Pożyczka pod zastaw domu a HELOC: Jaka jest różnica?

Pożyczka pod zastaw domu a HELOC: przegląd

Kredyty mieszkaniowe i linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC) to pożyczki zabezpieczone w domu pożyczkobiorcy. Kredytobiorca może zaciągnąć pożyczkę kapitałową lub linię kredytową, jeśli posiada sprawiedliwość w ich domu. Kapitał własny to różnica między tym, co jest należne od hipoteka kredytu i aktualnej wartości rynkowej domu. Innymi słowy, jeśli pożyczkobiorca spłacił swój kredyt hipoteczny do tego stopnia, że ​​wartość domu przekracza saldo niespłaconego kredytu, pożyczkobiorca może pożyczyć procent tej różnicy lub kapitału własnego, zazwyczaj do 85% kapitału własnego pożyczkobiorcy.

Ponieważ zarówno pożyczki pod zastaw domu, jak i HELOC wykorzystują Twój dom jako dodatkowy, zazwyczaj mają znacznie lepsze warunki oprocentowania niż pożyczki osobiste, karty kredytowe, I inne niezabezpieczony dług. To sprawia, że ​​obie opcje są niezwykle atrakcyjne. Jednak konsumenci powinni być ostrożni w korzystaniu z obu. Narastanie zadłużenia karty kredytowej może kosztować tysiące odsetek, jeśli nie możesz go spłacić, ale niemożność spłaty kredytu HELOC lub pożyczki pod zastaw domu może spowodować utratę domu.

Pożyczki pod zastaw domu dają kredytobiorcy ryczałt z góry, aw zamian muszą dokonywać stałych płatności przez cały okres spłaty pożyczki. Pożyczki pod zastaw domu również mają stałe stopy procentowe. I odwrotnie, HELOC pozwalają pożyczkobiorcy na wykorzystanie swojego kapitału w razie potrzeby do pewnego ustalonego limitu kredytowego. HELOCs mają zmienna stopa procentowa, a płatności zazwyczaj nie są stałe.

Zarówno pożyczki pod zastaw domu, jak i HELOC pozwalają konsumentom uzyskać dostęp do funduszy, które mogą wykorzystać do różnych celów, w tym konsolidacji zadłużenia i modernizacji domu. Istnieją jednak wyraźne różnice między pożyczkami pod zastaw domu a HELOC.

Pożyczka pod zastaw domu

Pożyczka pod zastaw domu to pożyczka terminowa udzielana przez pożyczkodawca pożyczkobiorcy w oparciu o kapitał własny w ich domu. Pożyczki pod zastaw domu są często określane jako drugie kredyty hipoteczne. Pożyczkobiorcy ubiegają się o ustaloną kwotę, której potrzebują, a jeśli zostaną zatwierdzone, otrzymują tę kwotę w formie ryczałtu z góry. Pożyczka pod zastaw domu ma stałą stopę procentową i ustalony harmonogram spłat przez cały okres pożyczki. A pożyczka pod zastaw domu nazywana jest również pożyczką ratalną pod zastaw domu lub pożyczką kapitałową.

Zabezpieczenie kredytu i warunki

Kapitał własny w twoim domu służy jako zabezpieczenie, dlatego nazywa się to drugim kredytem hipotecznym i działa podobnie do konwencjonalnego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Jednak w domu musi być wystarczająca ilość kapitału własnego, co oznacza, że ​​​​pierwszy kredyt hipoteczny musi być spłacony na tyle, aby zakwalifikować kredytobiorcę do pożyczki pod zastaw domu.

Kwota pożyczki zależy od kilku czynników, w tym łączny wskaźnik wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (CLTV). Zazwyczaj kwota pożyczki może wynosić od 80% do 90% wartości nieruchomości wycenionej wartości. Inne czynniki, które wpływają na decyzję kredytową pożyczkodawcy, obejmują to, czy pożyczkobiorca ma dobro Historia kredytowa, co oznacza, że ​​nie zalegają z płatnościami za inne produkty kredytowe, w tym pierwszą pożyczkę hipoteczną. Pożyczkodawcy mogą sprawdzić pożyczkobiorcę ocena kredytowa, który jest liczbową reprezentacją kredytobiorcy zdolność kredytowa.

