Nabywcy domów znajdują sposoby na złagodzenie rosnącego oprocentowania kredytów hipotecznych

Coraz więcej nabywców domów rozważa kredyty mieszkaniowe o niższym oprocentowaniu we wczesnych latach. Według Mortgage Bankers Association liczba wniosków o kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu podwoiła się w ciągu ostatnich trzech miesięcy.

Przez większą część lat 2020 i 2021 ultraniskie oprocentowanie kredytów hipotecznych pomogło Amerykanom zrównoważyć gwałtowny wzrost cen domów. Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego na 30 lat po raz pierwszy spadł poniżej 3%. w lipcu 2020 r., po czym na początku 2.65 r. osiągnęły najniższy poziom 2021%. 

Wszystko zmieniło się w tym roku. Wycofywanie się Rezerwy Federalnej z rynku obligacji hipotecznych pomogło podnieść stawki kredytów mieszkaniowych o blisko 2 punkty procentowe od początku stycznia, co stanowi najwyższy wzrost od dziesięcioleci. Prawdopodobnie wzrosną one jeszcze bardziej, jeśli Fed będzie nadal podnosił swoją stopę referencyjną przez cały rok, zgodnie z oczekiwaniami. 

Potencjalni nabywcy, którym na początku wyszukiwania podano stawki znacznie poniżej 4%, obecnie spotykają się ze stawkami bliższymi 6% niż 5%. Próbują się dostosować. 

„To trochę tak, jakby dać dziecku na jakiś czas cukier, a potem go zabrać” – stwierdziła

Ralph McLaughlin,

główny ekonomista w Kukun, firmie zajmującej się danymi dotyczącymi nieruchomości. „Chcą wiedzieć, czy zostanie im to odebrane na zawsze i czy będą mogli żyć z rzeczy, które nie są cukrem”.

Coraz więcej nabywców domów decyduje się na uiszczanie opłat w celu zabezpieczenia niższych stawek w formie umów blokujących stawki i punktów rabatowych. Kredytobiorca może kupić punkty po kursie 1% wartości kredytu hipotecznego; każdy punkt obniża stawkę o ułamek punktu procentowego. 

Według szacunków Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, w kwietniu kredytobiorcy płacili średnio 3,134 dolarów z tytułu punktów rabatowych i kosztów udzielenia kredytu. To o 31% więcej niż rok wcześniej.

Kiedy w zeszłym roku Paul Egbele wszedł na rynek, notowano kurs na poziomie blisko 2.5%. Jednak ukończenie budowy domu w Red Oak w Teksasie, który miał zamknąć jesienią ubiegłego roku, przesunęło się do maja. 

Zablokował stopę procentową na poziomie 3.5% w lutym, tuż przed rozpoczęciem gwałtownego wzrostu stóp procentowych. Po upływie 60-dniowego okresu blokady w kwietniu spłacił pożyczkodawcy,

JPMorgan Chase

& Co., około 1,700 dolarów za przedłużenie do początku maja. 

Pan Egbele, który prowadzi internetową sprzedaż obuwia, również zdecydował się zapłacić około 4,600 dolarów za punkty rabatowe, aby obniżyć swoją stawkę do 3.25%. 

Jego miesięczne raty kredytu hipotecznego są o około 500 dolarów niższe, niż byłyby, gdyby spadła na niego dzisiejsza średnia stopa procentowa powyżej 5%.

„Nadal byłoby mnie na to stać, ale byłbym zły” – powiedział pan Egbele.

W firmie pożyczkowej Neat Loans w pierwszym kwartale około 75% klientów zdecydowało się zapłacić za punkty rabatowe, w porównaniu z niecałymi 20% rok temu. 

„W pewnym sensie biorą leki i płacą jednorazowo, aby wrócić do stanu sprzed 30 dni” – powiedział

Tom Fury,

współzałożyciel firmy z siedzibą w Boulder w stanie Kolorado.

Jareda Hansena,

agent nieruchomości w hrabstwie Salt Lake w stanie Utah powiedział, że wyższe stawki wypchnęły w tym roku z rynku około 15 potencjalnych klientów. Niektórzy z tych, których nadal stać na zakup, szukają kredytów hipotecznych o niższym oprocentowaniu początkowym, które resetują się za pięć, siedem lub 10 lat.

Według Bankrate.com średnie oprocentowanie regulowanych kredytów hipotecznych w zeszłym tygodniu wahało się od 3.69% do 5.03%, w zależności od warunków kredytu. W tym samym okresie średnia stopa oprocentowania 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na stronie internetowej wyniosła 5.22%.

Dzisiejsze ARM różnią się od tych, które stały się niezwykle popularne przed kryzysem finansowym w 2008 roku. Następnie ARM przyciągnęły pożyczkobiorców obniżonymi stopami procentowymi, które po roku lub dwóch poszybowały w górę, obciążając właścicieli domów opłatami, na które nie mogli sobie pozwolić. Według Urban Institute, w szczytowym okresie w 2005 r., kredyty o zmiennym oprocentowaniu stanowiły blisko 50% wszystkich wydanych kredytów hipotecznych.

„Po prostu nie były one regulowane” – powiedział

Guy Cecala,

dyrektor naczelny Inside Mortgage Finance.

Przepisy wprowadzone po kryzysie wzmocniły ochronę kredytobiorców. Kredytodawcy nie mogą już oferować krótkoterminowych stawek zwiastunowych, a istnieją ograniczenia dotyczące tego, o ile stopy mogą wzrosnąć. Aby się zakwalifikować, wnioskodawcy muszą być w stanie spłacić kredyt hipoteczny po stopach znacznie wyższych od stawki początkowej. ARM prawie zniknęły; Według Urban Institute w styczniu stanowiły one zaledwie 1.7% nowych kredytów hipotecznych.

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu nadal niosą ze sobą ryzyko: jeśli kredytobiorca nie będzie w stanie sprzedać lub refinansować kredytu zgodnie z planem przed możliwą podwyżką oprocentowania, miesięczne płatności mogą pochłonąć znacznie większą część dochodu. 

Według danych Banku Rezerw Federalnych w Atlancie, miesięczne spłaty kredytu hipotecznego są już na najniższym poziomie od sierpnia 2008 roku. Średnie amerykańskie gospodarstwo domowe potrzebowało w lutym 34.9% swoich dochodów na pokrycie płatności za dom po średniej cenie. To wzrost w porównaniu z 29.2% rok wcześniej.

Dwa miesiące temu pożyczkodawca hipoteczny Alexii Martin powiedział, że ona i jej chłopak kwalifikują się do oprocentowania wynoszącego 3.5%. Ale dom, który budują w Charlotte w Karolinie Północnej, będzie gotowy dopiero we wrześniu, kiedy spodziewają się wyższych stawek. 

Obserwując stały wzrost stóp procentowych w ciągu ostatnich dwóch miesięcy, para zdecydowała się uiścić opłatę za blokadę stopy procentowej w wysokości 4,500 dolarów, aby pod koniec kwietnia utrzymać stopę na poziomie 5.5%. 

„Nie podoba mi się 5.5%, ale dobrze się z tym czuję, bo wiem, że później będą wyższe” – powiedziała pani Martin.

Napisz do Orli McCaffrey pod adresem [email chroniony]