(Bloomberg) — Zawirowania na nieruchomościach trofeów w Londynie i Frankfurcie dają wgląd w szkody, jakie czekają europejskich inwestorów na rynku nieruchomości w obliczu najostrzejszego odwrócenia w historii.
Najczęściej czytane z Bloomberg
Od napiętego procesu refinansowania budynku biurowego w londyńskim City po napiętą sprzedaż Commerzbank Tower w centrum finansowym Niemiec, inwestorzy starają się znaleźć sposoby na wypełnienie luk w finansowaniu, gdy rynki kredytowe podnoszą się z szybko rosnących stóp procentowych.
Rzeczywistość zacznie się sprawdzać w nadchodzących tygodniach, gdy kredytodawcy w całej Europie otrzymają wyniki ocen na koniec roku. Znaczne spadki wycen grożą naruszeniem zobowiązań kredytowych, uruchamiając awaryjne środki finansowania, od przymusowej sprzedaży po pompowanie świeżej gotówki.
„Europa przejdzie przez 10 lat łatwego zarobku” – powiedział Skardon Baker, partner w firmie private equity Apollo Global Management. „Ilość cierpienia i dyslokacji jest poza spektrum”.
Czytaj więcej: Globalny rynek nieruchomości stoi w obliczu spirali zadłużenia o wartości 175 miliardów dolarów
Pożyczki, obligacje i inne zadłużenie na łączną kwotę około 1.9 biliona euro (2.1 biliona dolarów) – prawie tyle, ile wynosi cała włoska gospodarka – są zabezpieczane nieruchomościami komercyjnymi lub udzielane właścicielom w Europie i Wielkiej Brytanii, wynika z ankiety przeprowadzonej przez Europejski Urząd Nadzoru Bankowego, przeprowadzonej przez firmę Bayes. Business School i dane zebrane przez Bloomberg.
Około 20% tej kwoty, czyli około 390 miliardów euro, przypada na termin spłaty w tym roku, a zbliżający się kryzys jest pierwszym prawdziwym testem przepisów opracowanych po światowym kryzysie finansowym w celu ograniczenia ryzyka związanego z pożyczkami na nieruchomości. Te zasady mogą sprawić, że korekta będzie bardziej stroma i gwałtowna.
„Myślę, że przeszacowanie nastąpi szybciej niż w przeszłości” — powiedział John O'Driscoll, szef działu aktywów rzeczowych jednostki zarządzania inwestycjami francuskiego ubezpieczyciela Axa SA. „Ludzie zaczynają być narażeni, gdy odpływa fala”.
Nowe przepisy zachęcą europejskich pożyczkodawców do bardziej agresywnego działania w przypadku złych kredytów. Są też w lepszej kondycji niż podczas ostatniego kryzysu na rynku nieruchomości ponad dekadę temu, więc mogą być mniej skłonni do narastania problemów. To obciąża kredytobiorców.
W następstwie kryzysu finansowego z 2008 r. większość banków niechętnie wzywała złych kredytów, ponieważ doprowadziłoby to do ogromnych strat – praktyka ta została nazwana „przedłużeniem i udawaniem”. Zgodnie z nowymi przepisami dotyczącymi kredytów zagrożonych kredytodawcy będą musieli tworzyć rezerwy na oczekiwane, a nie naliczone straty. Oznacza to, że mają mniejszą motywację, by siedzieć bezczynnie i mieć nadzieję na odzyskanie wartości aktywów.
Jak dotąd wyceny nie spadły na tyle, aby zadłużenie nadrzędne – pożyczki zazwyczaj posiadane przez banki – znalazło się pod wodą, ale wkrótce może się to zmienić. Brytyjskie nieruchomości komercyjne wyceniane przez CBRE Group Inc. spadły w ubiegłym roku o 13%. Spadek przyspieszył w drugiej połowie, a broker odnotował 3% spadek w samym grudniu. Analitycy z Goldman Sachs Group Inc. prognozują, że całkowity spadek może przekroczyć 20%.
Banki mogą wtedy działać, zanim ceny spadną jeszcze bardziej i zaryzykują straty kredytowe, zmuszając zadłużonych właścicieli do trudnych alternatyw. Problemy stają się bardziej drażliwe dla tych, którzy mają do czynienia z terminami zapadalności długów. Kredytodawcy zmniejszają wartość nieruchomości, którą chcą pożyczyć. Oznacza to, że niższa wycena może zadziałać jak podwójny cios, zwiększając lukę w finansowaniu.
„Apetyt banków jest niższy i pozostanie niższy”, dopóki nie pojawi się znak, że rynek osiągnął dno, powiedział Vincent Nobel, szef działu pożyczek opartych na aktywach w Federated Hermes Inc. Nowe przepisy skłaniają banki do radzenia sobie ze złymi kredytami „i jednym ze sposobów na rozwiązywać problemy, to czynić z nich problem kogoś innego”.
Szwecja była jak dotąd epicentrum kryzysu, a ceny domów mają spaść o 20% w stosunku do szczytowych poziomów. W ciągu ostatnich 30 miesięcy notowane na giełdzie krajowe firmy zajmujące się nieruchomościami straciły 12% swojej wartości, a szwedzki bank centralny i Urząd Nadzoru Finansowego wielokrotnie ostrzegały przed ryzykiem wynikającym z zadłużenia nieruchomości komercyjnych.
Według Andersa Kvista, starszego doradcy dyrektora FSA, spadające wartości nieruchomości mogą wywołać „efekt domina”, ponieważ żądania większych zabezpieczeń mogą wymusić sprzedaż w trudnej sytuacji.
Chociaż istnieją obszary stabilności, takie jak Włochy i Hiszpania, które ucierpiały bardziej po światowym kryzysie finansowym, Wielka Brytania pogrąża się w załamaniu i pojawiają się oznaki, że Niemcy mogą być następne.
Z drugiej strony, dostępnych jest więcej opcji dla inwestorów z ograniczonymi nieruchomościami. Podmioty takie jak zamknięte fundusze kredytowe stale się rozwijały w ciągu ostatniej dekady. Zgodnie z badaniem Bayesa ubezpieczyciele i inni alternatywni kredytodawcy mieli łącznie wyższy udział nowych kredytów na nieruchomości w Wielkiej Brytanii niż główne banki w kraju w pierwszej połowie ubiegłego roku.
W ciągu najbliższych 18 miesięcy inwestorzy wpompują rekordowe kwoty w tak zwane fundusze oportunistyczne, które obstawiają bardziej ryzykowne nieruchomości, powiedział dyrektor generalny Cantor Fitzgerald Howard Lutnick na Światowym Forum Ekonomicznym w Davos w zeszłym tygodniu. Tendencja pomoże przyspieszyć odbicie na rynkach nieruchomości komercyjnych, powiedział.
Te nowe narzędzia mogą sprawić, że zamieszanie będzie krótsze niż w przeszłości, kiedy banki przez lata utrzymywały złe kredyty. Louis Landeman, analityk kredytowy w Danske Bank w Sztokholmie, spodziewa się, że reset będzie stosunkowo uporządkowany, a pożyczkobiorcy będą mieli wystarczająco dużo środków, aby podjąć środki zaradcze.
„Każdy, kto wymyśli kreatywny sposób wypełnienia tej luki, będzie się świetnie bawił” — powiedział Mat Oakley, szef działu badań komercyjnych w firmie Savills.
–Z pomocą Antona Wilena, Antonio Vanuzzo, Damiana Shepherda i Konrada Krasuskiego.
Najczęściej czytane z Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html