Oto, ile 40-letni kredyt hipoteczny zaoszczędziłby Ci każdego miesiąca w porównaniu z 30-letnim kredytem. I ostateczny koszt.

Poniżej znajduje się przykład tego, jak mogą wyglądać spłaty kredytu w przypadku 40-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu w porównaniu z typowymi pożyczkami na 30 i 15 lat.

Jacob Passy wyjaśnił, że dyskusje toczące się pomiędzy agencjami rządowymi na temat 40-letnich kredytów hipotecznych skupiały się dotychczas na modyfikacjach kredytów dla kredytobiorców mających trudności ze spłatą, aby zapewnić bieżące spłaty. Może to jednak wskazać drogę do szerokiej akceptacji i dostępności kredytów na 40 lat dla wszystkich nabywców domów.

Czytać: Naprawdę kredyt hipoteczny na 40 lat? Jeden z urzędników Fed uważa, że ​​to dobry pomysł. Inni jednak twierdzą, że to ryzykowna propozycja.

Stany Zjednoczone mają niezwykle płynny rynek kredytów hipotecznych, na którego czele stoi Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
i Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
które kupują zdecydowaną większość nowych kredytów, pakują je i sprzedają inwestorom papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Dwaj giganci kredytów hipotecznych, obaj objęci w 2008 r. rządowym nadzorem konserwatorskim, ustalają standardy gwarantowania kredytów dla kupowanych przez siebie kredytów. Obydwa brali już udział w programach mających na celu modyfikację istniejących kredytów hipotecznych na okres 40 lat dla kredytobiorców mających trudności z ich spłacaniem i obaj zostaliby zaangażowani, gdyby kredyty 40-letnie stały się powszechnie dostępne dla nabywców domów.

Potencjalne zalety kredytu na 40 lat

Oczywistą potencjalną zaletą kredytu na 40 lat jest niższa miesięczna rata. Zanim dokonamy porównania okresów kredytowania, oto wykres z Banku Rezerw Federalnych w St. Louis, pokazujący zmiany średnich cen sprzedaży domów w USA od 1970 roku:

Najnowsze szacunki Fed z St. Louis dotyczące mediany cen sprzedaży domów w USA zostały opublikowane 26 stycznia i wynosiły 408,100 2007 dolarów i nasze przykłady opierają się na tej liczbie. Wielodziesięcioletni wykres pokazuje wiele cofnięć rynku, w tym długie i bolesne od pierwszego kwartału 2009 r. do pierwszego kwartału XNUMX r., ale poza tym kierunek wykresu jest całkiem jasny, szczególnie biorąc pod uwagę długość większości kredytów hipotecznych pożyczki.

Pomijając specjalne programy dla pożyczkobiorców o niskich dochodach, które mogą mieć niskie wymagania dotyczące wkładu własnego, w naszych przykładach założono 20% zaliczkę w wysokości 81 620 USD dla kwoty pożyczki wynoszącej 326,480 XNUMX USD.

Krajowa średnia cena może nie mieć zastosowania do obszaru, w którym chcesz kupić dom, ale powinna dobrze służyć do zilustrowania różnic w warunkach kredytu i pokazania, jak zmienia się w czasie stosunek spłat kredytu do kwoty głównej i odsetek.

Stopy procentowe i amortyzacja spłat kredytów

Ponieważ obecny rynek finansowania kredytów hipotecznych w USA jest zdominowany przez 30-letnie i 15-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, porównamy oba te kredyty z hipotetycznym kredytem na 40 lat. Dostępne są również kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu. Mają one jednak różne początkowe stałe okresy.

Duży ruch: Oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi ponad 4.5% — oto, co powinni wiedzieć nabywcy domów

Warto także wziąć pod uwagę, że pomimo niedawnego wzrostu stóp procentowych, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych nadal utrzymuje się na historycznie niskim poziomie.

Oto wykres Freddiego Maca przedstawiający zmiany oprocentowania 30-letnich kredytów hipotecznych od kwietnia 1971 r., z kredytami 15-letnimi dodanymi w 1991 r. i regulowanymi oprocentowaniem kredytów dodanymi w 2005 r.:

Według ankiety Freddiego za tydzień zakończony 31 marca 2022 r. średnie oprocentowanie kredytu na 30 lat wyniosło 4.67%, a średnie oprocentowanie kredytu na 15 lat – 3.83%.

