Kryzys na rynku mieszkaniowym – czy recesja na horyzoncie?

W drugiej połowie 2022 roku ceny domów spadały. Ceny pozostają jednak wyższe rok do roku w oparciu o stały wzrost cen w pierwszej połowie roku. Spadek cen jest częściowo spowodowany wyższymi oprocentowaniem kredytów hipotecznych, które wpływają na przystępność cenową mieszkań. Jednak na większości rynków nie odnotowano jeszcze spadków cen domów rok do roku, a regionalne trendy oznaczają, że zachodnie wybrzeże jest bardziej dotknięte niż inne rynki.

Rosnące koszty kredytów hipotecznych

Głównym problemem jest wzrost kosztów kredytów hipotecznych. Koszty 30-letnich kredytów hipotecznych dotknęły 7% na początku listopada, koszty kredytów hipotecznych pozostają na poziomie, jakiego nie widzieliśmy od 2007 roku. Jest to spowodowane wysoką inflacją, która powoduje, że Fed gwałtownie podnosi stopy procentowe, co odpowiednio zwiększa koszty kredytów hipotecznych.

Niższa przystępność mieszkaniowa

Wyższe koszty kredytów hipotecznych zmniejszyły przystępność cenową mieszkań. To dlatego, że dla wielu ludzi dom, na który ich stać, nie zależy od ceny domu, ale od kosztu kredytu hipotecznego, który mogą wygodnie obsługiwać z wypłaty.

Ogólnie rzecz biorąc, w 2022 roku koszty kredytów hipotecznych podwoiły się, więc dostępność mieszkań gwałtownie spadła. Atlanta Fed śledzi to i widzi przystępność cenową mieszkań na bardzo niskim poziomie w porównaniu z najnowszą historią. W rzeczywistości przystępność cenowa mieszkań jest na najniższym poziomie od czasu, gdy Fed z Atlanty zaczął ją śledzić w 2006 roku.

Ceny przesuwane

Ceny domów spadają, ale nie spadły. Dane dotyczące cen domów Redfin sugerują, że ceny domów spadają od maja 2022 r, choć ceny utrzymują się na poziomie 5% rok do roku, po spadku z 15% rocznych wzrostów cen w okresie letnim.

Na większości rynków nie odnotowaliśmy bezwzględnych spadków cen domów w ujęciu rocznym, ale może to nastąpić w ciągu najbliższych kilku miesięcy. Okres jesienno-zimowy może być powolnym okresem dla rynku mieszkaniowego, więc możemy również zaobserwować pewne sezonowe trendy. Wiosna jest zwykle początkiem silniejszego okresu na rynku mieszkaniowym, więc trendy na początku 2023 r. będą mówić o kierunku cen domów.

Regionalne trendy

Regionalne trendy też mają znaczenie. Na zachodnim wybrzeżu sytuacja na rynku mieszkaniowym jest obecnie stosunkowo słabsza, ale na południowym wschodzie sytuacja jest lepsza. Mimo różnic regionalnych, w większości regionów ceny spadają z miesiąca na miesiąc.

Co dalej?

Jednym z kluczowych pytań dla rynku mieszkaniowego w 2023 r. będzie to, gdzie będą kształtować się długoterminowe stopy procentowe. Stopy procentowe wzrosły w 2022 r. w związku z obawami o inflację, a Fed podnosi stopy krótkoterminowe.

Jednak od początku listopada długoterminowe stopy procentowe nieznacznie spadły. Jeśli tak się stanie, może to odpowiednio obniżyć długoterminowe koszty kredytów hipotecznych z obecnie podwyższonych poziomów. Jednak Fed jest stosunkowo „jastrzębi” w kwestii stóp procentowych, a jeśli Fed będzie bardziej agresywny w stosunku do zmian stóp procentowych w 2023 r., niż obecnie się spodziewano, może to oznaczać dalszy ból w kosztach kredytów hipotecznych.

Tak czy inaczej, jeśli skok stóp procentowych nie spadnie znacząco w 2023 r., czego rynki nie przewidują, koszty kredytów hipotecznych pozostaną wysokie w stosunku do niedawnej historii, wywierając ciągłą presję na przystępność cenową mieszkań i potencjalnie ceny domów.