy punkty procentowe.
Szczególnie narażeni są kupujący po raz pierwszy i niedawni kredytobiorcy. Wielu z nich nadwyrężyło swoje finanse, aby kupić dom, pozostawiając mniej gotówki na pokrycie kosztów kredytu hipotecznego. W Ameryce kupujący po raz pierwszy liczyli się na jedną trzecią sprzedaży w zeszłym roku. Wielu ma skromne oszczędności. Około połowa australijskich kupujących, którzy zaciągnęli kredyty między początkiem 2021 r. a sierpniem 2022 r., miała mniej niż trzymiesięczne spłaty kredytów hipotecznych odłożone na czarną godzinę. Millenialsi, którym w końcu udało się kupić nieruchomość, czeka przykra niespodzianka.
Kupujący po raz pierwszy mieli również mniej czasu na zgromadzenie kapitału. Oxford Economics szacuje, że 15% spadek cen domów w Ameryce w ciągu roku zlikwidowałby dwie trzecie kapitału mieszkaniowego, jaki zgromadzili od początku pandemii. Natomiast starsi właściciele są bardziej bezpieczni. Ponad połowa amerykańskich właścicieli domów w wieku powyżej 65 lat wprowadziła się przed przełomem tysiącleci. Naraża to nowych właścicieli na większe ryzyko, że zostaną zepchnięci do ujemnego kapitału własnego, co utrudnia przeprowadzkę lub ponowne zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Według Neala Hudsona z firmy konsultingowej Residential Analysts, w Wielkiej Brytanii 20% spadek cen domów spowodowałby, że aż 5% kredytów hipotecznych miałoby ujemny kapitał własny. Dotknęłoby to około jednego na dziesięciu posiadaczy kredytów hipotecznych w Londynie.
Dobrą wiadomością jest to, że banki powinny być w stanie przetrwać kryzys. W latach 2007-09 wzrost niespłaconych długów zepchnął część amerykańskich na skraj przepaści. Według innej firmy konsultingowej, Capital Economics, banki w Wielkiej Brytanii dysponują obecnie prawie czterokrotnie większym kapitałem na pokrycie strat. Najnowszy test warunków skrajnych Banku Anglii sugeruje, że kredytodawcy w tym kraju byliby w stanie zaabsorbować spadek cen nieruchomości o 33% i wzrost stopy bezrobocia z 3.5% do 12%. W Ameryce banki wycofały się z rynku kredytów hipotecznych, a niebanki zapewniają obecnie ponad połowę nowych kredytów hipotecznych. W ten sposób ryzyko nie jest już skoncentrowane w kredytodawcach o znaczeniu systemowym.
Jednak ucisk na rynku mieszkaniowym będzie miał poważne konsekwencje. „Cykl mieszkaniowy JEST cyklem koniunkturalnym”, napisał Edward Leamer z Uniwersytetu Kalifornijskiego w Los Angeles w artykule opublikowanym w 2007 roku. Zauważył, że spowolnienia na rynku mieszkaniowym poprzedziły osiem z ostatnich dziesięciu recesji w Ameryce. Po kryzysie finansowym pan Leamer napisał artykuł zatytułowany „Mieszkanie naprawdę jest cyklem koniunkturalnym”, na wypadek gdyby czytelnicy nie zrozumieli wiadomości. Związek między tymi dwoma cyklami powstaje, ponieważ mieszkalnictwo zapewnia „efekt bogactwa” właścicielom mieszkań. Kiedy ceny domów rosną, ludzie czują się dobrze ze swoją sytuacją finansową, więc pożyczaj i wydawaj więcej. Kiedy upadają, ludzie zaciskają pasy. W badaniu Banku Anglii z 2019 r. stwierdzono, że 10% wzrost cen nieruchomości zwiększa konsumpcję o 0.35–0.5%.
Innym ważnym kanałem pomiędzy rynkiem mieszkaniowym a resztą gospodarki są inwestycje. Wydatki kapitałowe związane z mieszkalnictwem, zwłaszcza z budową domów, mogą być niezwykle zmienne – i często stanowią różnicę między rosnącą a kurczącą się gospodarką. Rzeczywiście, spadające inwestycje mieszkaniowe odpowiadały za jedną trzecią spadku amerykańskiego PKB w latach 2007-09. Badania nad Wielką Brytanią przyniosły podobne wyniki. Budowniczowie domów gonią za boomami i skręcaniem na złe wieści gospodarcze. Ponieważ tym razem narastały obawy, liczba rozpoczynanych prywatnych mieszkań spadła o 20% od kwietnia. Tym razem nadwyrężeni kredytobiorcy, którzy i tak mają kłopoty z gotówką z powodu inflacji i wysokich rachunków za energię, będą również wydawać mniej na inne towary i usługi, próbując spłacić wyższe spłaty kredytu hipotecznego.