Poniższe przykłady płatności nie uwzględniają opłat ani punktów początkowych ani innych opłat za różne usługi w procesie udzielania pożyczki. Spłaty pożyczki nie obejmują również podatków od nieruchomości i składek ubezpieczeniowych, które są zazwyczaj deponowane i pobierane przez podmiot obsługujący pożyczkę jako część całkowitej miesięcznej płatności.

W przypadku pożyczki na 40 lat stosujemy tę samą stopę procentową, co w przypadku pożyczki na 30 lat. Jednym z powodów jest to, że nie jest dostępna żadna średnia dla 40-letniego rynku zakupów domów lub refinansowania, który tak naprawdę jeszcze nie istnieje.

Innym powodem jest to, że pożyczka na 40 lat niekoniecznie będzie miała wyższą stopę procentową niż pożyczka na 30 lat. (Według stanu na 1 kwietnia rentowność 20-letnich amerykańskich obligacji skarbowych
TMUBMUSD 20Y,
2.618%
wyniósł 2.59% i był wyższy od rentowności 2.44-letnich obligacji skarbowych wynoszącej 30%
TMUBMUSD 30Y,
2.457%.
)

Amortyzacyjna spłata pożyczki to taka, która spłaca saldo główne pożyczki w okresie trwania pożyczki. Zatem początkowe spłaty pożyczki są mocno ważone odsetkami, a płatności pod koniec pożyczki są silnie ważone kwotą główną.

Oto porównanie miesięcznych spłat kapitału i odsetek w przypadku naszego hipotetycznego 40-letniego kredytu hipotecznego oraz 30-letnich i 15-letnich kredytów w wysokości 326,480 20 USD, w oparciu o 408,100% zaliczkę na zakup domu w wysokości XNUMX XNUMX USD, czyli średnią cenę krajową według najnowsze dane dostępne z St. Louis Fed:

Wszystkie kwoty w dolarach zostały zaokrąglone.

W tabeli znajdują się porównania całkowitych odsetek zapłaconych przez cały okres trwania każdego kredytu. Oczywiście suma odsetek jest wyższa w miarę wydłużania się warunków. Istnieją jednak także porównania dotyczące pierwszych pięciu i pierwszych dziesięciu lat spłaty odsetek od każdej pożyczki oraz porównania kwoty kapitału własnego zgromadzonego w ciągu pierwszych pięciu i dziesięciu lat, łącznie z zaliczką.

W tym przykładzie kwota odsetek płaconych przez okres 40-letniej pożyczki przekroczyłaby kwotę pożyczki. To prawie podwojenie ceny domu.

Można również zauważyć, że w przypadku pożyczki na 15 lat po 70 latach zgromadziłbyś kapitał własny w wysokości prawie 10% ceny zakupu.

Zalety i wady

Najniższa miesięczna spłata pożyczki na 40 lat wynosi 1,504 USD. Oznacza to jednak „oszczędności” w wysokości zaledwie 183 dolarów miesięcznie z 30-letniej pożyczki. Biorąc pod uwagę całkowitą cenę domu w tym przykładzie, wydłużenie okresu pożyczki o kolejne 10 lat wydaje się wysoką ceną za obniżenie płatności o mniej niż 200 dolarów miesięcznie.

Łatwo powiedzieć, że dla kogoś, kto kupuje dom, 40-letni kredyt nie wydaje się być tak dobrą ofertą. Ale dla właściciela domu mającego trudności z spłatą miesięcznych płatności, któremu zaoferowano modyfikację kredytu na 40 lat, niższa płatność może mieć ogromne znaczenie.

Porównanie liczb 30-letnich i 15-letnich jest bardziej ekstremalne. Miesięczna spłata pożyczki na 15 lat jest wyższa o 700 USD. Niektórych nabywców domów stać na wyższą opłatę. Zaletą pożyczki na 15 lat jest to, że całkowite odsetki za pożyczkę wynoszą 103,218 289 USD w porównaniu z 970 30 USD w przypadku pożyczki na XNUMX lat. Wydaje się, że piętnaście lat mija szybko, a zaprzestanie płacenia jest ekscytującym uczuciem.

Możesz przeprowadzać własne porównania kredytów 15-letnich i 30-letnich, a także innych okresów i kredytów o zmiennym oprocentowaniu, korzystając z narzędzia MarketWatch kalkulator hipoteczny.

