Producenci domów twierdzą, że nadchodzi gwałtowny spadek, gdy kupujący się wycofują

Niegdyś gorący rynek mieszkaniowy stygnie w alarmującym tempie, a niektórzy deweloperzy twierdzą, że nadejdzie nowy rok tylko pogorszy się, gdy wyczerpią się nowe zamówienia.

Szybko rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych spowodowało, że niegdyś szaleni nabywcy domów deptali po piętach i martwili się o swoje potencjalne inwestycje i kondycję całej gospodarki.

„Jest ten klif, który dzieje się w styczniu”, powiedział Gene Myers, dyrektor generalny Thrive Homebuilders w rejonie Denver, który był jednym z najgorętszych rynków w latach poprzedzających pandemię i po jej zakończeniu.

Amerykańscy budowniczowie domów byli głównymi beneficjentami gospodarki Covid. Rekordowo niskie stopy procentowe, w połączeniu z rosnącym popytem ze strony konsumentów poszukujących większej przestrzeni życiowej, spowodowały gorączkę mieszkaniową, jakiej większość do tej pory nie widziała. Ceny domów wzrosły o ponad 40% w ciągu zaledwie dwóch lat, a producenci domów nie mogli wystarczająco szybko zrealizować zamówień. Zwolnili nawet sprzedaż, aby nadążyć. Wszystko się skończyło.

Według amerykańskiego spisu powszechnego we wrześniu liczba rozpoczętych budów dla domów jednorodzinnych spadła o prawie 19% rok do roku. Pozwolenia na budowę, które są wskaźnikiem przyszłej budowy, spadły o 17%. Grupa Pulte, jeden z największych producentów domów w kraju, poinformował, że wskaźnik rezygnacji wzrósł z 15% w drugim kwartale tego roku do 24% w trzecim.

Publiczni budowniczowie domów, którzy do tej pory zgłaszali zarobki, wykazali zaskakująco dobre wyniki, ale dzieje się tak dlatego, że wiele z nich opiera się na zaległościach dotyczących domów, które zostały objęte kontraktami zeszłej wiosny. To było zanim oprocentowanie kredytów hipotecznych przekroczyło 6%, a potem 7%.

Teraz budowniczowie przygotowują się na to, co będzie dalej. Myers powiedział, że bilans jego firmy jest obecnie niesamowicie mocny dzięki zaległościom w sprzedaży domów po wysokich cenach, ale przewidywał, że rynek będzie „brzydki” na początku przyszłego roku.  

„To zdecydowanie trudne lądowanie dla mieszkań” – powiedział. „Wszelka nadzieja na miękkie lądowanie naprawdę wyparowała zeszłej wiosny, kiedy stało się jasne, że nasi klienci, przyzwyczajeni do tak niskich oprocentowania kredytów hipotecznych, po prostu zastrajkują”.

Myers był obecny podczas ostatniego krachu na rynku mieszkaniowym, który był spowodowany wadliwym rynkiem kredytów hipotecznych, na którym prawie każdy, kwalifikowany lub nie, mógł uzyskać kredyt mieszkaniowy. Spowodowało to masowy bieg na mieszkania, oparty prawie wyłącznie na spekulacyjnym kupnie i sprzedaży przez inwestorów. Rozpoczęcia budowy domów jednorodzinnych spadły o oszałamiające 80% od stycznia 2006 r. do marca 2009 r., ale Myers zauważa, że ​​był to wolniejszy zwrot w porównaniu z tym, co dzieje się teraz.

„Myślę, że obserwujemy najbardziej gwałtowną zmianę na rynku w mojej karierze, a jestem już od jakiegoś czasu” – powiedział. „Nigdy nie widziałem, by sprzedaż po prostu się wyłączała, co dla nas miało miejsce w maju”.