Niektórzy ludzie widzą zalety katastrofy mieszkaniowej. Mają nadzieję, że niższe ceny pozwolą młodym ludziom na zakup pierwszych domów. Te nadzieje są prawie pewne, że się rozwieją. W przypadku korekt mieszkaniowych, a czasami przez lata, wskaźniki własności domów raczej spadają, niż rosną. Na przykład w Wielkiej Brytanii około 65% ludzi posiada własny dom, w porównaniu z 70% na początku światowego kryzysu finansowego. W Irlandii, która doświadczyła straszliwego krachu pod koniec 2000 roku, wskaźnik posiadania domów wciąż jest o ponad dziesięć punktów procentowych poniżej szczytu. Warunki ekonomiczne, które powodują spadek cen domów, jednocześnie zagrażają szansom potencjalnych właścicieli domów. Rośnie bezrobocie, a płace spadają. Jeśli stopy procentowe rosną, ludzie są w stanie pożyczać mniej, a kredytodawcy hipoteczni stają się bardziej płochliwi w kwestii udzielania pożyczek. W Kanadzie wzrost kosztów finansowania zewnętrznego „zasypie” wszelkie oszczędności wynikające z niższej ceny zakupu, przewiduje Tsur Somerville z University of British Columbia.
Mieszkanie jest polityczne
Największy wpływ spowolnienia na rynku mieszkaniowym może mieć polityka. W krajach, w których posiadanie domu jest postrzegane jako rytuał przejścia, niższe ceny bez wzrostu przystępności będą wcierać sól w i tak już obolałe rany. „Spadać do czego? Spadek do absurdalnie groteskowych cen zamiast po prostu nie do pomyślenia? – pyta Robin Black, społecznik i mechanik rowerowy z Montrealu. „Zasadniczo zaakceptowałem, że sen się skończył. Brakowało mi okna. Kilku milenialsów oszczędziło sobie depozytu; teraz będą musieli walczyć o znacznie wyższe spłaty kredytu hipotecznego. Czyha groźba przejęcia. Utrata domu to możliwość, jakiej nie było wcześniej.
Przez lata bardziej ugruntowani właściciele domów pocieszali się myślą, że nawet jeśli realny wzrost płac był straszny, przynajmniej cena ich domu rosła. Te dni się skończyły. Nawet osoby z wyżu demograficznego, wielcy zwycięzcy dekady wzrostu cen, stoją teraz przed perspektywą życia z mniejszego jajka na emeryturze, ponieważ redukcja zatrudnienia staje się mniej dochodowa. Wszystko to oznacza, że wzrost stóp procentowych będzie miał nieprzewidywalne skutki polityczne, ponieważ ludzie, którzy kiedyś korzystali ze status quo, odkrywają, jak to jest stracić.
Nie zdziw się więc, jeśli politycy rozpoczną ogromne operacje ratunkowe. Już rząd Węgier zaoferował swoim obywatelom ochronę przed wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych. W swojej analizie budownictwa mieszkaniowego w Nowej Zelandii MFW obawia się, że „może być potrzebne wsparcie polityczne, aby uniknąć efektów drugiej rundy i wyraźnego spowolnienia”. W Hiszpanii banki podobno rozważają ograniczenie wzrostu płatności kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu. Martin Lewis, brytyjski ekspert finansowy, który ma większy wpływ niż wszystkie krajowe gazety razem wzięte, rozpoczął kampanię na rzecz wsparcia państwa dla posiadaczy kredytów hipotecznych. Ponieważ ceny domów spadają na ziemię, takie żądania będą tylko rosły.
Aby uzyskać więcej eksperckiej analizy największych historii z dziedziny ekonomii, finansów i rynków, zarejestruj się do Rozmowy pieniądze, nasz cotygodniowy biuletyn tylko dla subskrybentów.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Z The Economist, wydane na licencji. Oryginalną treść można znaleźć na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html