Płatności i oprocentowanie

Oprocentowanie pożyczki pod zastaw domu jest stałe, co oznacza, że ​​nie zmienia się na przestrzeni lat. Ponadto płatności są stałe, równe kwoty przez cały okres pożyczki. Część każdej płatności trafia do odsetek i kwoty głównej pożyczki. Zazwyczaj okres pożyczki kapitałowej może wynosić od pięciu do 30 lat, ale długość okresu musi zostać zatwierdzona przez pożyczkodawcę. Bez względu na okres, kredytobiorcy będą mieli stabilne, przewidywalne miesięczne płatności do uregulowania przez cały okres pożyczki kapitałowej.

Linia kredytowa pod zastaw domu (HELOC)

HELOC to odnawialna linia kredytowa. Umożliwia pożyczkobiorcy zaciągnięcie pieniędzy w ramach linii kredytowej do ustalonego limitu, dokonanie płatności, a następnie ponowne wyciągnięcie pieniędzy.

W przypadku pożyczki pod zastaw domu pożyczkobiorca otrzymuje środki z pożyczki od razu, podczas gdy HELOC umożliwia pożyczkobiorcy skorzystanie z linii w razie potrzeby. Linia kredytowa pozostaje otwarta do końca jej okresu. Ponieważ pożyczana kwota może ulec zmianie , minimalne płatności pożyczkobiorcy również mogą ulec zmianie, w zależności od wykorzystania limitu kredytowego.

Zabezpieczenie kredytu i warunki

Podobnie jak pożyczka kapitałowa, HELOCs są zabezpieczone kapitałem własnym domu. Chociaż HELOC ma podobne cechy jak Karta kredytowa ponieważ oba są kredyt odnawialny linie, HELOC jest zabezpieczony aktywami (twój dom), podczas gdy karty kredytowe są niezabezpieczone. Innymi słowy, jeśli przestaniesz dokonywać płatności na HELOC, wyśle ​​Cię do domyślnym, możesz stracić swój dom.

HELOC ma zmienną stopę procentową, co oznacza, że ​​stopa może rosnąć lub maleć z biegiem lat. W rezultacie minimalna płatność może wzrosnąć wraz ze wzrostem stawek. Jednak niektórzy kredytodawcy oferują stałe oprocentowanie linii kredytowych pod zastaw domu. Ponadto stawka oferowana przez pożyczkodawcę – podobnie jak w przypadku pożyczki pod zastaw domu – zależy od Twojej zdolności kredytowej i tego, ile pożyczasz.

Okresy losowania i spłaty

Terminy HELOC składają się z dwóch części. Pierwszy to okres losowania, a drugi to okres spłaty. The okres losowania, w trakcie którego można wypłacić środki, może trwać 10 lat, a okres spłaty może potrwać kolejne 20 lat, co czyni HELOC 30-letnią pożyczką. Kiedy kończy się okres losowania, nie możesz już pożyczać pieniędzy.

W okresie losowania HELOC nadal musisz dokonywać płatności, które zazwyczaj są wyłącznie oprocentowane. W rezultacie wypłaty w okresie losowania są zazwyczaj niewielkie. Jednak spłaty stają się znacznie wyższe w trakcie okresu spłaty, ponieważ pożyczona kwota główna jest teraz uwzględniona w harmonogramie spłat wraz z odsetkami.

Należy zauważyć, że przejście od płatności wyłącznie odsetkowych do płatności pełnych, obejmujących kapitał i odsetki, może być sporym szokiem, a pożyczkobiorcy muszą zaplanować te zwiększone płatności miesięczne.

Kluczowe różnice

Pożyczki HELOC mogą być przydatne jako pożyczka na poprawę domu, ponieważ zapewniają elastyczność pożyczania tyle lub tyle, ile potrzebujesz. Jeśli okaże się, że potrzebujesz więcej pieniędzy, możesz je uzyskać z linii kredytowej — zakładając, że nadal jest dostępna — bez konieczności ponownego ubiegania się o kolejną pożyczkę hipoteczną.

