(Bloomberg) — Niektóre z najdroższych rynków mieszkaniowych w regionie Azji i Pacyfiku zaczynają stygnąć po zeszłorocznym zawrotnym wzroście.
Najczęściej czytane z Bloomberg
Ceny domów zaczęły spadać w Sydney i Hongkongu, podczas gdy wartości w Singapurze ledwo wzrosły w ostatnim kwartale, ponieważ kupujący, obawiając się rosnących stóp procentowych i trudności gospodarczych, wolą trzymać się z boku.
Zwrot nie może być bardziej gwałtowny, po tym jak niskie koszty kredytu i obawa, że coś stracimy podczas pandemii, wywołały globalne szaleństwo na rynku nieruchomości, które rozciągnęło się od Toronto po Auckland. Ceny w Sydney wzrosły w zeszłym roku o prawie 27%, podczas gdy wartości w Singapurze wzrosły najbardziej od ponad dziesięciu lat, a Hongkong pozostał najtańszym miejscem na zakup domu na świecie.
Choć warunki w poszczególnych regionach są odmienne, za spowolnieniem kryją się pewne wspólne mianowniki. Obawy o przystępność cenową skłoniły Singapur do nałożenia ograniczeń w zakresie nieruchomości, podczas gdy ryzyko inflacji skłania banki centralne do rozważenia podwyżek stóp procentowych, które utrudniłyby nabywcom domów spłatę kredytów hipotecznych.
Tymczasem Covid-19 dodatkowo utrudnia sytuację na chińskich rynkach nieruchomości. Hongkong zmaga się z exodusem mieszkańców w następstwie nieudanych wysiłków mających na celu powstrzymanie ostatniej fali, podczas gdy blokada w Szanghaju rozwiewa nadzieje na szybkie wyjście z kryzysu wywołanego rozprawieniem się z nadmiernym zadłużeniem deweloperów.
„Od czasu światowego kryzysu finansowego rządy w regionie stały się bardziej czujne w obliczu rosnących cen aktywów, podczas gdy pandemia zwróciła również uwagę na pogłębiające się różnice majątkowe” – powiedziała Victoria Garrett, dyrektor ds. nieruchomości mieszkaniowych w regionie Azji i Pacyfiku w Knight Frank. „Chociaż przejście z rynku sprzedawcy odsłoni więcej możliwości, kupujący prawdopodobnie staną się bardziej selektywni i wrażliwi na cenę”.
Według szacunków Garretta ceny mieszkań w całym regionie będą rosły w 2022 r. w łagodniejszym i bardziej zrównoważonym tempie od 3% do 5%. To mniej niż w zeszłym roku wzrost wynoszący 9.1%.
Z pewnością popyt może się utrzymać na niektórych rynkach, częściowo dlatego, że jest mało prawdopodobne, aby niedobór zasobów mieszkaniowych zmniejszył się w ciągu najbliższych 12 miesięcy, powiedział Garrett. Dodała, że ponieważ cykl podwyżek stóp procentowych wciąż znajduje się w początkowej fazie, kupujący mają szansę skorzystać z wciąż korzystnych stóp finansowania.
Kupujący gdzie indziej nie zostali odstraszeni. W Wielkiej Brytanii ceny domów rosły w marcu w najszybszym rocznym tempie od 2004 r., podczas gdy ceny domów w 20 miastach w USA również rosną.
Poniżej zestawienie najnowszych trendów mieszkaniowych w kluczowych miastach.
Sydnej
Ceny domów w najbardziej zaludnionym mieście Australii wykazują oznaki zmęczenia, osiągając niemal rekordowe poziomy w miarę rosnących oczekiwań, że bank centralny wkrótce zacznie podnosić stopy procentowe.
Już teraz przystępność cenowa przeważa w górnej części rynku, a wzrost dochodów pozostaje znacznie w tyle za wzrostem cen: między marcem 2020 r. a grudniem 2021 r. płace wzrosły o 3.3% w porównaniu ze wzrostem wartości mieszkań o 22.6%. Średnia wartość domu w Sydney jest ponad 17-krotność mediany wynagrodzenia w kraju.
Ponadto zadłużenie brutto gospodarstw domowych w Australii jako udział w dochodzie do dyspozycji wynosi blisko 200%. Wszystko to wzbudziło ostrożność kupujących na największym rynku mieszkaniowym w kraju. Ceny domów w mieście portowym spadły w zeszłym miesiącu o 0.2% po stratach w lutym, przerywając dobrą passę zapoczątkowaną w październiku 2020 r.
