Rezerwa Federalna chce powoli i po cichu wydostać się z amerykańskiego rynku mieszkaniowego. To może być myślenie życzeniowe.
Aby spojrzeć z perspektywy wpływu Fed na rynek mieszkaniowy od czasu, gdy dwa lata temu uruchomił program awaryjnego skupu obligacji, rozważ uwagę Richarda Farra, głównego stratega rynkowego w Merion Capital Group. Około 762,000 453,700 nowych domów zostało sprzedanych po średniej cenie 2021 40 USD w 36 r., co oznacza, że Fed – patrząc tylko na zakupy papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką za XNUMX miliardów dolarów miesięcznie – kupił równowartość całego rynku nowych domów w zeszłym roku, plus dodatkowe XNUMX%.
Sposób, w jaki bank centralny radzi sobie z mieszkalnictwem – podpalonym przez pandemię, wypychającą ludzi na przedmieścia i przedmieścia, na których stale brakuje zapasów, ponieważ interwencja Fed storpedowała oprocentowanie kredytów hipotecznych – zadecyduje, czy Fed będzie w stanie realistycznie i dostatecznie schłodzić inflację bez pogrążania gospodarki USA w recesji i rynki w kierunku głębszych korekt.
Widmo wyższych stóp procentowych już podnosi oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ale kilka podwyżek o ćwierć punktu od zera prawdopodobnie nie wystarczy do odpowiedniego schłodzenia mieszkań, które stanowią około 40% wskaźnika cen konsumpcyjnych.
Po pierwsze, rzeczywistość jest taka, że Fed jest właścicielem około jednej trzeciej rynków skarbowych i kredytów hipotecznych, a długoterminowe stopy procentowe tak naprawdę nie wzrosną — nawet jeśli zacznie podnosić stopy funduszy federalnych — dopóki nie zmniejszy swojego zasięgu. Po drugie, sprzyjające wiatry, w tym napięty rynek pracy i korzystne dane demograficzne dotyczące kupowania domów, wraz z rekordowo niskimi zapasami istniejących domów na sprzedaż i rekordowo niskimi wskaźnikami pustostanów dla najemców, zapowiadają ciągłą siłę rynku mieszkaniowego pomimo rosnących stawek, mówi Torsten Sløk, główny ekonomista w Apollo Global Management.
Do tego dochodzi ilość pieniędzy inwestorów goniących domy jednorodzinne. „Góry i góry kapitału zostały zebrane, aby inwestować w amerykańskie budownictwo mieszkaniowe, a trzy lub cztery podwyżki stóp procentowych tego nie powstrzymają”, mówi Rick Palacios, dyrektor ds. badań w John Burns Real Estate Consulting. Jasne, aprecjacja cen domów zwolni w stosunku do gwałtownego tempa z 2021 roku. Ale Palacios mówi, że nie ma żadnych oznak złagodzenia problemów z łańcuchem dostaw lub słabnącego popytu; nadal widzi 9-procentowy wzrost cen domów w tym roku – ponad dwukrotnie więcej niż tempo, które Sløk uważa za zrównoważone. Czynsze, które pozostają w tyle za cenami domów o około rok, powinny wzrosnąć o 5% w całym kraju w 2022 r., a na wielu rynkach wskaźnik ten wzrośnie dwukrotnie, mówi Palacios.
Wszystko to sugeruje, że bilans Fed będzie bardziej znaczącym narzędziem polityki, choć znacznie bardziej skomplikowanym, nieprzejrzystym i nieprzewidywalnym narzędziem, które bankowcy centralni woleliby bagatelizować. Kiedy prezes Fed, Jerome Powell, przemawiał po ostatnim spotkaniu politycznym, pozostawił inwestorów z większą liczbą pytań niż odpowiedzi na temat tego, jak zadziała zacieśnienie ilościowe lub odwrócenie luzowania ilościowego spowodowanego pandemią.
Zapisz się do newslettera
Magazyn z tego tygodnia
W tym cotygodniowym e-mailu znajdziesz pełną listę artykułów i innych artykułów z magazynu z tego tygodnia. Sobotnie poranki ET.
Istnieje „element niepewności wokół bilansu”, powiedział Powell, który podwoił się od początku pandemii i stanowi 40% produktu krajowego brutto USA. „Szczerze mówiąc, myślę, że mamy znacznie lepsze wyczucie tego, jak podwyżki stóp wpływają na warunki finansowe, a co za tym idzie, warunki gospodarcze. [Bilans] jest wciąż stosunkowo nową rzeczą dla rynków i dla nas, więc nie jesteśmy co do tego pewni” – powiedział Powell. „Będziemy starali się, aby to działało w tle”.
Problem z próbą zmniejszenia bilansu w tle polega na tym, że tak się nie stanie. Jeśli Fed spróbuje zredukować swój portfel tak, jak chce, pozwalając obligacjom spadać w miarę dojrzewania i dostosowując kwotę wpływów, które zostaną ponownie zainwestowane, Sløk mówi, że całkowite oczyszczenie MBS zajęłoby około pięciu lat. Logika: przedpłaty na kredyty hipoteczne – często dokonywane poprzez refinansowanie – będą znacznie zwalniać wraz ze wzrostem stóp procentowych. Jeśli tym razem normalizacja bilansu będzie prawdziwym zacieśnieniem, aw szerszym kontekście ścieżka gospodarki zależy od schłodzenia rynku mieszkaniowego, to czy mamy pięć lat?
W tym przypadku zbyt agresywny QT — lub nawet jawna sprzedaż aktywów — staje się uzasadnionym problemem i podobnie nieatrakcyjną opcją. Joseph Wang, poprzednio starszy trader w dziale otwartych rynków w Fed, mówi, że trudno jest precyzyjnie dostroić zaostrzenie ilościowe i że nikt tak naprawdę nie wie, jak to się rozegra. Ale wiemy jedno. Wang mówi, że jeśli Fed chce przyspieszyć bardzo powolne wyjście z rynku kredytów hipotecznych, będzie musiał sprzedać aktywa.
Gospodarka: więcej lektur obowiązkowych
Analitycy twierdzą, że znaleźliby się nabywcy, tacy jak banki, ale nie jest to takie proste, a przejście może być gwałtowne. W bilansie Fed jest ogromna ilość papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, a także fakt, że QT ma drenować płynność, co oznacza, że potencjalni nabywcy będą mieli mniej gotówki, a tym samym będą reprezentować malejący popyt, podczas gdy podaż gwałtownie wzrośnie.
Jak dzieje się mieszkaniówka, tak dzieje się z gospodarką. Sektor ten wytwarza prawie jedną piątą PKB, a więcej osób posiada domy niż ma znaczną ekspozycję na giełdę, co sprawia, że tak zwany efekt bogactwa jest ściśle powiązany z nieruchomościami. Fed musi spróbować mikrozarządzania psychologią na rynku mieszkaniowym, mówi Sløk, dodając, że inżynieria miękkiego lądowania dla gospodarki zaczyna się od zrobienia tego dla budownictwa mieszkaniowego.
To trudne zadanie, które wydaje się nieco frankensteinowskie. Bank centralny zażegnał spowolnienie, które mogło być znacznie gorsze niż szybka recesja i korekta, które widzieliśmy w 2020 r. Ale nic nie jest bez konsekwencji, a inwestorzy wkrótce przekonają się, jak bardzo Fed nie wie o tym, co ma Utworzony.
Napisz do Lisa Beilfuss w [email chroniony]