Jeszcze pół roku temu liczba rozpoczętych budów jednorodzinnych wciąż rosła o 10% rok do roku. To było tuż przed tym, jak oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczęło naprawdę szybko skakać. Przejście od 10% rocznego wzrostu w budownictwie do 19% spadku w tym przedziale czasowym jest historycznie ostrym zwrotem.

Choć sprzedaż nowo wybudowanych domów spada, ceny wciąż są wyższe niż przed rokiem. Wiele z tego ma związek z wciąż zawyżonymi cenami robocizny i materiałów. Część siły cenowej może po prostu wskazywać, które domy się sprzedają, a mianowicie te droższe. Ale to też może się wkrótce zmienić.

Sheryl Palmer, dyrektor generalny firmy budowlanej z siedzibą w Arizonie Taylora Morrisona, który właśnie odnotował wysokie zyski za trzeci kwartał, powiedział, że nabywcy na poziomie podstawowym wyraźnie borykają się z problemami. Ale przyznała też, że nabywcy z wyższej półki również nie zalewają drzwi.

„Kiedy patrzymy na naszą przeprowadzkę i naszych nabywców stylu życia w ośrodku, absolutnie nadal mogą sobie pozwolić na zakup, ale emocjonalnie musisz mieć pewność siebie” – powiedział Palmer. w programie CNBC „Mad Money”" w piątek. „Nawet przy dzisiejszych stawkach, zarówno nasi FHA, jak i konwencjonalni nabywcy mają dużo miejsca, ale fakt, że mogą sobie na to pozwolić, nie oznacza, że ​​mają zaufanie, biorąc pod uwagę wszystko, co dzieje się w dzisiejszej gospodarce”.

Palmer powiedział analitykom na temat wyników firmy, że liczba nowych zamówień spadła „gwałtownie” we wrześniu i że spowolnienie jest odczuwalne w wielu różnych punktach cenowych, regionach geograficznych i grupach konsumentów. W rezultacie Taylor Morrison wycofuje się z inwestycji w grunty, zmniejszając tempo rozpoczynania nowych budów i oferując kupującym dodatkowe zachęty.

Według National Association of Home Builders sprzedaż nowo wybudowanych domów spadła poniżej poziomu sprzed pandemii we wrześniu, a odwołania są teraz dwukrotnie wyższe niż rok temu.

„Będzie to pierwszy rok od 2011 roku, w którym zaobserwujemy spadek liczby startów z jedną rodziną” – powiedział w komunikacie główny ekonomista NAHB, Robert Dietz. „Chociaż niektórzy analitycy sugerowali, że rynek mieszkaniowy jest teraz bardziej „zrównoważony”, prawda jest taka, że ​​stopa własności domów spadnie w nadchodzących kwartałach, ponieważ wyższe stopy procentowe i utrzymujące się podwyższone koszty budowy nadal wyceniają dużą liczbę potencjalnych nabywców. ”

Podaż nowo wybudowanych domów pozostaje na wysokim poziomie, w przeciwieństwie do istniejącego rynku domów, gdzie oferty wciąż są ograniczone. NAHB poinformowało, że jedna czwarta firm budowlanych obniża ceny.

I to jest wielka niewiadoma. Ceny spadają zarówno w przypadku nowych, jak i istniejących domów, ale analitycy są podzieleni co do tego, czy rzeczywiście pokażą spadki rok do roku i jak duże mogą być te spadki. Myers powiedział, że słyszał o 20% spadku cen nowych konstrukcji.

„Brzmi to naprawdę surowo, ale kiedy patrzyliśmy wstecz, ponieważ nasze koszty budowy wzrosły tak szybko, musimy tylko nieco ponad rok, aby być o 20% mniej niż teraz” – powiedział Myers. „Więc pomyśl o tym, że po prostu wrócimy do 2020 roku, nie brzmi tak szalenie jak 20% korekta ceny. Ale myślę, że to zdecydowanie musi się stać, jeśli chcemy odzyskać prędkość”.