Czy nieruchomości lub giełda radziły sobie lepiej w przeszłości?

Przez większą część historii Stanów Zjednoczonych – a przynajmniej jeśli chodzi o wiarygodne informacje – ceny mieszkań rosły tylko nieznacznie bardziej niż poziom inflacji w gospodarce. Dopiero w latach 1990–2006, zwanym Wielkim Umiarkowaniem, stopy zwrotu z nieruchomości mieszkaniowych dorównywały stopom na giełdzie. Giełda konsekwentnie notuje więcej wzrostów i spadków niż rynek mieszkaniowy, ale notuje też lepsze ogólne zwroty.

Wszelkie wyniki uzyskane z porównania względnych wyników akcji i cen nieruchomości zależą od badanego okresu. Badanie zwrotów pochodzących wyłącznie z XXI wieku wygląda zupełnie inaczej niż zwrotów obejmujących większość lub cały XX wiek.

Dowody historyczne

Wiarygodne dane na temat wartości nieruchomości w USA przed latami dwudziestymi XX wieku były stosunkowo niejasne. Według indeksu mieszkaniowego Case-Shillera średnia roczna stopa zwrotu z mieszkania wzrosła o 1920% w latach 3.7–1928. W tym samym czasie akcje zwróciły się o 2013% w ujęciu rocznym.

Aprecjacja indeksu Dow Jones Industrial Average (DJIA) skorygowana o inflację w tym samym okresie 84 lat wyniosła 1.9% rocznie. Na przestrzeni czasu różnica ta przełożyła się na pięciokrotnie lepsze wyniki na giełdzie.

Niewielu jest jednak inwestorów z 84-letnim horyzontem inwestycyjnym. Weźmy inny okres: 38 lat między 1975 a 2013 rokiem. Inwestycja 100 dolarów w przeciętny dom (według indeksu cen domów Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA)) w 1975 wzrosłaby do około 500 dolarów do 2013 roku. Podobna inwestycja w indeks S&P 100 o wartości 500 dolarów w tym okresie wzrosłaby do około 2,000 dolarów.

Jabłka i Pomarańcze

Choć zarówno ceny akcji, jak i ceny mieszkań odzwierciedlają wartość rynkową aktywów, nie należy porównywać domów i akcji wyłącznie pod kątem zysków rynkowych.

Akcje reprezentują udziały własnościowe w spółce notowanej na giełdzie. Nie są to aktywa materialne, fizyczne i nie służą żadnej innej funkcji niż przechowywanie wartości i płynny instrument zabezpieczający. Chociaż istnieją powody, aby sądzić, że cały rynek akcji z biegiem czasu będzie zyskiwał na wartości realnej (a nie nominalnej), nie ma powodów, aby sądzić, że pojedyncza akcja powinna rosnąć w nieskończoność.

Nieruchomości to nie akcje. Niektórzy spekulują cenami nieruchomości, ale nieruchomości komercyjne i mieszkalne pełnią wymierne funkcje. Ludzie mieszkają w domach i apartamentowcach. Firmy działają w oparciu o nieruchomości komercyjne. Własność fizyczna ma wartość samą w sobie.

Wprowadza to dwa sprzeczne zjawiska. Z jednej strony istniejące struktury nieruchomości powinny w naturalny sposób tracić z biegiem czasu wartość w wyniku zużycia i amortyzacji. Niemodyfikowany dom nie ma powodu, aby z czasem zyskiwał na wartości; wszystkie podłogi, sufity, urządzenia i izolacja starzeją się i stają się mniej wartościowe.

Z drugiej strony, przeciętne domy wybudowane w 2015 r. były prawdopodobnie lepsze od przeciętnych domów wybudowanych w 1915 r. Chociaż istniejące budynki nie powinny zyskiwać na wartości, nowe konstrukcje powinny być bardziej wartościowe ze względu na ich ulepszenia strukturalne i funkcjonalne.