Federalna polityka mieszkaniowa ułatwia uzyskanie pożyczki, ale nie jest właścicielem domu

W zeszłym tygodniu składałem zeznania na przesłuchaniu przed Komisją ds. Usług Finansowych Izby Reprezentantów Boom i upadek: nierówność, posiadanie domów i długoterminowe skutki gorącego rynku mieszkaniowego. To nie był pierwszy raz, kiedy zeznawałem…lub napisane—na te tematy, więc ani trochę nie zdziwiłem się, jak wielu świadków (i członków Kongresu) chce jeszcze więcej cudzych pieniędzy przeznaczyć na tzw. niedobór mieszkań.

Biorąc jednak pod uwagę uwagi przedstawiciela Eda Perlmuttera (D-CO), chcę, żeby wszystko było jasne.

Według Perlmuttera (ok znak 2:55), nie chcę nic robić w sprawie podaży mieszkań i chcę „ograniczyć popyt, upewniając się, że ludzie nie mają gotówki”. Ale to niedokładny opis tego, co sugerowałem.

Nie mam problemu z budową większej ilości mieszkań, czy to domów jednorodzinnych, czy apartamentów. Problem w tym, że podaż mieszkań jest zawsze nieco ograniczona. W wielu lokalizacjach, w których ludzie chcą mieszkać, po prostu nie ma wystarczającej ilości gruntów, aby odczuwalnie zwiększyć podaż.

Część tego niedoboru wynika ze stanowych i lokalnych ograniczeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego, takich jak te, które utrzymują wielopiętrowe mieszkania z dala od większości dzielnic podmiejskich. W tych dzielnicach dominują domy jednorodzinne i tak pozostanie. W najbardziej pożądanych obszarach miejskich i podmiejskich po prostu nie ma już zbyt wiele wolnych gruntów, więc nawet zniesienie wszelkich ograniczeń w zakresie zagospodarowania przestrzennego nie spowoduje w najbliższym czasie ogromnych zmian.

Tak czy inaczej, budowa nowych mieszkań wymaga czasu, a ludzie nie mogą po prostu wybrać się do Walmartu. (Tak, w Home Depot można kupić szopę lub małą stodołę.)

Innym problemem jest to, że ludzie na ogół muszą ponosić duże wydatki przez długie okresy czasu, a zdolność do konsekwentnego dokonywania tych płatności zależy od całego szeregu czynników ekonomicznych i społecznych. Wiele z tych czynników nie ma bezpośredniego związku z polityką finansowania mieszkalnictwa.

Tak więc, chociaż jestem zwolennikiem budowy większej liczby domów i mieszkań, prawda jest taka, że ​​rząd federalny może zrobić niewiele poza powstrzymaniem się od pogłębiania ograniczeń dostaw i zmniejszania możliwości gospodarczych. Jednak historycznie to dokładnie co polityka federalna kończyć.

Polityka federalna konsekwentnie zwiększa popyt, ułatwiając uzyskiwanie pożyczek we wszystkich obszarach geograficznych kraju, przy tendencji do coraz niższego kapitału własnego i dłuższych terminów zapadalności. Jedyne, co kiedykolwiek przyniosło to podejście, to nakłonienie większej liczby osób na rynek w celu złożenia oferty przy tej samej ograniczonej podaży. Często czyniło to ze zwykłym lekceważeniem zdolności jednostek do poradzenia sobie z wysokim ryzykiem długoterminowych kredytów hipotecznych o niskim kapitale własnym, w ten sposób pozostawiając ludzi z większym zadłużeniem i tańszymi mieszkaniami.

Co zaskakujące, decydenci federalni w dalszym ciągu skupiają się na dalszym zwiększaniu popytu poprzez wypychanie większej liczby osób – zwłaszcza tych o niższych dochodach – na rynek z ogromnymi kredytami hipotecznymi.

W propozycji często pojawia się jakaś wersja zamknięcia luki majątkowej, ponieważ mieszkania stanowią dużą część bogactwa Amerykanów. Gdyby jednak którykolwiek członek Kongresu zaproponował zwiększenie bogactwa biednych ludzi poprzez dotowanie kont depozytowych umożliwiających grę na akcjach, propozycja ta zostałaby wyśmiana na Kapitolu. Jednak słuszność rynki i ceny domów wystawili podobna zmienność— tj. podobne ryzyko finansowe — przez dziesięciolecia.

