Limity pożyczek GSE przekraczają teraz 1 milion USD

Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) świeżo ogłoszone zgodne limity pożyczkowe GSE po raz pierwszy przekroczą 1 milion dolarów. Mówiąc prostym językiem, to ogłoszenie oznacza, że ​​w 2023 roku Fannie MaeFNMA
a Freddie Mac po raz pierwszy będzie mógł kupować kredyty hipoteczne na dom o wartości przekraczającej 1 milion dolarów.

Ta nowa wyższy limit w wysokości 1,089,300 XNUMX XNUMX USD będzie miał zastosowanie tylko do rynków o „wysokich kosztach”., ale limity pożyczek GSE rosną we wszystkich obszarach. Większość obszarów geograficznych Stanów Zjednoczonych będzie miała limity kredytowe w wysokości 726,000 2023 USD w XNUMX r., z 647,200 2022 USD w XNUMX r. (Dla przypomnienia FHA ma podobnie wysokie limity kredytowe.)

Każdy, kto myśli: „Te liczby wydają się strasznie wysokie”, jest na dobrej drodze.

Nawet „zwykły” limit 726,000 455,000 USD znacznie przekracza XNUMX XNUMX USD, (obecnie podwyższona) mediana ceny sprzedaży domów w Stanach Zjednoczonych. Tak więc te wysokie limity są jedną z luk w historii opowiadanej przez tych, którzy upierają się, że federalna polityka mieszkaniowa polega na pomaganiu biednym ludziom w znalezieniu domów, a nie na maksymalizacji liczby kredytów hipotecznych, które może wystawić branża finansowa.

Pozwalać federalne wsparcie dla kredytów hipotecznych na domy wakacyjne, drugie domy, nieruchomości inwestycyjne i refinansowanie wypłaty, a także dla kupujących „po raz pierwszy”, którzy poprzednio posiadane domy i dla tych, którzy zarabiają ponadprzeciętny dochód, to tylko kilka takich dziur. Ale odradzam.

Te limity kredytowe powinny były być systematycznie zmniejszane przez ostatnie dwie dekady wraz z podwyższeniem g-opłaty które postawiłoby wszystkie obszary geograficzne na tym samym poziomie. Brak zmiany tego systemu oznaczał, że wraz ze wzrostem cen domów, federalne wsparcie dla kredytów hipotecznych wzrosło wraz z nimi, napędzając w ten sposób dalszy wzrost cen.

Bardzo niewielu urzędników państwowych nawet przyznało się do tego problemu.

Niezależnie od tego przekroczenie progu miliona dolarów powinno przynajmniej zwrócić uwagę na ten problem polityczny. Raport The Wall Street Journal wydaje się pełen nadziei „Wyższe limity prawdopodobnie wznowią debatę na temat tego, jak duża hipoteka jest zbyt duża, aby mogła być wspierana przez rząd”. Ale tak naprawdę nie było zbyt wielu debat w ciągu ostatnich 15 lat.

W najlepszym razie kilku członków Kongresu z „kosztownych” obszarów kraju – jest około 100 takich powiatów w ponad tuzinie stanów wniosła uznał problem i wezwał do wyższych opłat G zamiast niższych limitów. Wskazówki tego nie-debata pojawiła się w ostatnim wydaniu byłego dyrektora FHFA, Eda DeMarco komentarze do Wall Street Journal:

Może limit kredytowy faktycznie przekraczający 1 milion dolarów zwróci czyjąś uwagę i przynajmniej sprowokuje bardzo potrzebną dyskusję polityczną na temat śladu rządu na rynku kredytów hipotecznych.

DeMarco ma rację. Dyskusja is bardzo potrzebne. Niestety, w ciągu ostatnich kilku dekad nie poczyniono prawie żadnych postępów na tym froncie. Niezależnie od tego, która partia polityczna kontrolowała Kongres lub Biały Dom, urzędnicy rządowi stale zwiększali zasięg federalny na rynku kredytów hipotecznych.

Na przykład rząd zdominował wtórny rynek kredytów hipotecznych od czasu kryzysu finansowego w 2008 r., a GSE nadal są pod opieką rządu. Niewielu jednak pamięta, że ​​przed kryzysem sytuacja niewiele się różniła. Z 1996 do 2007, roczny udział Fannie i Freddie w rynku całkowitych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS) wynosił średnio 60 procent, tylko o około 10 punktów procentowych mniej niż udział pokryzysowy.

Chociaż ten rodzaj udziału w rynku wydaje się nikomu nie przeszkadzać w Waszyngtonie, Karta Fannie stanowi, że ich operacje na rynku wtórnym „powinny być prowadzone na takich warunkach, które rozsądnie zapobiegną nadmiernemu korzystaniu z obiektów korporacji”. Karta Freddiego zawiera prawie identyczny język.

Być może ta kwestia związana z rządami prawa jest zbyt niejasna, aby wybrani urzędnicy mogli się nią przejmować.

Jeśli tak, mogliby po prostu polegać na pewnych łatwo powiązanych faktach dotyczących finansowania mieszkań, które zbiegają się z większym zaangażowaniem federalnym. Na przykład wskaźnik posiadania domu w USA wynosi prawie dokładnie tam, gdzie było przed rozszerzonym poleganiem na Fannie i Freddie; nastąpiła aprecjacja cen domów stale przewyższające dochody wzrostu gospodarczego, a podatnicy zostali zmuszeni do wydawania pieniędzy setki miliardów dolarów na ratowanie.

Fannie i Freddie (wraz z FHA) pomogły paliwo większe zadłużenie hipoteczne, z mniejszym kapitałem własnym, za droższe domy. Te zasady były szczególnie szkodliwe dla rodzin o niskich dochodach, i wszystkie typowy Amerykanin musi wykazać się istniejącym systemem finansowania budownictwa mieszkaniowego jest nadmierne zadłużenie, wysokie koszty mieszkaniowe, zmienne ceny domów, przeregulowanie i szlak federalnych ratunkowych.

Polityka federalna wyparła również przedsiębiorstwa z sektora prywatnego, które mogłyby pomóc w zbudowaniu bardziej zrównoważonego systemu, być może z bardziej zróżnicowanymi opcjami kredytowymi i ubezpieczeniowymi.

Jak podkreślam w rozdziale dotyczącym własności domu Wzmocnienie pozycji nowego amerykańskiego pracownika, nadchodząca książka pod redakcją mojego kolegi Scotta Lincicome, polityka federalna zagroziła zdolności pracowników do budowania bogactwa i gromadzenia aktywów, zwłaszcza na niespokojnych rynkach pracy. Długoterminowe zadłużenie o niskim kapitale własnym to hazard, niezależnie od aktywa bazowego.

Idealnym rozwiązaniem byłoby całkowite usunięcie rządu federalnego z branży finansowania budownictwa mieszkaniowego. Chociaż taka zmiana okazała się trudna politycznie, Kongres mógłby wdrożyć dowolną liczbę stopniowych reform, które po prostu pokierują systemem finansowania budownictwa mieszkaniowego w lepszym kierunku.

Rezygnacja z federalnego wspierania domów o wartości 1 miliona dolarów wydaje się rozsądnym miejscem do rozpoczęcia.