Powinieneś zadać sobie jedno pytanie: Co to jest cel kredytu? Pożyczka pod zastaw domu to dobry wybór, jeśli dokładnie wiesz, ile potrzebujesz pożyczyć i jak chcesz wydać pieniądze. Po zatwierdzeniu masz gwarancję określonej kwoty, którą otrzymujesz w całości po zaciągnięciu pożyczki. W rezultacie pożyczki pod zastaw domu mogą pomóc w dużych wydatkach, takich jak opłacenie funduszu na studia dla dzieci, przebudowa lub konsolidacja zadłużenia.

I odwrotnie, HELOC to dobry wybór, jeśli nie jesteś pewien, ile będziesz musiał pożyczyć lub kiedy będziesz go potrzebować. Ogólnie rzecz biorąc, zapewnia stały dostęp do gotówki przez określony czas — czasami nawet do 10 lat. Możesz pożyczyć pieniądze na swoją linię, spłacić całość lub część, a następnie ponownie pożyczyć pieniądze później, o ile nadal trwa okres pobierania HELOC.

Jednak linia kredytowa jest odwołalna – podobnie jak karta kredytowa. Jeśli twoja sytuacja finansowa się pogorszy lub twój dom wartość rynkowa spadnie, wówczas pożyczkodawca może zdecydować o obniżeniu lub zamknięciu linii kredytowej. Tak więc, chociaż idea HELOC polega na tym, że możesz czerpać z funduszy, kiedy ich potrzebujesz, twoja zdolność dostępu do tych pieniędzy nie jest pewna.

Uwagi specjalne

Należy zauważyć, że uzyskanie HELOC może być trudniejsze w 2021 r.: w 2020 r. dwa główne banki – Wells Fargo i JPMorgan Chase – zamroziły nowe HELOC w wyniku pandemii koronawirusa. Inne banki mogą w przyszłości zablokować kredyt.

Początkowo istniało pewne zamieszanie dotyczące tego, czy właściciele domów będą w stanie odjąć odsetki od swoich pożyczek pod zastaw domu i HELOC na ich zeznaniach podatkowych po upływie Ustawa o obniżkach podatków i zatrudnieniu (TCJA). W przeciwieństwie do prawa, właściciele domów nie mogą odliczać odsetek od pożyczek pod zastaw domu i HELOC, chyba że fundusze są wykorzystywane do „kupowaćzbudować lub znacznie ulepszyć” swój dom, a pieniądze, które wydajesz na takie ulepszenia, muszą być wydane na nieruchomość, która służy jako kapitał własny dla pożyczki.

Innymi słowy, nie możesz już odliczać odsetek od tych pożyczek, jeśli wykorzystasz te pieniądze na opłacenie college'u swojego dziecka lub na wyeliminowanie zadłużenia. Prawo ma zastosowanie do lat podatkowych do 2025 r. Odliczenia są ograniczone do odsetek od kwalifikujących się pożyczek w wysokości 750,000 375,000 USD lub mniej (XNUMX XNUMX USD dla osoby, która jest w związku małżeńskim, składając osobno). Istnieją dodatkowe zasady, zwłaszcza jeśli masz również pierwszy kredyt hipoteczny, więc przed skorzystaniem z tego odliczenia skonsultuj się z ekspertem podatkowym.

Bottom Line

Pamiętaj, że tylko dlatego, że możesz pożyczyć pieniądze pod zastaw własnego domu nie oznacza, że ​​powinieneś. Ale jeśli zajdzie taka potrzeba, przy podejmowaniu decyzji o najlepszym sposobie pożyczania należy wziąć pod uwagę wiele czynników: sposób wykorzystania pieniędzy, co może się stać ze stopami procentowymi, długoterminowe plany finansowe i tolerancja na ryzyko i zmienne stawki.

Niektórzy ludzie nie czują się komfortowo ze zmienną stopą procentową HELOC i wolą pożyczkę pod zastaw domu, aby zapewnić stabilność i przewidywalność stałych płatności oraz wiedzieć, ile są winni.

Jeśli jednak nie masz pewności co do potrzebnej kwoty i nie masz nic przeciwko zmiennej stopie procentowej, najlepszym rozwiązaniem może być HELOC. Podobnie jak w przypadku każdego produktu kredytowego, ważne jest, aby nie przedłużyć się i pożyczyć więcej, niż możesz spłacić, ponieważ dom jest zabezpieczeniem pożyczki.