Kontrargumentem dla pożyczki na 15 lat może być utrata szans. Kredyt na 30 lat jest oprocentowany na poziomie 4.67% i można się spodziewać, że w dłuższej perspektywie przyniesie znacznie wyższą stopę zwrotu z szeroko zakrojonej inwestycji na giełdzie. Nasuwa się jednak pytanie, czy 700 dolarów miesięcznych środków uwolnionych w ramach 30-letniej pożyczki zostanie zainwestowanych. Kuszące może być wydanie tych pieniędzy na droższy pojazd, niż kupiłbyś w innym przypadku.

Decyzja o zakupie domu oraz decyzja o okresie kredytu muszą uwzględniać potrzeby rodziny, w tym przestrzeń, oszczędzanie i inwestowanie na emeryturę i edukację, a także niezliczone wydatki gospodarstwa domowego.

Kupujący dom powinien przynajmniej zrozumieć, jak działają różne rodzaje pożyczek.

Głębsze zagłębianie się w amortyzację

Analiza rozbicia amortyzacji to kolejny sposób zilustrowania, ile płacisz za finansowanie domu. Na przykład w przypadku pożyczki na 30 lat odsetki stanowią 1,271 USD pierwszej miesięcznej płatności wynoszącej 1,687 USD (ponownie kwota jest zaokrąglona). Oto porównanie głównej części miesięcznej spłaty kredytu dla trzech rodzajów pożyczek w pierwszym miesiącu i później:

Łącznie tabele pokazują, o ile szybciej saldo kredytu jest spłacane (lub zwiększany kapitał własny) przy krótszych okresach kredytowania.

Ostatnie przemyślenia i ostrzeżenie

Kupując dom – zwłaszcza pierwszy – wszystko musi być na stole. Długoterminowa dyskusja powinna obejmować wszystkie główne cele i potrzeby finansowe, w tym oszczędzanie na emeryturę, edukację, przyszłe wydatki na leczenie, a nawet to, które samochody osobowe, ciężarowe lub SUV-y planujesz lub musisz kupić. Możesz także dokładnie przyjrzeć się wstępnemu szacunkowi, ile miejsca potrzebujesz. Ile z tego jest na przechowywanie? Co przechowujesz? Jeśli przechowujesz mniej, możesz zapłacić mniej.

Zakupy pojazdów są zazwyczaj finansowane i dla wielu par mogą obejmować miesięczne płatności zbliżone do miesięcznych spłat kredytu mieszkaniowego. Dlatego konieczne jest uważne spojrzenie w lustro. Kupując pojazd, należy wziąć pod uwagę wiele różnych potrzeb, w tym pracę – możesz potrzebować drogiej ciężarówki. Może się też zdarzyć, że będziesz musiał pokazać się, jak jeździ ładnym, najnowszym modelem samochodu, aby zrobić dobre wrażenie, na przykład jeśli sprzedajesz nieruchomość.

Jednak niektórym osobom może się udać opóźnić zakup nowego pojazdu, co może złagodzić presję przy podejmowaniu decyzji dotyczącej finansowania domu na wiele dekad.

Ostrzeżenie o wstrząsach

Podatki od nieruchomości są obliczane na różne sposoby, w zależności od stanu, w którym mieszkasz. W niektórych stanach podatki opierają się na cenie sprzedaży domu lub aktualnych szacunkach wartości domu dokonanych przez rzeczoznawcę podatkowego, przy czym roczne podwyżki są prawdopodobnie ograniczone do niskich wartości procentowych. Może to oznaczać, że kupujący dom zapłaci znacznie wyższy podatek od nieruchomości niż płacił sprzedawca.

Na początku procesu podejmowania decyzji o zakupie domu pamiętaj o oszacowaniu wysokości podatków od nieruchomości, zamiast polegać na szacunkach pożyczkodawcy lub firmy tytułowej, które mogą opierać się na ubiegłorocznych podatkach od nieruchomości. Aby uzyskać pomoc w przygotowaniu szacunków, możesz skontaktować się z rzeczoznawcą majątkowym hrabstwa.

Innym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę, jest ubezpieczenie domu, obejmujące dodatkowe ubezpieczenie, które może być wymagane, jeśli znajdujesz się w strefie powodziowej lub na obszarze narażonym na inne zagrożenia, takie jak huragany. Jeśli na przykład przeprowadzasz się na południe ze stanu na północnym wschodzie lub środkowym zachodzie, możesz napotkać znacznie inny – i znacznie droższy – rynek ubezpieczeń niż dotychczas.