Zatem, żeby było jasne, nie jestem zwolennikiem odbierania ludziom gotówki.

Jestem jednak zwolennikiem umożliwienia im zatrzymania większej ilości gotówki i samodzielnego decydowania, kiedy jest właściwy moment na zaciągnięcie długu. Inaczej mówiąc, mówię, że już dawno minął czas, aby rząd federalny przestał ułatwiać uzyskiwanie długoterminowych kredytów hipotecznych o niskim kapitale własnym. Takie podejście wyraźnie nie przynosi rezultatów – zwiększenia przystępności cenowej mieszkań – których pragnie wielu członków Komisji ds. Usług Finansowych Izby Reprezentantów.

W rzeczywistości nie ma sensu twierdzić, że przystępność cenowa jest głównym celem, robiąc wszystko, co wiadomo, aby osiągnąć coś przeciwnego. Nawet – przyznaje prezes Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w obrocie nieruchomościami (Patrz znak 2:55:56), że „popyt jest obecnie znacznie wyższy niż podaż”, zatem nawet kontynuowanie polityki federalnej na tym samym poziomie, która zwiększa popyt, będzie wywierać presję na wzrost cen.

W dłuższej perspektywie rozwiązaniem wysokich cen mieszkań nie może być po prostu zwiększenie podaży, ponieważ polityka federalna w dalszym ciągu zwiększałaby popyt, co jest znacznie łatwiejsze do osiągnięcia niż zwiększanie podaży.

Zamiast pozwalać, aby decyzje dotyczące schroniska poszczególnych osób ewoluowały w zależności od ich sytuacji ekonomicznej, polityka federalna zasadniczo nakazywała ludziom zapomnieć o tych okolicznościach i zaciągać większe pożyczki za mniejszą kwotę w zamian za wkład własny. Takie podejście często zawodzi pożyczkobiorcę – wystarczy zapytać miliony osób, które przeszły przez egzekucję po dojściu do władzy Fannie i Freddie – a także wszystkich, którzy próbują oszczędzać, aby zapewnić sobie większe bezpieczeństwo przed zaciągnięciem gigantycznej pożyczki.

To, co jest tak zdumiewające, to okropne osiągnięcia w zakresie dokładnie tych samych zaleceń politycznych, do których wzywają teraz wszyscy moi przesłuchujący odpowiednicy i większość Demokratów z Izby Reprezentantów ds. Usług Finansowych.

Federalna Administracja Mieszkalnictwa w epoce Nowego Ładu utworzono redlining i wydzielone dzielnice, wydłużyły warunki kredytu hipotecznego i zepchnęły zaliczki znacznie poniżej 20 procent. GSE powstały następnie pod koniec lat 1960. XX wieku (w ramach chwytu budżetowego, jeśli jest to warte), ale odsetek właścicieli domów ledwo się zmienił. Strategia Billa Clintona z 1994 r., polegająca na wykorzystaniu GSE do podniesienia stóp procentowych w drodze jeszcze łatwiejszego uzyskania długoterminowych kredytów hipotecznych o niskim kapitale własnym, okazała się całkowitą katastrofą, a po dziesięcioleciach stosowania tej polityki wskaźnik własności czarnych spadł jeszcze bardziej. Wielu Demokratów chce nawet rozszerzyć najbardziej beznadziejną politykę mieszkaniową z XX wieku, dotyczącą mieszkalnictwa publicznego i dopłat do czynszów.

Oprócz tych oczywistych niepowodzeń, polityka federalna wyparła przedsiębiorstwa z sektora prywatnego, które mogłyby pomóc w zbudowaniu bardziej zrównoważonego systemu. Prywatne firmy mogłyby na przykład oferować bardziej zróżnicowane opcje pożyczek i ubezpieczeń, gdyby nie były zmuszone do konkurowania z rządem federalnym. Ale rząd federalny dominuje na rynku.

Zatem nie, nie chcę się upewnić, że ludzie nie będą mieli gotówki na zakup domów. Chcę jednak, aby rząd federalny przestał zabierać ludziom pieniądze na finansowanie większej liczby programów federalnych i większej liczby pożyczek, które ostatecznie zabierają im jeszcze więcej pieniędzy.