Podwyżki Fed mogą wywierać większą presję na ceny domów w USA

Ponieważ Rezerwa Federalna będzie nadal podnosić stopy procentowe do 2023 r., jedynym sektorem gospodarki, który najbardziej odczuje ten ruch, jest mieszkalnictwo. Mieszkalnictwo jest bardzo wrażliwe na stopy procentowe, a wraz ze wzrostem stóp procentowych w 2022 r. wzrosły również koszty kredytów hipotecznych, co dla wielu zmniejszyło przystępność cenową mieszkań.

Jednak koszt 30-letniego kredytu hipotecznego osiągnął najwyższy poziom ponad 7% w listopadzie ubiegłego roku i nieznacznie spadł od tego czasu. ponieważ Fed rozważa dalsze podwyżki, koszty kredytu hipotecznego znów rosną. Rynki uważały, że Fed jest bliski zakończenia podwyżek stóp procentowych, ale teraz podwyżki stóp procentowych mogą być kontynuowane do czerwca w oparciu o to, co sugerują rynki instrumentów o stałym dochodzie.

To może oznaczać kłopoty na rynku mieszkaniowym. Na przykład w najnowszym protokole Fed z lutowego posiedzenia stwierdzono, że „aktywność na rynku mieszkaniowym nadal słabła, co w dużej mierze odzwierciedla wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w ciągu ostatniego roku”.

Spadające ceny domów

Chociaż rynek mieszkaniowy może spodziewać się kłopotów, według najnowszych szacunków ceny nie spadły w ujęciu rocznym. Na przykład, Zillow pokazuje, że ceny spadają od sierpnia 2022 r., ale nadal rosną o prawie 9% rok do roku. Wynika to z silnych wzrostów cen domów na początku 2022 r. RedfinRDFN
dane są mniej zachęcające, biorąc pod uwagę miesięczne spadki cen domów od maja 2022 r., a ich szacunki wynoszą nieco ponad 1% rok do roku.

Jednak obie oceny rynku mogą pokazać roczne spadki cen mieszkań w nadchodzących miesiącach, jeśli obecne tendencje się utrzymają. To dlatego, że większość rocznych wzrostów cen domów w ciągu ostatnich 12 miesięcy pochodzi z pierwszej połowy 2022 r., dane te znikną z obliczeń do lata, a obecne trendy cen domów wydają się znacznie wolniejsze. Zarówno Zillow, jak i Redfin prognozują, że ceny domów będą wykazywać niewielkie zmiany w ciągu najbliższych 12 miesięcy, w ostrym odejściu od niedawnego wzrostu cen.

Problem przystępności cenowej

Kluczową kwestią dla wielu regionów, w tym zachodniego wybrzeża Stanów Zjednoczonych, jest przystępność cenowa mieszkań. Ponieważ ceny domów rosną szybciej niż dochody, domy stają się mniej przystępne cenowo. To właśnie widzieliśmy w USA w ostatnich latach. Jednak niskie stopy procentowe pomogły nabywcom domów pozwolić sobie na kredyt hipoteczny, nawet jeśli ogólna cena domu była wysoka w stosunku do ich dochodów.

Teraz, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie rośnie, ten obraz się zmienia. The Monitor dostępności mieszkań Atlanta Fed obecnie szacuje, że przystępność cenowa mieszkań powraca do najniższych poziomów nienotowanych od 2007 r. Dzieje się tak głównie dlatego, że koszty kredytów hipotecznych podwoiły się w ciągu ostatniego roku. Niestety, jeśli Fed będzie nadal podnosił stopy procentowe, to raczej się nie zmieni. Może to spowodować spadek cen domów w USA w 2023 r.

Działania Fed polegające na podnoszeniu stóp procentowych mogą zaczynać hamować inflację, ale ofiarą polityki Fed może stać się także rynek mieszkaniowy.