Oto, gdzie mogą się rozprzestrzenić problemy na rynku nieruchomości w Chinach

PEKIN – chińskie problemy z nieruchomościami mogą rozprzestrzenić się na inne główne sektory, jeśli problemy będą się utrzymywać – a trzy konkretne firmy są najbardziej narażone, według agencji ratingowej Fitch.

Od zeszłego roku inwestorzy obawiają się, że problemy finansowe chińskich deweloperów mogą rozprzestrzenić się na resztę gospodarki. W ciągu ostatnich dwóch miesięcy odmowa spłaty kredytów hipotecznych przez wielu nabywców domów ponownie wysunęła na pierwszy plan problemy deweloperów — podczas gdy wzrost gospodarczy Chin zwalnia.

„Jeśli nie dojdzie do terminowej i skutecznej interwencji politycznej, niepokoje na rynku nieruchomości przedłużą się i będą miały wpływ na różne sektory w Chinach poza bezpośrednim łańcuchem wartości sektora nieruchomości” – powiedzieli analitycy Fitch w poniedziałkowym raporcie.

W takim scenariuszu warunków skrajnych Fitch przeanalizował wpływ w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy na ponad 30 rodzajów przedsiębiorstw i jednostek rządowych. Firma znalazła trzy najbardziej narażone na problemy z nieruchomościami:

1. Firmy zarządzające aktywami

Firmy te „posiadają znaczną ilość aktywów, które są zabezpieczone zabezpieczeniami związanymi z nieruchomościami, co sprawia, że ​​są bardzo narażone na przedłużające się problemy na rynku nieruchomości” – czytamy w raporcie.

2. Inżynieria, firmy budowlane (niepaństwowe)

„Ogólnie sektor znajduje się w trudnej sytuacji od 2021 r. … Nie mają przewagi konkurencyjnej w zakresie ekspozycji projektów infrastrukturalnych lub dostępu do finansowania w porównaniu z ich odpowiednikami [związanymi z rządem]” – czytamy w raporcie.

3. Mniejsi producenci stali

„Wielu z nich od kilku miesięcy działa ze stratą i może napotkać problemy z płynnością, jeśli chińska gospodarka pozostanie słaba, zwłaszcza biorąc pod uwagę wysoką dźwignię finansową w tym sektorze” – czytamy w raporcie.

Fitch powiedział, że budownictwo odpowiada za 55% popytu na stal w Chinach.

Spowolnienie na rynku nieruchomości obniżyło już szersze wskaźniki ekonomiczne, takie jak inwestycje w środki trwałe i komponent sprzedaży mebli w sprzedaży detalicznej.

Oficjalne dane pokazują, że sprzedaż mieszkań spadła w pierwszym półroczu tego roku o 32% w porównaniu z rokiem poprzednim, wskazał Fitch. W raporcie cytowano badania branżowe, które wskazują, że 100 największych deweloperów prawdopodobnie odnotowało jeszcze gorsze wyniki – sprzedaż spadła o 50%.

Podczas gdy podstawowy przypadek Fitch zakłada, że ​​sprzedaż nieruchomości w Chinach powróci do wzrostu w przyszłym roku, analitycy ostrzegają, że „pogorszenie zaufania nabywców domów może zatrzymać tempo ożywienia sprzedaży, które widzieliśmy w maju i czerwcu”.

Od końca czerwca wielu nabywców domów zawiesiło spłatę kredytów hipotecznych, aby zaprotestować na opóźnienia budowy mieszkań, za które już zapłacili, wprowadzając przyszłej sprzedaży deweloperów i ważnym źródłem ryzyka przepływów pieniężnych. Deweloperzy w Chinach zazwyczaj sprzedają domy przed ich wykończeniem.

„Fich uważa, że ​​niedawny wzrost liczby nabywców domów, którzy wstrzymują spłatę kredytów hipotecznych w związku z wstrzymanymi projektami, podkreśla potencjał pogłębienia chińskiego kryzysu nieruchomości, ponieważ spadek zaufania może zahamować ożywienie sektora, które w końcu odbije się na krajowej gospodarce” – czytamy w raporcie.

Analiza dostarczona przez Fitch generalnie wykazała, że ​​duże i powiązane z rządem centralnym przedsiębiorstwa były mniej podatne na pogorszenie stanu nieruchomości niż mniejsze firmy lub te powiązane z samorządami lokalnymi.

Fitch powiedział, że wśród banków małe i regionalne banki — odzwierciedlające około 30% aktywów systemu bankowego — są narażone na większe ryzyko. Agencja ratingowa zauważyła jednak, że ogólne ryzyko dla chińskich banków może wzrosnąć, jeśli władze znacznie złagodzą wymogi dotyczące udzielania pożyczek deweloperom, którzy mają kłopoty.

W raporcie stwierdzono, że firmami najmniej narażonymi na problemy z nieruchomościami byli ubezpieczyciele, firmy produkujące żywność i napoje, operatorzy sieci energetycznych i krajowe firmy naftowe.

Chińscy deweloperzy znaleźli się pod zwiększoną presją około dwa lata temu, kiedy Pekin zaczął zwalczać duże uzależnienie firm od zadłużenia w celu rozwoju.

Liczby, takie jak wskaźnik pustostanów, dają poczucie, jak duże są problemy z nieruchomościami.

Według raportu Beike Research Institute, chińskiego giganta sprzedaży i wynajmu nieruchomości Ke Holdings, wskaźnik pustostanów w Chinach wynosił średnio 12% w 28 głównych miastach.

Według raportu jest to drugie miejsce na świecie po Japonii i wyższe niż wskaźnik pustostanów w USA wynoszący 11.1%.

Jeśli istnieją silne oczekiwania na spadek cen domów, te puste mieszkania mogą zwiększyć nadpodaż na rynku – i ryzyko większych spadków cen, czytamy w raporcie.

W tym roku wiele samorządów zaczęło łagodzić ograniczenia dotyczące kupowania domów, próbując wesprzeć sektor nieruchomości.

Ale nawet przy ostatnich protestach hipotecznych, Pekin jeszcze nie ogłosił wsparcia na dużą skalę.

„Nawet jeśli władze będą agresywnie interweniować, istnieje ryzyko, że nowi nabywcy domów nadal nie zareagują na to pozytywnie, zwłaszcza jeśli ceny domów nadal spadają, a ogólne perspektywy gospodarcze są zachmurzone przez globalną apatię gospodarczą” – powiedział Fitch Ratings w oświadczeniu dla CNBC. .

Fitch podkreślił, że do stworzenia scenariusza warunków skrajnych przedstawionego w raporcie potrzebna jest seria zdarzeń, a nie tylko jedno.

Analitycy stwierdzili, że jeśli słabe nastroje na rynku utrzymają się do końca tego roku, w przyszłym roku może to mieć negatywny wpływ na analizowane branże.