„W dużej mierze ma to związek z rozmowami o stopach procentowych, a Sydney, ponieważ jest to tak drogi rynek, jest bardzo wyczulony na rozmowy o podwyżkach stóp” – powiedziała Nerida Conisbee, główna ekonomistka w firmie zajmującej się nieruchomościami Ray White. Zmniejszająca się konkurencja na aukcjach „odzwierciedla nastroje, które naprawdę się zmieniły i polegają na chęci ludzi do płacenia znacznie powyżej ceny minimalnej”.
Hongkong
Ceny mieszkań w Hongkongu wykazują tendencję spadkową od sierpnia i nie widać szybkiej poprawy. Wyzwania obejmują załamanie gospodarcze i rosnące stopy procentowe, a także ciągłe wyjazdy mieszkańców i emigrantów sfrustrowanych napięciami politycznymi i rygorystycznymi środkami dotyczącymi dystansu społecznego.
W ubiegłym roku rynek mieszkaniowy w mieście wydawał się nie do zatrzymania, a ceny w sierpniu pobiły rekord. Według Centaline Property Agency Ltd. wartości spadły od tego czasu o 7.3%. UBS Group AG spodziewa się, że ceny spadną w tym roku z powodu odpływu ludności i podwyżek stóp procentowych. Goldman Sachs Group Inc. jest jeszcze bardziej pesymistyczny, prognozując 20% spadek do 2025 roku.
„Ceny domów pozostaną pod presją, przynajmniej w najbliższej perspektywie”, powiedziała Rosanna Tang, dyrektor ds. badań w Hongkongu i rejonie Greater Bay w Colliers International. „Oprócz Covid-19 inne niepewności rynkowe, w tym napięcia geopolityczne i ryzyko stóp procentowych, również opóźniają podejmowanie decyzji przez nabywców domów”.
Singapur
Po sztandarowym roku, w którym ceny wzrosły najbardziej od ponad dziesięciu lat, rynek mieszkaniowy w Singapurze ochładza się pod wpływem ograniczeń dotyczących nieruchomości i wyższych podatków. Wzrost cen nowych domów prywatnych spowolnił w ostatnim kwartale do 0.4%, a sprzedaż w marcu spadła do najniższego poziomu od 21 miesięcy.
Władze wprowadziły w grudniu środki chłodzące, aby zaradzić brakowi przystępności cenowej i ryzyku, że gospodarstwa domowe będą miały trudności ze spłatą wyższych rat kredytów hipotecznych. W lutym rząd zapowiedział wyższe podatki od nieruchomości dla zamożnych mieszkańców, co może skłonić część nabywców tego segmentu do pozostania na uboczu.
Analitycy twierdzą jednak, że ograniczenia mogą być jedynie rozwiązaniem krótkoterminowym, biorąc pod uwagę realny popyt wśród mieszkańców, na przykład tych, którzy przenoszą się do mieszkań publicznych do mieszkań prywatnych, a także milenialsów pragnących żyć samodzielnie.
Rosnące ceny konsumenckie mogą również skłonić potencjalnych nabywców do szybszego wejścia na rynek i utrzymania siły nabywczej, powiedział Alan Cheong, dyrektor wykonawczy ds. badań w Savills Plc. „Inflacja to opioid napędzający popyt” – stwierdził.
Szanghaj
Ceny mieszkań w Szanghaju, jednym z najbardziej odpornych rynków mieszkaniowych w Chinach, w grudniu ponownie wzrosły po trzech miesiącach spadków, po tym jak urzędnicy podjęli kroki mające na celu zahamowanie spowolnienia spowodowanego kryzysem płynności u deweloperów. Teraz odbicie jest zagrożone przez radykalne zamknięcie centrum finansowego.
„Obserwujemy teraz, jak Covid zyskuje silniejszą pozycję w Szanghaju, co w rezultacie może ograniczyć rynek w drugim kwartale” – powiedział Roddy Allan, dyrektor ds. badań na region Azji i Pacyfiku w Jones Lang LaSalle.
Jednak długoterminowe perspektywy miasta wyglądają lepiej dzięki niskim zapasom i obniżkom stóp procentowych. Spowolnienie gospodarcze zepchnęło Chiny w tryb łagodzenia polityki, co stanowi wyraźną rozbieżność w polityce z innymi głównymi gospodarkami. Bank centralny w styczniu obniżył główną stopę procentową po raz pierwszy od prawie dwóch lat, podczas gdy największe banki obniżyły oprocentowanie kredytów hipotecznych i skróciły czas zatwierdzania kredytu.
Sprzedaż domów w Szanghaju prawdopodobnie ustabilizuje się w tym roku, a pod koniec roku może wzrosnąć, powiedział Yang Hongxu, dyrektor instytutu badawczego E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Najczęściej czytane z Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html